关于房产测绘共用面积分摊问题的探究分析

朱淑芹

摘 要：伴随城市化进程的加速和房地产行业规模的激增，关于房产测绘时共用面积分摊的问题也逐渐凸显。面积测算时为了维护业主利益，使得共用面积合理分摊，需对其相关分摊问题进行深入探究。首先从当前房产测绘共用面积分摊存在的问题入手，探究其产生的原因，从分摊原则、计算模型和人员建设等方面对共用面积分摊问题提出有针对性的优化策略，为类似工程提供参考依据。

关键词：房产测绘；共用面积；分摊问题；计算模型

中图分类号：P218 文献标识码：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.22.096

当前，伴随房地产行业的快速发展，商品房数量与日俱增，尽管房屋销售、租赁程序日益规范化，但实际运营中房屋面积计算与建筑面积均摊过程中，仍存在较多纠纷。因此应提升整体测绘与计算的精确度，平衡多方利益，降低产权人经济损失，减少房屋测绘公共面积均摊所引起的相关纠纷。

1 房产测绘共用面积分摊中的问题

1.1 相关规定的可操作性方面

现有相关建筑工程测算中，对房产测绘公共面积摊分问题的相关规定缺乏响应的可操作性，所以对同一处房屋而言，当不同的测绘人员测绘时，可能导致差异化的测绘成果。关于共用建筑面积均摊计算的方法，可参照《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）。但当对复杂结构的多功能房屋测绘与计算时，由于不同的公摊面积会使得同一户室面积差异较大，可能引起房屋面积纠纷的可能性增加，降低了房屋测绘的科学性和权威性。

1.2 测绘人员技术方面

房屋的测绘涉及到千万人的切身利益，当测绘人员在进行公共面积的计算时，会因不同的理解方式而产生差异，使分摊用户的房屋公共面积产生差异。根据我国的相关规定，应增强专业人员素质，加强对测绘工作的科学管理。

1.3 开发商方面

在我国当前房屋价格居高不下的情形下，部分开发商会因为利益而使得房屋面积缩水。房屋建筑面积的测绘关系到各用户的切身利益，需保证用户自身权益，否则难免产生法律纠纷。因此应严格把握房产测绘规范，保证测绘手段可靠、正确、科学。为维护买卖双方的利益，需要准确、科学地对房产进行测绘，以维护正常的市场秩序，促进社会稳固、和谐发展。

2 房产测绘共用面积分摊问题的解决策略

房屋面积测绘涉及多方切身利益，为规避测绘单位作业风险，应坚持“科学、合理、公正”的原则，避免因房产测绘共用面积分摊所引发的纠纷，同时提升房产测绘行业的公信力和权威性。为此，可从以下方面予以加强与提升。

2.1 全面把握共用建筑面积分摊的原则

共用建筑面积分摊的原则有几下几条：①对于房屋共用建筑面积的分摊，应该以“幢”为单位。②需要按照协议或文件对建筑面积进行合法的分割，对于建筑面积的分摊，应该按照该幢楼各套房产内的建筑面积之和的比例计算。③对幢楼房屋进行分摊时，物业可服务于整幢楼的公共建筑面积；对局部的房屋分摊时，物业也可服务局部的公共建筑面积。④按照分摊的系数，对公共面积分摊，在进行公共建筑面积的分摊后，不能随便改变各套房屋中的公共建筑面积的界限。由于公共建筑中分摊面积的情况较为复杂，所以应该按照具体规定实行分摊。

2.2 优化共用建筑面积中的分摊计算模型

共用建筑面积是指产权人共同拥有的建筑面积，分为可分摊的共用建筑面积和不可分摊的公用建筑面积2部分。对于值班警卫室、地下室、过道、公共门厅、设备间、配电间、变电室、垃圾道、楼梯间、管道井、电梯井等此类分摊的共用面积，还应涉及管理用房、公共用房建筑面积、有维护结构的水箱、多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间、套与公共面积之间的分隔墙，均属参与分摊的公共建筑面积。

2.3 合理计算面积分摊，减少利益纠纷

當前，关于房屋建筑面积分摊问题尚无明确、细致的参照标准，所以在实际操作时，由于不同测绘从业者有审视角度的差异，在某些较为复杂的分摊关系中，无法合理、明确地取舍，使得房屋测绘过程存在偏差，且难以将误差值控制在合理的范围之内，所以分摊结果必然存在一定的偶然性与不确定性。实际计算时，产权人应提供关于共用面积分摊方面的文书或者与购买房屋的人达成共同的协议。但是，如果双方难以达成协议，则需房屋测绘管理部门提出最佳解决方案，甚至最终诉诸法律。

2.4 完善队伍建设，提升从业人员素质

如今，行业内的竞争日益激烈，测绘人员应熟练掌握各种测绘业务和测绘技术，熟悉房产的法律法规和业务知识，并且测绘部门应加强从业者思想教育，提升他们的质量意识，站在公平的立场上按照国家的法律法规公正测量、计算。同时，还应加强员工技能培训和从业教育，严格落实岗前培训，针对个人情况特定培训，使得新人能够掌握新规定，提高技巧、更新自身的知识；不定期地开展技术交流会，创造良好的业务沟通平台。

3 结束语

当前，关于商品房公摊面积计算的问题日益成为业主关注的焦点，确定合理的共用面积分摊技术流程具有重要意义。为此，首先应划分建筑功能区，依照产权单位的划分标准、单幢多用途房屋等进行功能区划分；其次按照“谁使用，谁分摊”的原则，将楼梯、电梯井、供暖泵房等公共设施按商业、住宅分摊，且充分考虑产权分割协议或产权文件确定权属信息，将功能区与层间共用建筑面积进行确认公示，按照整体到局部、功能区或协议等细分，最终摊归算至套、户，经层、幢建筑面积校核等过程，最终完成相关的共用面积分摊工作。

面对单一使用的商住楼，由于不同楼层之间建筑布局的差异，造成共用面积均摊时存在问题，所以关于公共面积的分摊计算方法也不尽相同。为有效平衡各方利益，减少纠纷，应当全面遵循相关的分摊原则，优化房产公共面积测绘的方式。与此同时，制订合理的面积分摊程序与原则，使双方的意见达到统一。另外，还要不断加强测绘队伍的建设，有效地提升测绘人员的素质，科学、合理、公正地处理房产测绘共用面积分摊问题。

参考文献

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〔编辑：刘晓芳〕