基于AutoCAD的智能分摊模型的设计方法研究

尹磊

摘 要：共有面积的分摊是房产项目测绘的核心问题，本文通过开发模式选择、分摊顺序、指定方式、类比库的设计，提出了实现共有面积智能分摊的方法。

关键词：房产测绘；智能分摊；AutoCAD

中图分类号：TM764 文献标识码：A

房产测绘是运用测绘仪器和技术测定房屋的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。随着“智慧房管”的提出，如何快速科学智能化地完成房产项目测绘已成为新的要求，而在房产项目测绘中智能化的进行房产共有共用面积的分摊计算是房产测绘系统开发的一个核心问题。

1.两类软件的比较

目前的房产项目测绘软件主要分两类，一类是基于AutoCAD平台的，如南方数码科技有限公司开发的《房测之友 BMF》，一类是基于GIS平台的，如北京超图软件股份有限公司开发的《SuperMap Floor》。

1.1 房测之友 BMF

《房测之友 BMF》是以具有强大图形编辑处理功能的AutoCAD作为底层平台，以大型数据库SQL Server（或ORACLE）进行数据管理，利用Visual C++集成开发环境和ObjectARX2002 SDK作为开发工具的一套集房产测绘工程管理、房产信息采集、房产图形绘制、房屋面积分摊计算及相关统计查询和报表制作等功能于一体的专业房产测绘软件。

作业流程：

（1）建立项目及幢。

（2）绘制（导入）图形。

（3）添加面积线属性。

（4）分摊区划分。

（5）分摊关系指定。

（6）分摊计算。

（7）成果输出。

1.2 SuperMap Floor

SuperMap Floor是基于SuperMap GIS基础类库开发的专业房产测绘系统，是房产项目测绘作业生产工具。是一套独立的产品，无需其他第三方软件支持，采用了基于GIS的房产智能分摊技术，实现了测绘图形和房产属性数据一体化存储，避免了信息系统使用测绘数据所需的二次加工和处理。

作业流程：

（1）建立项目及幢。

（2）绘制（导入）图形。

（3）拓扑构面。

（4）编辑面积层。

（5）设定分摊类型。

（6）生成外半墙。

（7）归层定区。

（8）户室编号和归属。

（9）建立分摊模型。

（10）生成面积计算公式。

（11）分摊计算。

（12）成果输出。

其中设定分摊类型、外半墙生成、归层定区、户室编号和归属一起是设定房屋各类面对象的各种属性，软件在这些属性的基础上才能自动构建分摊模型。设定分摊类型和后面的外半墙、归层定区、户室编号，虽然是一步步做的，但是在绘制分户图的时候就要對着四步的操作设置有一定的认识，如知道图形是哪种功能区？哪一层？知道哪些面是户室面（这些面后面要进行户室编号）、知道哪些面是共用面（通过分摊类型设定后，后面软件能够自动识别分摊类型去做相应的计算处理）。较简单的房屋可以自动分摊，复杂的房屋还是需要自定义分摊、自选分摊、层比分摊等。

1.3 两者比较

基于CAD的优点：图形处理功能强，可以处理较复杂的图形；面积计算的精确度较高。

缺点：图形与属性数据的一致性维护比较困难；难以构建相应的拓扑关系。

基于GIS的优点：GIS软件属性数据管理能力较强，易于图形与属性数据的一致性维护；有利于拓扑关系的建立与维护。缺点：图形编辑处理等功能的开发工作量比较大；当存在弧线时，面积计算较复杂；图形编辑操作性较差。

两个软件相同点是BMF在添加面积线属性环节完成了Floor拓扑构面、生产外半墙、归层定区、户室编号及归属的功能，BMF分摊区划分及分摊关系指定的功能完成Floor中设定分摊类型、建立分摊模型的功能。主要不同点是两者的分摊模型不同，而且Floor在设定房屋各种属性的时候加入了分摊类型。

2.分摊模型设计

2.1 开发模式选择

现阶段房产测绘单位进行房产项目测绘普遍采用AutoCAD制作分层分户图，而且CAD进行图形编辑功能较强，灵活性较高，容易尽快掌握使用，基于以上比较分析我们采用了基于AutoCAD的开发方式。

2.2 分摊顺序选择

现在普遍将层分摊改为子功能区或参摊区分摊，有利于计算机程序的实现。对于多级分摊又分为从上往下和从下往上两种顺序。

从上往下的分摊顺序分摊时首先将区内房产共有面积分摊到子功能区，作为子功能区的一部分，当子功能区分摊时，又将这一部分面积分摊到了它的下一级子功能区，所以该级的子功能区可以看作是概念性的功能区，依此类推每一级功能区都可以通过所包含的最底层的功能区来表示，区内的房产共有面积在分摊过程中分摊掉了。

从下往上的分摊方法是整个分摊过程从最低级功能区的区间房产共有面积分摊开始，首先将最低级功能区的区间房产共有面积分摊到参与分摊的各个功能区，成为各个功能区的区内房产共有面积的一部分，再向上分摊上一级的概念性功能区，分摊时仍使用最低级的功能区进行，这时最低级功能区的区内面积已经变化了，分摊到顶后就可以将最低级功能区的区内房产共有面积分摊到套了。

从上往下的分摊顺序需要重复指定套内面积，不利于智能化分摊的实现，基于此我们采用从下往上的分摊，采用这种方式各套内及共有面积一般情况下只需指定一次，提供了效率，减少出错几率。

2.3 分摊指定方式设计

多数的基于AutoCAD的房产测绘软件都是先添加面积线属性，然后进行分摊区划分，分摊关系指定，而一栋房屋如何进行分摊，在添加面积线属性之前就可以确定，基于此我们首先对功能区进行划分，设定分摊关系，通过增加面积线的属性值的方式，在面积线提取时就对户室指定其所属功能区，对共有面积指定其分摊功能区。通过这种方式的改变，减少了分摊指定这个环节，这个功能可以大大提高建立分摊模型的效率，一般的住宅楼或商住楼几乎不用手工修改，直接可以分摊计算，提高了智能化分摊的水平。

2.4 类比库设计

绝大部分的建筑形式集中在住宅楼、办公楼、商住楼、厂房、综合楼这几种。通过建立一套类比体系，把可以进行类比的建筑形式逐一进行比较，找出它们的共同点和不同点，如果没有在本质上相区别，理论上应把它们归为一类。通过这种方法在软件中建立类比库，让软件自动进行建筑形式的识别并进行相应的分摊计算。如在类比库中建立纯住宅楼的特征为户室均为住宅，商住楼的特征为1至n层为商业、n至顶层为住宅，计算机通过将一栋楼所有房屋的用途属性（在提取面积时指定为住宅）与类比库进行比较，如符合纯住宅楼，即选择整栋分摊模型进行分摊计算。类比库中参考模型的设计至关重要，影响软件识别的效率。通过建立类比库的方式让软件在分摊方面更加的智能化，减少了人为的干预和操作。

结语

房产共有面积的分摊是房产项目测绘工作的关键，是房产测绘智能化的必经之路，本文从“智慧房管”的要求出发，通过对分摊顺序、指定方式、类比库的设计，研究了实现智能分摊的方法途径。

参考文献

[1]郑举汉，陈镇，李琳慧.基于“智慧房产”的房产测绘技术发展及思考[J].地理空间信息，2013，11（5）：118-119.

[2]肖淑红，喻贵才，周晖东.关于多功能房屋共有建筑面积分摊计算模型的探讨[J].测绘科学，2009，34（5）：183-185.

[3]广东南方数码科技有限公司.武汉房产测绘数据生产系统（BMF）用户手册[Z].2010.

[4]北京超图软件股份有限公司. SuperMap Floor用户手册[Z]. 2011.