中国一线城市房价暴涨现象研究与分析

伦宁　钟敏

摘 要 笔者通过调查我国一线城市房价的变动，了解到我国一线城市房地产市场的现状，进而研究得出引起一线城市房价暴涨的原因，从而针对房价暴涨的原因，进行了一定的分析。同时也提出了相应的利用宏观政策解决房价暴涨的措施。

关键词 一线城市 房价暴涨 宏观政策

一、我国房地产市场房价现状

近期中国一线城市房价暴涨，并逐步蔓延至二线城市，资产价格泡沫担忧加剧。由于春节假期，2月历来是全年成交的淡季，但今年从一线城市的成交数据来看，并没有“歇一歇”的意思。

数据显示，2016年2月份，上海市商品住宅成交71.29万平方米，同比上涨68.62%，创最近七年新高。成交均价为36374元每平方米，环比上涨1.23%，同比上涨23.92%。同时据上海链家市场研究部统计数据显示，2016年2月，上海二手房共计成交了2.8万套，虽然环比1月下跌了近四成，但同比大涨166.58%。

深圳是全国房价涨幅最高的城市，根据深圳市规土委统计数据显示，2月当地新房住宅成交环比减少0.7%，同比大增172.5%。48095元每平方米的成交价，环比上涨3.4%，同比大涨72.1%。在二手住宅方面，深圳2月共成交8496套，成交价继续刷新历史高点，达52600元每平方米。

据北京住建委成交数据显示，2月北京商品住宅（含保障房）共实现成交4678套，环比下降51.71%，同比增长110.6%。值得注意的是，2月受春节假期的影响，实际网签天数为21天，二手房日均网签量约为413套，较1月微增0.5%。在一线城市中处于平稳状态的广州，2月的二手住宅网成交量也达到了2694宗。虽然环比1月下降50.6%，但与去年2月相比，网签成交量则大涨123.2%。一手住宅网签套数与去年同期相比也上涨了13%。

从绝对房价看，2015年世界房价最高的十大城市中（中心城区房价），中国香港排第一，北京和深圳分列第九和第十。另外，上海排名第十四，广州排名第四十一。中国一线城市绝对房价已经与国际“接轨”。

二、从下面几个方面分析引起一线城市房价暴涨的原因

一线城市（如京沪深）因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈的吸引力，人口净流入量长期处于高位，这种基本面就对楼市构成显著支撑。再加上近期政策宽松，一线城市楼市回暖符合市场规律。但不能忽视的是，房价上涨中的“虚火”。某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市。据市场研究机构数据显示，如今深圳楼市中的投资客比例已超过30%。这些因素带来的房价飞涨显然是非理性的。

（一）契税减免和去库存的宏观政策

政策变动和本轮房价上涨有高度的同步性，每一项大的政策后房价都出现了拐点性变化。2014年11月央行降息，一线城市房价止跌回升。2016年2月2日首付比例下调和调整219契税、营业税后，房价在春节后跳涨。时滞的缩短凸显了货币现象和购房者预期的快速变化。虽然部分政策和一线城市关系不大，但影响了购房者的预期。

从2014年9月底开始，国家连续实施“9·30”“3·30”和新“9·30”新政，对楼市扶持的力度之大和频度之密实属罕见，购房成本降到历史低位。自从2015年年底以来，国家推出一系列的（如降低契税、降息以及户籍方面）优惠政策，本来想去三四线城市的库存，结果间接导致一二线城市疯涨。这种反常现象，从某种方面反映了中国房地产市场供需的两极化，在三四线城市供大于求，而在一二线城市却是求大于供。因为一线城市新盘供应量极少，在政策的驱动下，必然更会“雪上加霜”，新盘出现哄抢现象就在情理之中。

（二）股市的持续低迷

去年的股灾，股市伤透了许多股民的心，而手里的资金，又没有太多的投资渠道。只要看到楼市回暖，就把钱投到房子上。从某种角度上讲，股市的低迷，导致大量资金从股市流向楼市。

（三）“人为”因素，利用杠杆炒房便是主要手段

第一，自买自卖转按揭。先通过担保公司的过桥贷款还清房贷，之后去另一家银行按涨价后的房价办理房产抵押贷款，套出70%的房款。这种炒楼方式相当于自买自卖，在没有购房者接盘的情况下，反复套利，扩大了炒房者的头寸。

第二，众筹炒房。2015年，某二手房众筹平台上线后，针对想要购房资金周转又暂时存在困难的个人，通过众筹方式完成房产购买，最低的投资金额仅为1000元。

第三，互联网金融炒房。去年以来，很多机构均推出了高成本的互联网金融产品——“首付贷”。一款“首付贷”，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷一万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%～12%的P2P产品，然后对外发售。

（四）货币超发

中国的货币超发对一线城市房价也起到推波助澜的作用。自2010年以来，中国的GDP增速不断下降，季度同比从12.2%的高点下降到2015年第四季度的6.8%，但M2增速不降反升。从2014年的12.2%上升至2015年的13.3%。M2与名义GDP增速的裂口扩大至6.9%，远高于2001年以来2.8%的平均值。2016年1月M2同比更是高达14%，远超目标值。与此同时，去年6月股灾后股市吸收资金也逐渐减少，市场上过剩的流动性开始流入楼市，一线城市房价也正是从这时开始飙涨。

三、如何利用宏观经济政策调控房地产市场

（一）房地产政策应适应新的发展阶段的特征

增速换挡期，房地产政策应适应新的发展阶段的特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。住房市场具有非常明显的阶段性特征，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入提升质量阶段，从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”阶段。

（二）必须建立起比较完善的住房法律体系

通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制。在我国《城市房地产管理法》基础上，构建完整的住房法律体系。强化对市场投机性需求和开发商“囤地”“囤房”等扰乱市场正常秩序的行为的法律约束和处置。其次，要构建维护租户和购房者利益的机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价的行为。建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房定期制定详细的基准价格作为执法依据。

（三）需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。

购房需求易受到房贷政策的影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。我国可研究居民购房时的首付比例和固定贷款利率或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者的预期，避免短期内提前释放购房需求。

（四）逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制

在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地的供应主体，提高重点城市土地供给的弹性。逐步把农村集体建设用地的建成区，以及城中村，纳入城镇化规划中，统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。

（五）禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款

对P2P及小额贷款公司主管部门应作出明确规定，禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。

（作者单位为重庆工商大学财政金融学院）