长沙市新建商品住宅土地出让价格的微观影响因素

刘玉婷，范怀超（西华师范大学 管理学院，四川 南充 637000）

长沙市新建商品住宅土地出让价格的微观影响因素

刘玉婷，范怀超
（西华师范大学 管理学院，四川 南充 637000）

为了厘清商品住宅土地出让价格的主要微观影响因素，通过建立土地特征价格模型，利用长沙市2013年1月到2015年3月用于商品住宅建设的土地出让价格数据，对新建商品住宅土地价格的影响因素进行分析。结果表明，长沙市商品住宅土地成交价格与距交通要道最短距离、城市中心影响度、宗地面积、公共交通、环境质量、学校因素、规划容积率之间均有明显的线性相关性。其中，距交通要道最短距离对其影响最为显著，表明离交通要道距离越短，地价越高。

商品住宅；土地价格；微观因素；特征价格模型

一、引言

商品住宅，是开发单位建设后出租、出售给使用者，并仅供其居住的房地产。商品住宅价格的高低关系到人民的生活水平、国家经济的发展和社会的稳定。近年来，土地价格作为商品住宅价格的重要组成部分，它的高低起伏和影响因素也成为各界人士关注的重点。在我国特殊的国情下，商品住宅土地的价格与社会大量宏观的、微观的因素紧密联系在一起。影响土地价格的宏观因素，是指对城市土地价格变化具有普遍性、一般性和共同性影响的因素，如人均GDP、国家政策法规、城市规模、城市经济发展水平等主要决定城市之间地价水平的差异。［1］而在同一个城市范围内，不同地块之间的地价水平则主要受到微观因素的影响。微观因素是指在一定时间范围内，对城市土地价格变化具有显著性、特殊性和个别性影响的因素，如区位、环境、地块用途、规划条件、土地面积大小、形状、自然条件等。微观因素是对城市地价水平产生微观性和个别性的影响因素，决定了同一城市不同地域间的地价差异。［2］土地价格的微观影响因素分为个别、邻里和区位因素。区位因素包括公共交通、主干道距离、自然条件、环境质量、城市中心影响度；邻里因素包括学校因素、医院因素等；个别因素包括容积率、建筑密度、绿化率、土地交易方式、沿街长度等。［1］

近年来长沙市的经济取得了飞跃性的发展。2013年实现地区生产总值2.45万亿元，同比增长10.1%；固定资产投资超过1.8万亿元，社会消费品零售总额超过8 900亿元。［3］2014年6月，长沙市首条地铁线运行，一定程度上刺激了长沙市新建商品住宅价格的上涨。分析长沙市新建商品住宅的土地价格与各微观影响因素之间的相互关系及影响程度具有重要的现实意义。

二、微观因素的选取与研究方法的确定

（一）微观影响因素的确定

本文在参考周刚华对城市土地价格微观影响因素研究的基础上，根据长沙市的实际情况和研究的具体对象——新建商品住宅用地出让价格的微观影响因素，主要选取影响商品住宅土地出让价格的宗地面积、距市中心最短距离、规划容积率、城市中心影响度、公共交通、学校因素、环境质量等7个重要的微观因素。

1. 宗地面积。宗地面积是指宗地本身面积的大小。一般来说，土地的出让价格是与宗地面积呈正比的，即宗地面积越大，土地价格越高，反之，则价格越低。但是，当宗地面积太大时，会增加土地的开发成本，增长土地的开发周期，根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，土地开发建设期限一般为 2～3年，出让土地逾期未动工开发的，将依法缴纳土地闲置费，或被无偿收回国有建设用地使用权，这将迫使开发商必须谨慎购地，也直接影响着土地的出让价格。

2. 距交通要道最短距离。距交通要道最短距离是指到市中心的直线距离，为了研究的需要，本文采用的是驾车到市中心五一大道长沙火车站的最短距离。学者魏静、郑小刚等人通过对河北省冀州市的实证研究发现，距市中心的距离与土地价格有明显的负相关关系。［4］

3. 规划容积率。规划容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。对于房地产开发商来说，容积率决定地价成本在整个房屋成本中所占的比例，容积率越高越好。但是政府规划部门要根据整个城市的发展规划，并考虑居民居住舒适度等，会对规划容积率做出限制。一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率不超过5.0、多层住宅不超过3.0。

4. 城市中心影响度。在一般情况下，城市中心影响度可以用距市中心最短距离来取代。由于长株潭经济一体化的规划与发展，长沙市已经形成多个中心，向南形成了汽车南站和奥特莱斯广场为中心的新经济商圈，向西形成了以步步高广场和长沙市政府为中心的河西经济商圈，本文城市中心的影响度参照周刚华对城市中心影响度量化的方法。

5. 公共交通。与外界沟通的通达性成为现代居民买房的重要考虑条件，杜德斌、徐建刚等学者，通过对上海市地价空间分布的实证研究，发现区内路网密度到主要公交站点的便利度会对城市地价产生影响，这种影响在城市近郊区表现得更为显著。［5］

6. 学校因素。学校因素对土地价格的影响是国内外众多学者研究的重点之一，学校质量对土地价格有正相关的影响，即学校的质量越高相应的地价就会越高。

7. 环境质量。现代人群对住宅用地的环境要求越来越高，环境质量则主要通过影响居民的住房偏好和房地产开发单位的开发成本来影响商品住宅用地的价格。［6］越靠近水体、沿江风光带、森林公园等，居住环境越好，相应的商品住宅用地价格就会提高。

（二）研究方法

通过查阅相关的专著、论文、资料，基本了解影响了土地价格的相关微观因素及特征价格模型的相关内容。利用数学方法将一些微观影响因素定量化，再通过构建土地特征价格模型，来分析各微观影响因素对新建商品住宅用地出让价格的影响程度，并进行排序。建立土地特征价格模型，首先要收集自变量和因变量的相关资料，然后对各个因变量进行分析选择，在自变量和因变量之间构建相应的函数关系，最后进行回归分析。

三、数据来源与特征价格模型构建

（一）数据来源

长沙市作为中国中部的第二大城市，近年来在全国两型社会建设综合配套改革的推动下，经济快速发展，带动了房地产业发展的热潮，据长沙市统计局的数据显示，2013年，长沙市房地产销售面积达1 840.6万平方米，同比增长20.5%，位居全国省会城市前列。

本文的重点研究范围为长沙市市辖的芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区、望城区等 6个区。土地特征价格模型的样本数据时间范围为2013年1月1日～2015年3月30日，以长沙市国土资源局网站公布的用于商品住宅建设的土地为研究对象，建立特征价格模型，系统地分析各影响因素对长沙市新建商品住宅土地价格的影响程度，并进行影响程度排序。土地信息包括土地价格微观影响因素：土地出让价格、宗地面积、规划容积率、土地所在区域。其中，宗地面积为国土资源部网站公布的土地面积，有关商品住宅用地价格样本数据是商品住宅用地使用权招标、拍卖和挂牌会中最终成交的价格。到市中心最短距离通过百度地图和谷歌地图来获得。学校因素通过实地调查获得，环境质量和城市中心影响度则通过采用100分制分值量化的方法来获得，获得的数据全部整理在Excel表格中，重点研究各影响因素对商住地价格的影响程度并进行排序。

（二）各因素的具体量化

对宗地面积、容积率、到市中心距离、周边交通情况采用实际数量方法量化，具体量化结果如表1所示。对“学校因素和环境质量”，本文采用百分制来进行打分，具体量化情况如表2所示。对城市中心影响度的量化，如表3所示。

表1 微观影响因素的量化

表2 学校因素和环境质量的量化

表3 城市中心影响度的量化

表4 商住地出让价格影响因子

（三）模型构建

本文将单位面积地价作为特征价格模型的因变量，并选取新建商品住宅土地出让价格为被解释变量，选用新建商品住宅土地出让价格影响因素中可以量化的、容易获得的且与新建商品住宅土地出让价格关系密切的上述 7个因素。其商住地土地价格影响因素、因子及自变量的选择与确定，如表4所示。

本文选用多元线性回归分析模型，作为本次研究的基本模型。其基本模型为：

利用SPSS19.0统计软件，对6个区两年来成交的40宗土地成交价格以及7个自变量数据进行分析处理，经过多元线性回归检验之后，最终得到长沙市新建商品住宅土地价格微观影响因素回归方程：

其相关系数R=0.872，判定系数R2=0.761，统计量F=14.573，这说明因变量和自变量之间存在明显的线性关系，且通过了5%的显著性检验。

四、结果分析

通过对特征价格模型的分析可以得出，长沙市商品住宅土地成交价格与所选的微观影响因素之间有明显的线性相关性。

宗地面积与商品住宅用地价格呈正相关。且宗地面积的特征价格为0.014元，说明宗地面积对商品住宅用地价格的影响不是很明显。

城市中心影响度与商品住宅土地价格呈负相关。城市中心的影响度越高，土地的价格会越高，产生这样的结果，可能是因为我们在分析的过程中，采用了综合性指标来对变量进行了定量的打分，综合性指标中的某些未考虑到的因素对地价产生了负影响，而另外一些因素则对土地价格产生了正影响。另一个重要原因是长沙地铁2号线运行成功，地铁1号线、2号线西延一期、3号线、4号线也在加紧建设中。地铁线路的运行会大大缩短到城市中心的时间和距离。这些原因可能导致城市中心影响度与土地价格呈负相关的关系。

规划容积率与商品住宅土地单价呈正相关。这符合现实土地成交情况，规划容积率越高，相应的建筑面积也越大，房地产开发单位的收益将会相应的增多，因此商品住宅土地单价就会随之相应的增加。在土地特征价格模型中，容积率的特征价格为46.241元，即相应的规划容积率每提高1个百分点，住宅土地单价会增加46.271元。

距交通要道最短距离与商品住宅土地单价呈负相关。这个特征价格的结果是合理的，说明到市中心距离越短，土地价格越高，距离越远，土地价格越低。到市中心的最短距离的特征价格为-297.32元，说明距离每增加1米，土地的价格会相应的减少297.32元每平米。

学校因素与住宅土地单价有明显的正相关关系，且学校因素的特征价格为6.429元。说明相应的学校配套设施，对商住地的地价产生的是正向的影响。相应的学校因素综合提高一分，商住地地价上涨6.429元。

公共交通与住宅土地单价有正相关关系。用于住宅建设的土地周边交通越发达，土地的价格越高。说明周边交通情况对土地单价的影响较大。

环境质量与商品住宅地地价呈明显的正相关关系，这说明，在现代社会，人们越来越注重生活周边的环境质量，且环境质量分每提高一份，商品住宅地的地价相应的提高9.817元。

通过价格特征模型的分析，可以得出每个特征变量的标准系数，绝对值大的因素，其对住宅土地价格的影响程度也越大，通过表 5可以看出每个因素对土地价格的影响程度。

表5 特征变量影响程度表

目前，我国城市用于商品住宅土地的出让价格主要还是政府相关部门根据城市基准地价来确定的，但是，随着市场在土地出让的过程中发挥的作用越来越显著，不同土地使用者对土地价值存在自己的判断，从而导致城市内部每块不同土地的价格都不一样。因此，建议政府部门不应过多地干预土地市场，应该让市场根据消费者的选择来自由发展，以有利于土地市场的健康发展。

在对住宅土地价格的微观影响因素分析中，根据所建立的特征价格模型可以得出对土地价格影响最大的因素是地块到市中心的最短距离，其次为公共交通情况，因此建议政府在制定土地出让价格的时候，可以将该地块的相关信息纳入特征价格模型中去考虑，大致地估计土地的出让价格，可以避免因土地出让价格估计过高或过低而导致土地出让过程中的溢价率过高或者土地无人问津最后导致取消挂牌的情况。

对于从事房地产开发建设的领导者和决策者来说，建议在明确土地价格对房地产整体价格影响的重要性的同时，更加要了解不同区位情况的地块的土地价格的影响因素及其影响程度，在制定土地投标书的时候，综合考虑各影响因素对地价的影响，避免因盲目的市场竞争而导致所得地块的溢价率过高，使土地价格在整个房价中所占比例过高，最终影响开发企业合理的经济效益。

［1］ 周刚华. 城市土地价格微观影响因素研究［M］. 北京: 经济科学出版社， 2005: 41-42.

［2］ 侯雪姣. 哈尔滨市商品住宅土地价格影响因素研究［D］. 哈尔滨: 哈尔滨工业大学， 2013.

［3］ 杜家毫. 政府工作报告 ［R］. 湖南省人民政府， 2014.

［4］ 魏静， 杜小刚. 征地片区综合地价影响因素的相关系分——以河北省冀州市为例［J］. 中国土地科学， 2007（5）: 54-55.

［5］ 杜德斌， 徐建刚. 影响上海市地价空间分布的区位因子分析［J］. 地理学报， 1997（5）: 403-411.

［6］ 李志， 周生路， 张红富， 等. 基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究［J］. 中国土地科学，2009（10）: 20-25.

（责任编校：贺常颖）

Study on Micro-Influencing Factors of Changsha New Residential Land Prices

LIU Yuting， FAN Huaichao
（Management College ， China West Normal University， Nanchong， Sichuan 637000， China）

In order to affirm the main micro-influencing factors of new residential land prices， through the establishment of land price model，based on Changsha city from January 2013 to March 2015 for commodity residential construction of land price， on the influence factors of Changsha the new commodity residential land prices were analyzed. Results show that in Changsha city commodity housing land transaction price and the effect from the center of the shortest distance form main roads，urban， the area of the land， public transport，environmental quality and school factors， the planning has obvious linear correlation between volume rate.Among them from the center of the shortest distance from main roads it is the most significantly， the shorter the distance away from the traffic main roads， the higher price is up.

commodity housing； land prices； the micro factors； characteristics of the price model

F 293

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2016.02.003

2096-059X（2016）02-0011-04

2016-02-11

刘玉婷（1989-），女，湖南邵阳人，硕士研究生，主要从事土地经济与土地制度研究；范怀超（1963-），男，四川西充人，教授，硕士生导师，主要从事土地经济与土地制度研究。