蜗居何以卖出“豪宅价”？

陈禹铭

在如今已经全面豪宅化的北京楼市，8万元/平方米的高端项目比比皆是，然而也有一些位于市中心的老项目，在最近一两年间成交火爆、成倍涨价，拥有了高端项目的“身价”，但是却只能为业主提供最基础的居住需求，从而成为不少购房者口中的“神盘”。其中，位于西城区广外大街的荣丰2008便是典型代表。

这究竟是一个怎样的项目？为何价格会连番上涨？项目的居住感受如何？本周三，记者来到这一“神盘”进行实地走访。

探访：小户型为主，等电梯花3分钟

荣丰2008，位于北京西二环外，天宁寺立交桥附近，邻近金融街、西单等商圈。小区里大量的房屋是20-30平方米的小微户型。熟悉该项目的吴女士回忆，2002年，她被项目“首付3万，月供700元”的广告所吸引，二期“非常男女”主要推30平方米左右的单层小户型，她很心动。2003年，她又在房展会上看到该项目，当时是三期，当时案名变成“非常空间”，产品也变成小复式了，不过也很少有建筑面积超过40平方米的户型。“那时北京很少有这种小户型公寓，而且非常男女、非常空间的名字很新潮，吸引了不少年轻人。”

“这是北京最老的几个LOFT项目之一。”一位资深房地产人表示，以今天的标准来看，荣丰2008在户型设计、小区配套等方面存在很多的问题，不过由于是住宅产品，因此拥有70年产权也算是这一项目的一大亮点。

随着北京城市核心区的不断外延和居住理念的不断升级，这一初建于2001年前后的小区也逐渐呈现老态。记者探访时发现，小区仅有最低限度的物业服务，楼道内灯光昏暗、墙面密布小广告；园林缺乏管理、多种公共配套设施老化。老小区存在的问题在这里也都很普遍。而其中一栋为三梯27户，等待电梯成为在此居住业主的常态。记者在下午三点左右时体验了一回，在并非电梯使用的高峰时段，等一部电梯也需要花费3分钟左右的时间。

市场：二手房成交单价已近8万元

就是这样一个小区，其单价已经接近甚至超过了城区部分新入市的高端住宅价格。小区内21世纪不动产一位二手房经纪人告诉记者，这里的房价现在已经接近8万元/平方米，而且还在不断上涨。比如，一套36平方米左右的平层公寓，今年年初业主准备以200万元出手，而现在这一房子的价格已经上涨至248万元，单价接近7万元/平方米。

“这还算是便宜的呢。”据这位经纪人透露，小区现在的均价已接近8万元/平方米，比周边的二手房都高一些，不过这也同房子的户型有关系。“因为小区中有大量房源是LOFT户型，使用面积可达40-60平方米，而房本面积只有30-40平方米，因此在数据上看，会显得这一小区价格较高。”

而记者也从链家网了解到，截至今年6月，荣丰2008小区成交均价高达7.9万元/平方米，与其所在的广安门外商圈的二手房成交均价为5.9万元/平方米，从单价上来看，已大大超出商圈平均成交价格，甚至比近期在南四环开盘的高端改善项目首开华润城的单价还要高。而从历史涨幅来看，去年7月时，荣丰2008小区成交均价为5.5万元/平方米，广安门商圈均价为4.4万元/平方米，其涨幅也超过商圈平均水平。

同时，从成交量上来看，最近一年来，荣丰2008的成交量也大增。据链家网统计，从2015年7月到2016年6月，荣丰2008的最高月成交量为90套，最低月成交量32套。而周边与之体量相近的远见名苑小区，6月份成交均价6.9万元/平方米，近一年来最高月成交量仅26套，最低月成交量6套，两者差距巨大。

“一个月90套的成交量在这一类楼盘中算是相当巨大的了。”一位链家商圈经理向记者表示，一般像荣丰2008这一体量的项目，正常成交量为每月30套左右。

火爆原因：低总价入读名校

那么，究竟是什么原因使得荣丰2008在二手房市场上成交居高不下，价格节节攀升的呢？

“买这个项目二手房的人，很多都是冲着西城学区房来的。”据项目附近链家地产的一位经纪人表示，这一区域如果按照目前的学区划片，对应的是北京小学天宁寺分校，距离项目约1公里。而小区周边更是有北京十四中、八中、十五中、宣武外国语实验学校、铁路二中、西城外国语学校、北师大附中实验学校等知名中学，因此深受家长们的青睐。

同时，由于荣丰2008的户型面积小，因此就算单价较高，但如果从总价来看，仍然比周边大多数项目便宜。对于家长们来说，依然不失为以最小的成本获得西城学区资格的一种方式。“按现在的政策，学区房毕竟是论套来计算，因此这种小户型的学区房实际上更受家长的欢迎。”该经纪人解释。

实际上，不止荣丰2008，学区房对于房价的推升作用非常明显，比如位于东二环外的广渠门商圈附近，2014年时该区域的二手房价在3万元/平方米出头，而由于“教改”等新政，这里的一些老旧小区变成家长心目中的学区房，房价在两年间也翻了一倍多，如今价格已经达到7万元/平方米。

记者从链家网挂牌房源信息发现，荣丰2008有160多套房源在售，其中20多套LOFT小户型的报价已经超过10万元/平方米。

提醒：小户型学区房或存政策性风险

“可怜天下父母心。这些学区房都是父母为了孩子不惜重金买的。”前述链家地产经纪人向记者表示，现在大多数学区房是存在一定的泡沫的。“学区房是受到房地产政策和学区房政策的双重影响，不建议进行投资。同时，家长还是在条件允许的情况下来考虑购买学区房的事宜，如果条件不允许，也不应勉强。”

除此之外，购买小户型的学区房或许还会存在更多的政策性风险。比如去年广州越秀区宣布了新的招生政策，其中有一条：“购买30平方米以下学区房，又非唯一居住地的，孩子将被统筹学区。”这意味着，在越秀区买30平方米以下的学区房毫无意义。

虽然目前北京尚未有哪个区采取这样按面积划分学区的政策，不过小户型学区房也的确存在着这样的政策性风险。一旦政策有变，很可能之前附加在学区房上的泡沫便会破裂。