营改增改革对房地产新老项目的影响

赵莉



营改增改革对房地产新老项目的影响

赵莉

摘要：2016年5月1日起，房地产业纳税人已纳入营改增试点范围，由缴纳5%的营业税改为缴纳11%的增值税。本文讨论营改增对房地产企业新老项目的影响。

关键词：营改增；房地产

房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业从2016年5月1日被纳入营改增体系。房地产行业现行营业税率为5%，营改增后适用11%的税率。由于增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全额征税（仅销项）。所以营改增后房地产的增值税率相较于营业税率有较大的变化。

一、房地产新老项目的划分标准

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：

1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》，工程已经动工，营改增后，继续开发的项目，属于房地产老项目。还有一种特殊情况属于“先上车后买票”的行为，即2016年5 月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续还没有办妥，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。

2.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理《建筑工程施工许可证》导致项目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为房地产新项目。

二、房地产新老项目计税方法的不同

（一）增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法

1.一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。准予从销项税额中抵扣的进项税额为：增值税扣税凭证（增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票）上注明或计算的增值税额。按照规定不得抵扣的进项税额应当转出或扣减。

2.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

（二）房地产新老项目的计税方法

1.房地产老项目的计税方法

根据（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第7款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。”房地产老项目可以选择简易和一般征收其中之一的计税方法。但是一经选择，36个月内不得变更。

对于房地产老项目的一般纳税人选择哪种计税方法对企业更有利，应分情况而定。（1）如果房地产企业现已开发完毕，但未销售完毕，营改增之后继续销售时应选择简易计税方法，按照5%的征收率计税；（2）如果房地产企业的楼盘未开发完毕，而已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，这就有大量的成本发票可以抵扣增值税，房地产企业选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税，对企业有利；（3）如果房地产企业属于未开发完毕的楼盘，且已经开发的项目在整个楼盘开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（有增值税普通发票和建筑业营业税发票），也就是说已经没有多少增值税进项税可以抵扣。房地产企业则应该选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。

2.房地产新项目的计税方法

根据（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，一般纳税人销售其2016年5 月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。按照11%计算缴纳增值税。

房地产企业的一般纳税人不论新老项目都应在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报

三、房地产新老项目对销售额确定

1.房地产新项目销售额的确定

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中第二章第四条，“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为计算销售额。当期销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）；当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

例如：某房地产企业属于新项目，取得地价为1.3个亿。可供销售建筑面积为170000m？，本期已售建筑面积为35000m？，本期取得售房款及价外费用共计600万元。当期销售额=（600-3500÷170000×13000）÷ （1+11%）=299.42万元

可以扣除的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。

2.房地产老项目销售额的确定

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中第二章第九条，房地产老项目的一般纳税人采用简易征收方式的，销售额为取得全部价款和价外费用，即销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价，销售额=含税销售额/（1+征收率）。

例如：某房地产企业，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为2013年，土地价款为2亿元，可供销售建筑面积为180000m2，已售建筑面积为9000m2，2015年取得售房款及价外费用共计1800万元，则2015年该企业销售额为：

销售额=1800÷（1+5%）=1714.29万元

若该房地产企业为新项目，则销售额=（1800-9000 ÷180000×20000）×（1+11%）=888万元

可见，营改增并没有对房地产新老项目产生很大差异。虽然房地产的新项目实行一边计税方式，以当期销售额和11%的税率计算应纳税额，但土地价款和进项税的递减，使得新项目的应纳税额与老项目的应纳税额差异不大。

参考文献：

［1］《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，2016.

［2］《营业税改征增值税试点实施办法》，2016.

［3］《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）.

（作者单位：内蒙古伊泰集团公司）