论房屋征收工作的难题与对策

吴鹏

摘 要：房屋征收是政府为了城市发展和改善居民生活条件、生活环境而进行的行政行为。房屋征收是一个系统工程，有其独特的复杂性和矛盾性。从理论和实践中总结房屋征收工作面临的难题、难题出现的原因，最后提出解决难题的建议。

关键词：房屋征收；化解难题；和谐发展

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）15-0137-02

房屋征收是一项涉及面广、工作量大，又非常复杂、烦琐的系统工程。在城市建设发展中，与群众利益最密切，矛盾较激烈，难度较大的就是房屋征收问题。随着城市的发展，城区范围扩大了，环境改善了，城市功能得到加强，这些是对旧城区、棚户区改造和新城区、新城镇建设实现的。而对旧城区、棚户区改造和新城区、新城镇建设，都需要房屋征收实现。

一、房屋征收的含义

征收是指征收主体国家基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为。

房屋征收是指由房屋征收部门通常是政府城建部门在摸底立项的基础上对居民百姓居住房屋的土地使用权的有偿回收。

二、房屋征收的原因

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一的，实行房屋征收：

第一，国防和外交的需要；第二，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；第三，由政府组织实施的科技、教育、文化、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；第四，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；第五，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；第六，法律法规规定的其他公共利益的需要。

三、房屋征收面临的难题及其成因

（一）面临的难题

1.涉及面广，影响力大。无论是旧城区、棚户区改造，还是新城区、新城镇建设，往往规模较大，涉及面广，涉及很多居民住户和单位，而且不同程度地影响居民的生产、生活。

2.被征收人要求过高。房屋征收涉及老百姓的切身利益，大多数被征收人内心都有通过房屋征收实现一夜暴富的心理，过分强调个人利益和困难，漫天要价，甚至希望通过这一难得的机会彻底改变自己的生活，成为富人，导致房屋征收工作难度加大。

3.与被征收人协商难。有的被征收人刻意回避，利用拖延时间为自己加码；有的被征收人白天上班、晚上加班，没有时间；有的被征收人家庭经济关系复杂，难以统一，这些都影响了房屋征收工作的顺利进行。

4.被征收人心理复杂多变。被征收人在房屋征收确定之前，期望改善自己的生活质量和居住条件，赞成征收，并急于推动征收。但自己的房屋一旦被确定征收时，态度马上又变成不赞成征收，甚至采取不合作、不配合的态度。征收协议达成后，还想以某些问题为借口讨价还价，达到增加补偿额的目的。

5.被征收人害怕吃亏。被征收人对自己的补偿没有正确认识，害怕自己吃亏，害怕补偿政策在自己签协议后会改变，害怕被认为“有人”的被征收人补偿高，就采取观望态度，推迟签定协议，都想最后达成协议。

6.被征收人相互攀比。被征收人总想自己的补偿是最高的，就想以别人的补偿为自己的标杆和起点，以保证自己的最大利益。

（二）形成的原因

1.被征收人心里预期过高。被征收人受经济利益驱动，心理预期过高，同时受外界因素影响，总想一夜暴富，这样就对房屋征收补偿安置数额要求非常巨大。

2.被征收人之间相互攀比的心理。被征收人总希望自己的房屋补偿安置数额是最高的，最起码也要高于大多数被征收人。

3.被征收人害怕吃亏。某些房屋征收地段由于种种原因，对最后剩余被征收人增加了补偿，那么在此房屋征收地段后再进行另一地段的房屋征收时，被征收人就会认为早签协议吃亏。

4.被征收人都向征收补偿的最高标准看齐。某些房屋征收地段由于种种原因，对最后剩余被征收人增加了补偿，那么另一个征收地段的被征收人就会以此为自己的征收补偿标准，甚至作为他征收补偿的基础，并在此基础上再次提高补偿标准。

5.房屋征收补偿政策宣传不到位。大部分房屋被征收人不能深入了解征收补偿政策，不能正确估算自己的房屋价值，还将房屋征收补偿理解为像菜市场买菜一样进行讨价还价。

6.安置补偿协议不公开。目前，房屋征收补偿工作还处于一种半透明状态，被征收人对其他被征收人的补偿安置情况不了解，而且即使公开了，他们也持怀疑、不信任的态度，进而担心自己吃亏。

7.回迁安置房源不确定。绝大部分被征收人补偿安置时选择房屋产权调换，用于产权调换的房屋全部达成协议后在此地段再建的期房，回迁安置房源位置、楼层不确定，被征收人对自己将来被安置的楼房位置、楼层、小区环境、配套设施等因素未知，存在担心、害怕心理。

8.被征收人素质原因。由于被征收人的素质参差不齐，对房屋征收补偿政策理解不到位，进而人为地抵制和不配合房屋征收。

9.被征收人对改变现状生活后的担忧。被征收人一下子失去房屋、土地，顾虑重重，担心失去房屋、土地后长远生计没有着落，给房屋征收工作带来很多困难。

10.被征收人利用上访、闹事等手段获得高补偿。有些被征收人以前有过上访、闹事等行为，有些部门为了息事宁人，给过这些人一些利益。这些人就以此为经验，以此为荣，找些事情为借口，要协征收部门，满足自己的过分要求。

四、解决难题的对策建议

第一，依法征收。为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，国务院制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并于2011年1月21日正式公布施行。《条例》既规定了房屋征收的工作程序，也规定了房屋征收工作人员的法律责任。要加强房屋征收工作人员的法律意识和法律学习，掌握《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律知识，严格按照法律要求进行房屋征收工作，做到程序正当、合法，保证房屋征收工作依法、有序进行。房屋征收工作能否顺利推进，征收难题能否顺利解决，依法征收是关键。房屋征收是一项政策法规性很强的工作，稍有不慎，就会引起矛盾冲突，不仅耽误工作进展，还将给政府造成负面影响。顺利推进征收工作，关键是要严格依法办事，在程序上力求严谨，不留瑕疵。要加强对房屋征收工作的指导和监督，严格依法审查房屋征收行为，及时纠正征收活动中的不规范行为，维护被征收人的合法权益，使征收工作在合法有序下进行。

第二，公平征收。所谓公平，即正义、平等、公正性、正当性。在房屋征收工作中，公平如同一把万能钥匙，化解各种各样的征收难题。反之，则会制造各种各样的难题。坚持征收过程公平，加强征收工作的规范性、统一性，制定公平合理、可操作性强的实施细则，避免决策的盲目性、封闭性，保证决策民主。在征收工作中做到公平，“一碗水端平”，会使房屋征收工作顺利、有序、健康、快速地完成。

第三，公开征收。坚持征收结果公开，避免征收补偿过程中的暗箱操作，做到公开透明、公平公正，确保房屋征收与补偿工作顺利开展。要对征收行为进行公开化，提高工作的透明度，做到政策公开、制度公开、程序公开、房源公开和纪律公开，对新地块的征收补偿工作坚持安置补偿公开化，将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，公开征收政策、公开操作口径、公开房屋评估机构的选择及评估结果、公开被征收人的情况、公开安置房源情况、公开困难群众及认定条件、公开补偿安置结果，自觉接受广大群众和媒体舆论监督，既防止暗箱操作，又可提高居民认识度，遏制个别居民漫天要价、无理取闹的现象，推进征收补偿工作进程。

第四，保障被征收人的合法权益。房屋征收补偿，涉及老百姓居住生活的根本问题。在城市房屋征收过程中，被征收人处于最为弱势的地位。当然不能排除有被征收人利用房屋征收之机漫天要价，但大多数被征收人只是希望能够有足够的补偿以使其能够另辟新居。房屋是对于大多数家庭而言是其最重要的不动产，如果房屋征收补偿不合理，就会损害被征收人的合法权益，他们很可能通过各种途径阻挠征收。这不仅将提高房屋征收的成本，同时也将提高维护社会稳定的成本。要实现和谐征收，就要充分考虑被征收人的实际困难，尽最大可能保障被征收人的权益。

第五，做好宣传、解释工作。工作人员要有耐心、有爱心、有责任心，要到每家每户深入细致的进行宣传、解释工作。同时政府征收部门要通过提供现场咨询、发放宣传单、公布咨询电话等方式，宣传房屋征收知识，引导被征收人用合法的方式争取利益，缩小双方差距，化解矛盾纠纷。

房屋征收工作难题很多，千家万户的难题也同样多种多样。我们要准备充分、积极主动地深入到被征收人家中，切实摸清实际情况，面对面、身临其处去感受，并不断更新工作理念、创新工作方法，根据实际情况灵活解决问题；要亲切友好、耐心细致、循序渐进地去宣传政策和化解矛盾；要恪守工作职责、严守工作纪律，全力做好房屋征收工作，推进城市建设，推进经济和谐发展。