土地使用权年限到期后如何续期

王稚祯

中共重庆市沙坪坝区委党校，重庆　400038



土地使用权年限到期后如何续期

王稚祯

中共重庆市沙坪坝区委党校，重庆400038

摘要：随着房地产价格和土地出让价进一步走高，房产价值在居民财产中的占比也越加提高，土地使用权到期后房屋所有人到底能如何续期引起了越来越多的关注，而目前的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和物权法对此均尚未有明确的规定。土地为国家公产，而房子为个人私产，永久的房屋所有权与有期限的土地使用权之间的激烈碰撞已是一触即发，相关具体的操作细则的出台刻不容缓。

关键词：土地使用权期限；续期；财富

2016年年初，以上海、深圳为代表的一线城市房价呈爆发性上涨态势，在中央以及一线城市陆续出台的调控政策下，房地产的火爆开始向一线城市周边城市蔓延和转移，及至2016年年中，二线城市成为了房价上涨的主角，就五月的统计数据而言，全国房价涨幅前十位的城市均为二线城市。受当前实行的宽松的货币政策影响，无论是开发商还是购房者，获得贷款都相对比较容易，也就有了更多的资金投入到房地产行业当中。可以预计，在未来的一段时间里，房地产市场都将持续回温，特别是在一二线城市维持相对比较火爆的场面。

房价的持续走高，也造成了土地市场的持续火爆。然而与此同时，另外一个问题逐渐引起民众普遍关注——住宅用地使用权年限到期后应该怎么办？

按照我国现行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，关于土地使用权出让的最高年限的有关规定，住宅用地，也就是人们通常说的商品房用地，全国统一执行的土地使用年限最高为70年。这个时间，是从开发商获得土地使用权开始计算，即是说开发商用于正常的房产规划、开发和销售等过程，或者因为种种原因进行土地转让等过程的时间都要算在其中，这就导致大部分购房者才刚新购入住房，就发现该房屋的土地使用权年限已经缩水甚至大大缩水。

近日，一则有关温州出现20年住宅用地使用权年限到期，居民需再缴纳数十万元才能“续期”的报道引发了各界关注。虽然温州市国土局出面澄清报道是误读，国家尚未对住宅用地期满如何续期出台相关实施细则，但报道中占到房产交易价1/3甚至更高的“续期费”，依旧造成了民众普遍的焦虑情绪。

事实上，虽然土地使用权有期限情况几乎所有业主都有所了解，但70年的时间委实不短，许多人并不认为自己有生之年会遇到这一问题，就算能，那时问题恐怕也早已解决，实在无需操心。然而温州事件一出，许多业主发现这个期限离自己似乎也不那么遥远了，特别是在深圳、青岛、重庆等因为种种原因，有不少业主的土地使用年限只有30年或者50年的城市。这一问题顿时变得十分敏感起来。

造成这一问题得到巨大关注的原因主要有以下两点：

一、我国中产阶级的财富中，房地产价值占比过高

根据CHFS最新的研究数据表明，我国的中产阶级成年人口占全国成年人口约1/5，所持有的总财富约为28.8万亿美元，而在这28.3万亿美元中，房产价值就占到其中的近8成。也就是说，相比起以美日为代表的发达国家，我国中产阶级的家庭资产受房地产政策的影响巨大。换言之，如果他们在手中的房产使用权年限到期后，需要缴纳占房产价格1/3甚至更高的“续期费”，不仅会让他们的财富大幅缩水，甚至可能造成房地产市场的崩盘，政府实际上也无法得到这笔财富了。

事实上，随着我国城镇化的快速推动，农民们手中的土地也正在逐步因为征地等原因被征收，他们也需要购置商品房居住，若干年后也会遇到同样的问题。可以说，住宅用地使用权年限到期后应该怎么办这一问题，随着时间的不断推移，牵涉其中的人也会越来越多，引起的关注更会越来越多，更因其关系到国计民生，所以绝不能用“拖”字诀。

二、地方政府过于依赖的“卖地财政”进入拐点

地方政府对土地财政普遍有过度的依赖，不少城市的土地出让金已经占到财政收入的50%。到了2015年，就公布的土地出让收支情况而言，全国的土地出让收支已经“出现双降”，且降幅为近五年最大，这预示着土地财政的拐点已经出现。即是说，虽然2015年的土地财政收入仍占地方财政收入的47.6%，接近一半，是地方财政收入的主要来源，但房地产市场在进行深度调整是不争的事实，地方政府必须把调整财政收入体系的步伐加快，以应对未来可能出现的财政危机。

根据《物权法》的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但其中对于到底如何续期，续期是否有偿并没有做明确的规定。在这样的情况下，让续期变得有偿化，既不违反当初设定的制度规则，又能最省力的解决地方政府的财政收入问题。

在使用权续期的问题上，政府的需求和民众的诉求之间产生了尖锐的矛盾，这一矛盾不仅可能影响经济大局的稳定，现有制度的运行，甚至可能对民心走向都有一定的影响。如无必要，各界政府都不想直接触碰这跟红线，然而有年限的土地总会到期，地方财政收入问题更需要解决，这个矛盾终究无法避免，只会随着到期土地的增多而逐渐加剧，进行改革已是势在必行。解决的办法，各界也早有议论，归结起来，目前讨论最多的有三种：

一是免费续期，由政府向房屋所有人让利。

这个方法对房屋所有人来说必然是极大的利好消息，但同时我们也应看到，此举会给地方政府带来巨大的财政压力，特别是在财政收入体系尚未调整完成之前，甚至可能使一些过于依赖土地财政的地方政府陷入瘫痪。

二是征收续期费，费用为房产交易价格的较大百分比。

这就是在“温州事件”中引起轩然大波的处理办法，由于国土部门只澄清了报道为误读，却没明确表示这一办法并不会在未来被采用，所以依旧被一部分人视作未来土地使用权续期时可能会被用到的办法。而这一办法的缺点在前文中已经讲明，在此不多做赘述。拥有土地的所有权对政府来说是优势，但并不意味着政府就一定要将这一优势所能获得的利益进行最大化，与民争利。

三是费改税，即不再收取土地出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人定期向国家缴纳税金，税金则被地方政府收归，作公共服务的支出所用。

这样的做法或许短期内无法让财政收入达到直接收取土地出让金时的收入水平，但却具备可持续性。首先，房屋业主们的负担可以一直保持在可承受范围内，且由于其财富构成比例，可将其看作财产税，即拥有财产更多的人需要在公共服务的支出中有更重的负担，有利于调节贫富差距，一定程度上缓和社会因贫富差距而愈演愈烈的某些矛盾。同时，由于税金可以根据土地的时价进行动态调整，也能让政府分享到土地增值带来的收益，更充分的发挥出自己对土地的产权权利，而不是如现在一般，政府在一次性出售出一定期限的土地使用权之后，该期限内土地或增值或贬值与其再无关系，使土地使用权上的收费更加具有合理性。

同时，由于税金是被用来改善社会的公共服务，公共服务的质量与税金收入多少，地方政府在公共服务种类投入上的合理性都有关系。在未来，户籍制度放开过后，不同城市的公共服务的性价比也将成为影响人口流动的重要因素，而人口的流动，也是检验地方政府是否有很好的服务于民的重要标准，从而达成城市间的良性竞争，更有利于城市的发展。

就三种办法的分析上来看，在土地使用权续期的解决上，过度的让利和过度的征收都会带来极大的负面影响，而第三种办法，则相对温和，在维护政府对土地的产权权利的前提下，对收税多少上也拥有更大的弹性空间。

就目前的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金，但到底如何支付，支付多少，却缺乏具体的操作细则。暂行条例必须向物权法靠拢，而物权法在这一问题上就存在空白，对此，中央可以率先统一出台一些基本的原则，同时由于各地情况不同，城市间差异较大，解决土地使用权续期问题的主体应该还是地方政府。中央允许地方政府结合自身实际，在基本原则的框架下，颁布适用于本地区的具体的实施细则。

当然，解决这一问题还有最重要的一点，那就是无论最后采用何种方法解决土地使用权的续期问题，在方法产生的过程中，因为涉及到巨大的利益再分配，且事关国计民生，法律条款形成过程中遵循民主的程序都显得尤为重要，这是最后房产业主们接不接受，也是解决土地使用权续期问题最后办得好还是办得坏的关键。

[参考文献]

[1]朱飞燕.媒体谈土地使用权：70年到期后房子怎么办[EB/OL].新华网，2013-10-6.

[2]亢亚娟.土地财政现“拐点”促使地方政府加快转型[EB/OL].新浪网，2016-2-23

[3]卖地财政的根源到底在哪儿[N].时代周报，2010-3-8.

中图分类号：D923.2

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)24-0036-02

作者简介：王稚祯(1991-)，女，汉族，四川通江人，学士，中共重庆市沙坪坝区委党校教师。