补交出让金才能续期？

南周

近期，媒体报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期或即将到期，要花几十万元续期的情况，引发各界震动和关注。2016年4月17日，新华社文章《住宅用地使用权“撞限”呼唤顶层设计》称，温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则；近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。那么，住宅用地使用权年限到期后，是否要补交出让金续期？

正方：按1990年国务院出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，现在温州部分居民住宅用地使用权年限到期或即将到期了，补交钱续期天经地义。你租个房子租约到期了，续租肯定要继续交租金啊，国有土地使用权租约到期也同理。

反方：八二宪法规定：城市的土地归国家所有。这是个很有争议的条款，因为那时候城市里还有不少私宅。2007年物权法149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。对住宅建设用地使用权期间届满续期要不要补钱的问题给出了明确答复：不用。自动续期意味着续期不需要行政机关的批准，意味着续期是无偿与永久的。

正方：国务院上述条例发布后，1990年代初期，温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。即使70年产权到期时自动续期，那些20年产权到期后续期多多少少总应补交出让金吧，否则也对那些选择70年产权、多缴了出让金的不公平。

反方：物权法是全国人大会议通过的正式法律，在位阶与效力上高于行政部门制定的条例。物权法并没有说只有住宅建设用地使用权是70年的，到期之后才自动续期，而是规定住宅建设用地使用权到期后一律自动续期。这是解决住宅建设用地使用權70年最高年限问题的明智做法，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心，让民有恒产，有利于民众对国家的认同及社会稳定。

正方：硬要抠字眼的话，对居住用地使用权，物权法说的只是“自动续期”，并没有说“自动无偿续期”，所以这一法条仍有商榷与解释的空间。居住用地使用权到期之后续期有偿还是无偿，还不一定呢。如果民众不能接受居住用地使用权到期后缴纳一笔出让金再续期，不妨对居住用地使用权到期的房屋征收1%～2%的房产税，还能给地方政府提供稳定的财源，一举两得。

反方：既然是“自动续期”，那就一定是无偿。如果有偿，就要到相关部门办理续期手续并缴纳出让金，哪里还谈得上“自动”？要有偿续期先把物权法这一条废了再说。另外，无论是住宅建设用地使用权到期之后一次性收出让金，还是年年收房产税，都可能引发房市极大震动，那些剩余使用权少的房子还有人敢买吗？二手市场如果陷入恐慌，也会影响一手市场。

（摘自《南方周末》）