论我国房屋中介服务立法之完善

张琳

[摘要]当前，我国房屋中介服务行业方兴未艾，房屋中介的广阔市场促成了房屋中介服务机构数不胜数。房屋中介作为为当事人提供房屋信息咨询、价格评估、经纪代理等服务的专门机构，在发展的过程中存在诸多问题，如隐瞒交易信息，误导客户交易；房屋中介服务合同不规范，不利于客户权益保护；制造虚假信息，诱导客户等等。为了不断完善我国房屋中介服务立法，可以从明确规定房屋中介服务当事人的告知义务、强化房屋中介服务合同的规范性、提高房屋中介服务的公开性和透明性进行完善，以期对我国房屋中介服务立法发展有所裨益。

[关键词]房屋中介服务；法律规制；完善

[中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2015）20-0084-02

随着市场经济的进一步发展，作为房地产业的重要组成部分，我国房屋中介服务市场将会得到进一步的发展。为了保障这一良好的发展态势，在当前房屋中介服务市场还存在多种问题的前提下，有必要深入研究，并采取积极措施来完善我国房屋中介的相关立法，使得房屋中介行为有法可依，有法可制。文章将重点置于我国房屋中介服务立法完善上，可以完善有关于房屋中介服务的理论研究；另一方面可以为实践中房屋中介服务立法的完善提供有效的借鉴。

一、房屋中介服务的内涵

中介的字面意思是在事物与事物之间起媒介作用。中介活动就是从事中介服务的中介人居中，向居于两端的委托人传递信息，起着重要的协调作用，帮助两方委托人达成一定的事项。房屋中介也即房地产中介，是指为当事人提供房屋信息咨询、价格评估、经纪代理等服务的专门机构。在房屋中介服务当中，房屋中介机构为客户提供与房屋有关的各类信息，对房屋的价值进行评估，或者应当事人的要求为其代理有关房屋的业务。

二、我国房屋中介服务中存在的问题

（一）隐瞒交易信息，误导客户交易

现实中，房屋中介服务机构隐瞒交易信息的情况十分的普遍。这主要体现在两方面：第一，隐瞒房屋的真实信息。一般而言，房屋中介服务合同订立后，根据合同的规定房屋中介人需要向委托人提供符合其期望值的房屋信息，包括房屋的地理位置、面积、产权情况、市场价值等等。但部分房屋中介服务机构在中介活动中，为了促使买卖双方达成交易，常常隐瞒房屋的真实信息，或将房屋的价值夸大，让买方在不知情下与卖方订立合同，往往到入住房屋后，卖方才发现房子存在这样或那样的问题，但是此时合同已经完成，报酬已经支付，房屋中介机构会将责任一概予以推卸。如房地产卖方提供的房子在建造时存在瑕疵，由于这一瑕疵比较隐秘，客户在看房时很难发现，但房屋中介却在了解事情的前提下，不仅不对这一瑕疵予以提醒，反而积极地劝说客户赶快买下来。第二，误导购房者。按照我国《商品房销售管理办法》第28条的规定，房屋中介在代卖方成功销售房屋后收取的佣金应该在房屋成交价格的3%一5%之间，且不能收取其他的费用。实践中，房屋中介往往会误导购房者，让其认为房屋成交价格中就已经包含了佣金，进而打着这个旗号提高房屋的价格。

（二）房屋中介服务合同不规范，不利于客户权益保护

在进行房屋中介活动前，房屋中介服务机构会与委托人签订房地产中介服务合同，对双方的权利义务和违约责任进行规定。正常情况下，房屋中介和委托人签订的房屋中介服务合同应该以房管局提供的合同为范本。但是，实践中房屋中介机构往往采用本机构自制的合同文本同客户签约。房屋中介往往会为了自己的利益，并利用委托人对相关的法律法规不熟悉的情况，与之签订不规范的合同。房屋中介在合同中往往会增加客户的义务，如“客户需要提前支付定金”，减轻自己的义务，并尽量规避属于自己应该承担的责任。

（三）制造虚假信息，诱导客户

现实中，有很多房屋中介会为了赚取利益而制造虚假信息，引客户上钩，以此来骗取客户的钱财。如房屋中介会捏造虚假的房屋信息来欺骗客户，诱骗他们上当，如向客户说哪里的房子又大又好，价格便宜，地理位置更是一绝，很多人都争着抢着要，利用客户不懂行情，又想占便宜的心理引他们上钩，缴纳定金或者服务费，之后要么逃之天天，让顾客找不到人，要么是继续找借口哄骗顾客，总之是要让顾客之前缴纳的定金或者服务费打水漂。在房屋中介与客户签订合同之后，房屋中介会想方设法阻止买房者和卖房者私下联系，使得二者之间的信息不流通。在房屋中介利用过期的情况下，房屋中介可能安排机构内部的员工冒充卖房者与买房者接触，从而欺骗买房者。

三、构建我国房屋中介服务立法的思考

（一）明确规定房屋中介服务当事人的告知义务

我国《合同法》第425条规定，居间人有如实告知的义务。但是这一义务规定得较为笼统，不能切实解决实践中的问题。笔者认为，完善我国房屋中介服务制度还需要进一步明确告知义务。在借鉴其他国家先进经验的基础上，笔者认为应该从两个方面具体设置我国的告知义务。第一，规定房屋中介机构的告知义务。由法律规定将信息披露制度制度作为房屋中介服务机构的义务。在房屋中介人与委托人签订房屋中介服务合同之后，中介人有必要主动告知委托人有关房地产的真实信息，或在委托人询问的情况下有必要入室回答有关房产的信息。第二，规定房屋所有人的告知义务。即房地产交易中，出卖房屋或者出租房屋一方也有义务将自己要出卖或要出租的房屋的具体情况告知给买者或者租者，如房屋的产权情况下，房屋地理位置、面积、屋内结构、周边环境，如果房屋存在瑕疵的话，房主也应该及时告知给交易相对人。以避免现实中出现的房屋中介服务机构和房屋所有人串通欺骗另一方当事人。

（二）强化房屋中介服务合同的规范性

我国《城市房地产中介服务管理规定》第16条规定，房屋中介与委托人之间必须签订书面的中介服务合同，方能从事房屋中介业务。该条文只是要求必须签订书面的房屋中介服务合同，但是却对采用何种合同样本没有规定，对双方权利义务关系的内容也没有详细的规定。笔者认为这样的状况对于委托人权利的保障是极为不利的。房屋中介服务实践中，很多中介机构利用自制的合同同委托人签约，这些自制合同版本表面上看很合理，能够获得不懂法律知识人的满意，但仔细分析，却能够发现里面暗藏着霸王条款。此外，还普遍存在房屋中介服务机构与委托人没有正式签约，只是达成口头上的约定的情况。这使得房屋中介服务纠纷发生后，委托人很难维护自身的权益。因此，完善房屋中介服务立法必须规范中介服务合同。

（三）提高房屋中介服务的公开性和透明性

我国现在的房屋中介服务活动的公开性和透明性还有待增强。“暗箱操作”、“明修栈道，暗度陈仓”的事件层出不穷，导致房屋中介乱收服务费、吃差价的行为屡禁不止，甚至成为行业内“不能说的秘密”。因此，完善我国的房屋中介服务制度，还必须以法律规定增强中介服务的公开性和透明性，规范中介服务的操作流程。第一，确定房屋中介服务的流程，主要内容包括房屋中介在与委托人签订合同之前，必须向委托人出示自己的相关执照；在签订合同时，房屋自己应主动和委托人介绍中介服务的收费项目和收费标准；在与委托人签订合同之后，房屋中介才能根据委托人的委托的事项向外发布广告。第二，法律法规应该明确房屋中介服务的禁止性行为，如禁止与交易一方串通、禁止内部收购等。第三，明确房屋中介服务的收费项目和收费标准，以杜绝现实中巧立名目，乱收费的现象。

（责任编辑：封丽萍）endprint