中国住房价格统计与反思

吴 炜

（南京理工大学人文与社会科学学院 江苏 南京 210094）

一、导言

住房是人类的基本需要之一，很少有其他东西能够像住房一样与生活的方方面面息息相关。住房不仅为居住者提供一个栖息之地，它更是家庭生活最重要的场所，是一个提供休闲与娱乐的地方，是个人的私密空间。住房不仅和特定的经济成本和效益相联系，而且会带来社会成本和社会效益，这决定了住房问题具有重大社会意义的民生问题、社会问题。我们不能仅仅将住房价格作为简单的经济问题看待，住房权利已经是人类的基本人权之一。

然而，在现代社会中，人口向城市迁移导致了一种内聚型的人口再分布，工商业、建筑业和服务业在城市的聚集引起了人口在城市的集中，产生对城市土地和住房的巨大的需求，形成住房供应的短缺和住房价格的上涨，住房权利无法实现，带来了住房问题。显然，就住房问题本身而言，主要就是指城市中尤其是人口密集的大城市的住房问题，它首先产生在18 世纪开始进行工业革命的英国，与现代化和城市化的历史进程密切相关（郭玉坤，2010）。随着我国现代化建设继续大步向前推进，住房问题将日益成为一个显性的社会问题、民生问题。事实也是如此，住房价格是近些年来社会关注的热点话题，绝大部分人认为商品房的价格上涨速度过快，价格过高，这一论点几乎成为了一个常识；不过仍有小部分人认为上涨的幅度并不大，价格仍然在人们可以承受的范围之内，官方发布的数据有力地支持了其观点。这在社会上引起了较大的争论。

要澄清这个争论，需要回答两个问题：第一个问题是是我们该如何界定“住房价格上涨”这一概念？第二个是住房价格是否真正上涨过快，以至于居民无法承受？第一个问题的回答，与住房成熟化过程有关。成熟化过程指的是现有存量住房的平均未清偿债务和新建成、获得或翻修住宅的平均债务之间越来越大的差距，这一差距是建设费用膨胀的结果（凯梅尼，2010）。实际上，除了很少的例外，新建住房之间的建设费用是在不断攀升的，即使在一年之内，第一栋新建成的住房与其他正在施工中的陆续建成的其他住房之间的建筑费用的差别也是在不断增加中。这说明住房价格的增长是必然的，这种必然的增长实际上是和通货膨胀相关的。只有当房屋价格的增长幅度超过了通货膨胀率，才能认为住房价格的绝对量已经上涨了。第二个问题与第一个问题相关，住房价格是否上涨，还应该比较房价的涨幅与工资（或收入）增长幅度，当房价涨幅超过工资（或收入）增长幅度时，才能认为房价真正上涨。根据这一思路，我们将做详细的分析。

二、商品房价格的数据统计分析

我国的商品住房市场主要源于1998 年开始的住房货币化改革，并从2003 年中央发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》后，进入蓬勃发展期，至今为止一直延续这一态势。从住房的平均价格来看，住房货币化改革开始的1998 年，全国新建商品房价格在每平方米2000 元以下，到2001 年第一次超过了2000 元达到2017 元每平方米，在2005 年又超过每平方米3000 元，2009 年达到4681 元每平方米，2010 年每平方米已经达到5032 元，2012 年的数据为5791 元。以2003 年为2359 元为始，到2012年5791 元，新建商品房价格增长了2.45 倍，年均价格增长幅度不到10%。从表1 中可以看出，职工的工资在同时段也是在增长的，从2003 年的不到1.4 万元增长到了2012 年的47593 元，10 年间增长了3.4 倍，年均增长速度了10%。而且，从表1 中我们也可以看出，新建商品房房价的上涨速度和工资的增长率相比，除了2004 年和2009 年两年之外，其余8 年职工工资的增长速度都快于新建商品房价格的增长速度。可见，就全国数据而言，与工资增长相比，新建商品房价格的增长倍数、增长都是要慢的。那是不是说人们普遍认可的常识，房价增长过快，是一个伪命题呢？

为了回答此疑问，我们可以将住房问题的焦点集中。住房作为一种商品，其价格必然受市场规律的影响，供求关系影响着住房的价格，由于大城市中积聚了大量的资源，使得人们所希望购房居住的地区往往是在大城市而非小城镇，住房问题在城市尤其是大城市中更为突出。据此推论，我们认为我国的房价增长过快问题主要是大城市房价的增长过快问题，小城市和城镇的涨幅会比较小，而大中型城市的住房价格上涨速度会很快。如果我们以全国的平均房价来衡量住房上涨幅度，就会出现偏差，据此将分析的重点转移到大中型城市中。从表1 中我们已经了解到，就全国平均水平而言，新建商品房价格的上涨幅度是要小于职工工资收入的上涨幅度的。不过住房问题比较突出的城市中，如北京、上海、深圳、广州、南京等，其状况可能会出现改变。目前，各类新闻报道以及报表中都可以发现其房价增长速度更快，房价远远超过全国的平均水平。详细情况可以见表2。

表1 近年来全国新建商品房价格和工资增长

从上表中可以看出，从2003 年到2012 年，北京市的新建商品房价格从每平方米4737 元上涨到20745 元，涨幅达到4.38 倍；同一时期，南京市的新建商品房价格从每平方米3148 元上涨到了2010 年的12668 元，上涨了4.02 倍；天津市的新建商品房价格从每平方米2500 多元涨到了8200多元，也上涨了4 倍；同期，兰州市的新建商品房价格从每平方米1858 元上涨到4233 元，上涨了3.36 倍。通过以上的数据分析可以发现，一是大城市新建商品房价格的涨幅都超过了全国新建商品房价格的平均涨幅，不过大城市之间的房屋价格涨幅是分级的，东部的一二线城市新建商品房价格涨幅要高一些，中西部大中城市的涨幅低一些，且两者在新建商品房价格的绝对量上也存在明显差距。二是上述城市房屋价格涨幅也基本上超过了全国工资平均工资涨幅，和前一点类似，西部地区如兰州市新建商品房价涨幅只略高于工资涨幅。

表2 各城市近年来年新建商品房价格（元/平方米）

三、南京市新建商品房价格分析

为了更清楚地了解大城市新建商品房价格的上涨趋势，现以东部的南京市为例做更详细的分析，将其新建商品房价格上涨幅度和收入增长进行比较。我们认为，南京住房价格水平虽没有达到北上广深一线城市的高度，但是价格也相当高，是二线城市中的领头羊，稳居全国前10 之列，适合作为一二线城市联系的桥梁进行分析。

从数据来看，在2003 年，南京市房屋价格为3148 元/M2，居民人均可支配收入为10196 元，到2012 年，居民人均可支配收入达到了36322 元，增长了3.56 倍，达到了28000 多元；同期，新建商品房价格达到了12668 元/M2，商品房价格增长了4.02 倍。分年度来看，在2007 年之前的数年间，居民人均收入的增长速度都是远远快于房价的涨幅的。2007 年，房价的涨幅第一次快过了人均可支配收入的增长速度，2008 年，在国家的强力调控下，房地产市场有了一次深刻调整，房屋销售价格有所降低，随之在2009 年遭遇到了强力的反弹，当年房价增长了40.6%，2010 年延续了2009 年的趋势，房屋价格继续上涨了33.1%，2011 和2012 年的涨幅也较快，2013 年的官方统计数据虽然还没有发布，不过根据指数研究院的分析，涨幅也会比较高，继续上涨。可见，近10 年来南京市的新建商品房价格的上涨是分段的，在2009 年之前，新建商品房价格增幅低于收入增幅；从2009 年开始，南京的房价开始剧烈发力，其增长速度过快是一个不争的事实，这也成为了南京新建商品房价格上涨的分水岭；就整个时间段而言，南京的房屋价格涨幅超过南京市民收入的增长的幅度并不高。

从以上分析可知，就全国新建商品房的平均价格而言，其增长的幅度是要小于居民收入的增长幅度的；即便我们将焦点集中到大中型城市，根据统计数据，在大多数城市我国新建商品房价格的上涨幅度仍然只稍高于收入的增长幅度，只在2009 年后，才给市民带来了一些的压力。因此，就整个国家而言，新建商品房价格上涨并没有给大多数人带来困扰。然而，一般公众都认为住房问题是我国目前公众关心的常识问题，并被多次社会调查所证实，甚至有学者认为，我国城市住房价格上涨速度持续高于人均收入增长的10%以上，普通公民福利累积得到相当程度的削弱，这是在消耗改革30 多年来的积累的总福利（余南平，2009）。如果住房价格是公众关心的问题并没有错，学界的研究成果也没有问题，那是否说明国家的统计数据出现了偏差？以下将就此展开分析。

表3 2003 年以来南京市房价、收入变化（%）

四、住房价格统计方式与反思

要回答统计数据是否真实可靠，必须考察统计方法，更确切的说要考察统计数据的计算过程，我们认为，公众对房屋价格统计数据质疑不能仅仅认为是来自于可能的统计数据造假，更来自于目前我国房价统计方法的缺陷，后者与当前我国住房市场结构的互动加剧了人们对数据的可靠性的怀疑，我们必须对此有清晰地反思并予以纠正。

（一）统计公布全国新建商品房均价和区域商品房均价抹杀了统计区域内的差异。以何种范围来统计新建商品房价格，也是一个值得讨论的问题。从全国来看，国家统计局会在第二年发布前一年的全国新建商品房均价；各个大中型城市也会在同一时间点内发布其行政区域内的新建商品房均价。然而这种全国或者全市范围内的均价消除了所统计区域范围内的差异性，造成了公众对住房市场价格的疑虑。我国是一个幅员辽阔的国家，在东、中、西部之间，城市、城镇与农村之间经济发展的层次明显，人们之间收入差距较大，住房的需求与价格也不尽相同，必然带来住房价格的巨大差别。即便是在一个城市之中，也存在着区域内主城区与郊区的差别，两者在经济发展状况、交通方便程度和生活方便程度是不同的，住房价格也就有差异。以南京市为例，其行政区域总面积达到6587.02 平方公里，而核心的主城区玄武、秦淮、建业和鼓楼行政区域面积大约为225 平方公里，远远小于去行政区域总面积，由于房屋价格的高企表现在主城区及其周围，而市民有限考虑购置住房的区域也与此重叠，使得目前的统计公布南京市平均房价的策略面临大众的质疑。

（二）住房价格只统计公布新建商品房价格，没有发布相关二手房市场的信息。目前，我国在房屋价格统计之中，公布的数据只有涉及新建的商品房。这不但令人费解，而且在统计上是个缺陷，表现在以下两个方面：

一是公众以商品房价格指数替换了新建商品房价格指数。在现实生活中可以发现，普通民众在理解住房价格时发生了偏差。国家公布新建商品房价格往往被简化成了商品房价格，新建二字在数据传播过程中迅速消失，人们往往以此价格代表了所有商品房的价格，引起了他们的思维混乱，直至对统计数据的怀疑。

二是存量住房市场作为房屋的另一个来源，已经发育壮大，需要纳入市场监测。我国长期以来房地产行业的发展重心都放在了新建商品房上，无论是政府机构、学者、舆论媒体还是普通民众，其目光都被吸引到在了新建商品住房市场中，存量住房市场长期被忽略。目前住房需要模式运用的大量拆除旧房，新建商品房的方式来满足人们的住房需要，很大程度上影响了住房梯度消费的在国内的启动。以至于提起购房，人们下意识的认为就是购买新建商品房，二手旧房被排斥在外。而在国外很多发达国家，二手房市场同新建商品房一道构成了住房市场的两个来源，甚至是比新建住房更重要的住房来源。根据西方发达国家的经验，存量住房市场所带来的住房交易面积和住房套数一般应占到住房总交易面积和总住房套数的60%以上。在新建住房商品住房和二手住房的交易面积的具体比例上，学界的观点还有争论，最高的比例认为有1：9 左右，最低的认为在1：3 左右，居于两者中间的看法也很多（浩春杏，2007）。不过无论这一比例大小如何，在西方国家成熟的住房市场中，二手的存量住房市场交易的规模都是远远大于新建商品房市场交易规模的。从住房梯度消费理论来看，二手住房是整个商品房买卖市场的润滑剂，是建立健全房地产市场体系，改善人们的居住条件的必然选择。从我国现实来看，自上个世纪末以来，我国建设完成的商品房数量巨大，存量房规模庞大；同时市场中的存量房交易也逐渐活跃，在部分城市已经超过了新建商品房的交易规模。如从2010 年始，上海等城市存量房成交面积已经超过了新建商品房的成交面积（徐合芳，2011），随后更多的城市也发生了这一转变，这是市场发展的趋势。在此情形下，将存量住房的价格变化整合进商品房价格中就是必然的选择，这也能为人们提供一个清晰准确的价格指导。

（三）由于房地产开发的外溢，新建商品房价格本身的代表性也在减弱。一般而言，城市中的新建商品房均来自于城市更新与城市扩张。从城市更新来看，上个世纪80 年代以来，我国城市再开发进行速度很快，老旧小区大量被整体拆迁和重新规划设计，城市中心区能够用于再开发的土地面积不断减少；加之在老城区的改造过程中，需要筹集大量的资金用于房屋征收补偿费用，甚至需要新建住房提供给拆迁户，成本高昂。两者共同作用下，市场主体对城市中心区开发较为困难，造成了住房开发的外溢，事实也是如此，开发商已经将建设重心转移到成本比较低、风险比较小的城市郊区，城市中心区新建商品房所占比例逐步减小。

从城市扩张而言，我国仍然存在城镇化高速发展的时期，城市人口迅速增加，用地规模逐步扩大，在这些新增的城市用地上，兴建了大批住宅，是整个城市中新建商品房的主体，随着城市的进一步往外扩张，住宅开发的主要区域也随之向外扩展，可以想象，在新建商品住房结构中，郊区所占比例是在不断攀升的。而在我国，商品房成本由土地征用及拆迁补偿费、公共基础设施建设费、房屋建筑安装工程费等9 项构成。其中土地成本大致占商品房总成本的20%～50%之间，是最大的一项成本。显然，郊区土地价格的相对低廉带来了郊区新建商品住房价格的低廉，进而，这一区域新建商品房占的主体地位使得整个城市中新建商品房的价格更符合郊区住房的价格状况。

（四）每平方米均价的统计方式不符合统计规律和消费者心理。现在各大城市都在统计和公布新房预售、销售每平方米价格和均价，以平方米为单位统计是我国传统的计划经济延伸，在房屋销售过程当中也成为一种惯例。但是平均数统计存在着缺陷。在城市中，新建房屋价格在各个区域是存在着差别的，而且差别往往较大，使得房屋价格的分布呈现偏态而非正态，在统计学的意义上，平均数就不如中位数更具有代表性。

从消费者心理来看，购房者往往更关心的是总价而非均价。随着经济的持续发展和人民生活水平的提高，人们对居住的要求也日益提高并多样化，在超前性质和投资性质两种类型需求的推动下，在房地产开发商的追逐利益的本能驱使下，他们不断开发获得利润更多的中高档楼盘，而少开发甚至不开发低档的楼房。住房的供应结构不断偏离实际需求，大、中、小各类住房供应的比例失衡，高档、大户型结构的住房上市数量较多，刚需中小户型上市量较少。由于豪宅、高档住宅能够主导住宅市场上商品房的价格，其建设规模的增多、比重的加大，带动了周边各类住房平均价格的上涨（邓宏乾，2007）。我们知道，房屋只能以套为单位出售，每平方米价格并不具有独立的性质，它只能计算一套房屋的总价时发挥作用，而目前住房供应结构大大抬高了整套住宅的总价。此时用城市中套房总价中位数代替每平方米均价更能符合人们买房时的心理。

［1］郭玉坤.中国城镇住房保障制度设计研究［M］.北京：中国农业出版社，2010：33.

［2］凯梅尼.王韬译.从公共住房到社会市场——租赁住房政策的比较研究［M］.北京：中国建筑工业出版社，2010：33.

［3］余南平.欧洲社会模式——以欧洲住房政策和住房市场为视角［M］.上海：华东师范大学出版社，2009：4

［4］浩春杏.城市住房梯度消费——以中国南京为个案的社会学研究［M］.南京：南京大学出版社，2007：413

［5］徐合芳.郑州市二手房市场发展现状及存在问题研究［J］.知识经济，2011（14）：97～98.

［6］邓宏乾，陈峰.中国住宅市场结构与房价的关系［J］.开放时代，2007（4）：62～71.