“营改增”后做好房地产税收一体化管理工作的思考

乐山市地方税务局

为充分发挥税收调节作用，贯彻落实中央结构性减税政策，促进国民经济平稳健康发展，2015 年伊始，国家税务总局明确将建筑安装业、房地产业纳入“营改增”范围。这对地税部门而言，意味着已推行近10 年的房地产税收一体化管理将发生重大变革。面对税制改革带来的机遇与挑战，如何做好“营改增”后房地产税收一体化工作，值得广大地税干部思考。

一、“营改增”后一体化工作面临的问题

从宏观层面讲，“营改增”工作对建立现代税收体制、完善财政分配格局、减轻税负具有重大且深远的意义；但从微观角度看，“营改增”工作对一体化收入结构、管理思维、现行模式、征管资源等都将产生较大的变革与影响，主要体现在以下五个方面：

（一）一体化收入结构发生转变

近年来，随着乐山市基础建设投资力度不断加大，加之本地房地产市场持续发展，以建筑安装、销售不动产营业税为主的房地产一体化税收成为拉动地税收入快速增长的主力军。无论是收入体量还是增长贡献率，建筑安装、销售不动产营业税与地税收入之间呈显著的线性相关关系（见表一）。实施“营改增”后，原有以营业税、契税、土地增值税“三驾马车”并驾齐驱的一体化收入结构将彻底发生转变。在以房地产税为主的地方税收体系尚未形成前，主体税种缺失后所带来的收入规模下降、所得税流失等诸多影响在短期内难以消除。

表一 乐山市建安、销售不动产营业税入库与相关性分析

（二）一体化管理思维受到冲击

以票控税，是实施一体化管理的核心手段之一，“营改增”后发票管理机关易位，将打破地税部门长期既成的传统思维。失去发票管理主动权，意味着在今后实施行业管理时，不免会面对信息获取、项目跟踪、计税收入确认、成本审核等一系列问题，迫切需要地税部门在土地增值税、企业所得税等税种管理上提出新思路、采取新措施。

（三）一体化管理模式尚待适应

就当前看，营业税征管在一体化模式中发挥着承上启下的关键作用，“营改增”后，链条中间环节断裂，对地税部门已推行的异地建安企业所得税管理、存量房评估等工作无疑形成影响；从中期谈，营业税由地税部门征收，由此产生的附加税（费）征管难度不大，“营改增”后如仅依靠“两税比对”单一手段，不仅效率低，客观上也将风险移至管理后期；往长远想，随着房地产税落地实施，一体化管理重点将由房地产开发向保有环节过渡，管理客体也以单位纳税人向广大自然人转移。

（四）一体化管理资源有待优化

2005 年以来，乐山市各县、区先后设立一体化管理所（组）11 个，中心城区成立管理分局专职房、建企业管理，在明晰征管范围的同时，不断提升一体化管理质效。随着工作推进，各管理机构受年龄结构、业务素质、人才引进、激励机制等因素限制，日益呈现“三多三少”趋势。一是本部门业务能手多、复合型人才少。据2014 年统计，全市地税系统直接或间接负责一体化管理的税务干部112 人，占全系统在岗职工人数的11.3%，其中获得“注税、注会、法律”三师职称的14 人，入选市级人才库21 人，入选县级人才库46 人；二是日常管理墨守成规的多、开拓创新的少；三是今后工作观望等待的多、建言献策的少。

（五）一体化信息建设尚存拓展空间

首先是核心征管软件功能缺失，无法充分利用信息进行税收管理，省局通过开发部署其他软件以弥补短板，客观造成涉税补丁软件多，且各软件不能互通互联，加大了基层机关工作量。第二是部门信息共享不够。近年来，乐山市已建成应用乐山市经济社会综合信息平台，初步实现市级涉税信息共享，但各区、县仍未搭建此类平台，信息仅靠人工和纸质传递，其及时性、准确性无法保证。三是科技管税力度不强，信息的利用率还较低，省级税源监控平台还在逐步建设中，土地增值税清算软件应用效能还需深化，存量房交易评估有待扩围，“以地控税”工作尚在试点。

二、认清形势，明确一体化管理思路

各级地税部门应清醒地意识到“营改增”后一体化管理环节上的缺位不可避免，但“先税后证”的总体原则仍未改变，贯穿于房地产开发始终的契税、土地增值税仍由地税部门负责管理，综合治税的工作机制依旧稳固，收入任务压力也同样存在，一体化工作非但不能松懈，反而应当加强。为适应工作需要，今后完善一体化管理思路应为：坚持“先税后证”制度，科学界定地税部门工作内容，以风险管理为导向，融合专业化管理经验，丰富完善业务规程。突出节点管理，加快信息管税进度，提升综合治税水平，在夯实开发环节以土地增值税为抓手、交易环节以契税为把手的基础上，探索建立保有环节以房产税为推手的一体化征管新模式。

三、未雨绸缪，当前一体化管理的重点工作

摸清家底，力促税款入库，为“营改增”交出一本明白账、放心账是当前一体化工作的重点。一是认真吸取前期行业交接不清的经验教训，以开展项目清理为突破口，以完善企业征管资料为主线，收集整理项目立项、招标、施工、竣工、销售等涉税信息，做到“项目清、家底明”。二是通过纳税辅导、企业自查、纳税评估等方式深挖存量税源，在理顺税收秩序的同时，化解地税部门执法风险，达到“以评促收、以查促管”的工作目的。三是加强部门协作，强化“先税后证”意识，着力解决个别地区涉税信息传递不畅的问题，积极拓宽信息获取渠道。去年以来，乐山市大力推进建筑安装与房地产开发企业纳税评估与税务稽查工作，截止2014年12 月，全市已完成税款结算企业266 户，涉及项目491 个，入库税款7653 万元，加收滞纳金151万元。

四、顺势而为，今后一体化管理的建议

“营改增”后保存量、求增量是上级领导交给地税部门的重要课题，提升一体化管理质效将是破解难题的钥匙之一。变革在即，转换工作思维、整合优化资源、完善管理制度、激发征管活力必将成为一体化工作的努力方向。

（一）树立大局意识，增强工作责任

从近期税源情况来看，全市工业经济复苏缓慢，难以支持地税收入增速发展，而“营改增”后金融保险、建筑安装、房地产三大营业税支撑税源将不复存在。收入决定话语权，立足当前，应着力加强契税、土地增值税等税种征管，由此而衍生的一体化管理更应深入推进，这不仅事关收入任务的完成，也是综合衡量税源专业化管理水平的重要标尺。目前，应纠正“营改增”就是减工作、并机构的消极观念，打破一体化只由专职科（所）负责的固有思维，树立推进一体化就是下好一盘棋的大局观，切实增强干部职工危机意识与工作责任感。

（二）科学配置资源，提升专业化水平

做好一体化工作关键在用人，可在纳新、提高、整合、任用四个方面进行规划。一是结合岗位实际，将新录用公务员放在一体化管理中锻炼提高，以新鲜血液促进造血能力，进而改善年龄结构，焕发管理生机。二是针对复合型人才不足现状，以《干部培养管理机制》为指导，以递进式培养计划为总揽，科学制定人才培养与评价体系，力争在较短时间内解决工程造价、房地产评估等专业人才缺乏的问题，整体提升一体化干部队伍素质。三是结合房地产开发经营的不同环节，通过业务拆分与人员整合，推动一体化工作由管户向管事过渡。同时建议对仍设管理组，且编制空余的地区撤组建所，进一步规范执法主体、增强执法效力。四是以绩效考核为引导，畅通进出渠道，在干部选拔培养上适当向一体化机构倾斜，让其发挥聚核效应，激发职工谋事创业热情。

（三）突出风险控制，完善管理制度

提升一体化质效，科学、系统的管理制度是保障。为达到“促收入、降风险、优服务”的目的，建议将风控系统推广与一体化实务相融合，通过查找风险、建立风控模型、风险提示、处理反馈等具体措施及时化解执法风险。一是通过部门协作，定期收集本地区房地产市场相关数据，获取项目立项、增值税入库、企业财务、占地面积等指标元信息。二是引入指标元，建立指标横向与纵向比对参数公式，如：同期利润率、所得税贡献率、城维税实征率等。三是对各参数公式结合影响权重分别赋予分值，根据分值汇总情况降维设定低、中、高三个风险区间。对达到中高风险的，系统自动提示并启动相应工作。现行规程中，重点规范了项目登记、税款征收、发票开具等以项目开发为核心的执法行为，对房地产计税估价、纳税评估、重税管理等工作则少有提及；在税种管理上，片面强调营业税、契税、所得税征管，对土地增值税预征与清算、“房、土”两税税源管理、城建税比对等其他各税征管鲜有涉及。针对现行规程所涉范围窄、税种少的问题，建议以权责明晰为前提，以深化效能为基础，将纳税评估、房地产计税估价、重税管理、信息共享等工作纳入完善内容，增加土地增值税清算、城市维护建设税比对等税种管理章节。

（四）推进信息管税，丰富管理内涵

发挥税源控管优势，促进其及时转化为税收收入是实施一体化信息管税的主要目的。面对新形势，应重点抓好两项工作。一是搭建信息交换平台，拓展信息共享渠道。“营改增”后，诸多征管信息需同级国税部门提供。主要需国税部门提供的信息有：建安项目进度、销售不动产房源、进项税抵扣、增值税应征、实征和欠税管理等信息。各地应坚持以政府为主导，搭建市、县（区）两级国、地税政务信息平台，以电子取代纸质，以即时替代定期，逐步实现数据的交互使用、集中监控和比对分析。二是加快一体化税源数据库建设，在上级部门统一部署下，以计算机信息技术为手段，深入推进核心征管更新、土增税清算软件升级、存量房估价扩围等工作，通过建设税源监控平台，对各系统进行整合，实行税收预测、监控、征管、清算、检查全过程控管，切实把总局“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针落到实处。

（五）深化部门协作，巩固治税机制

失去发票管理主动权，并不意味地税部门就可轻装上阵，反而加大了如城建税、印花税等小税种的征管风险，“营改增”后深化国、地税协作显得尤为迫切。一是认真开展工作调研，针对委托代征存在的弊端提出相应建议，以供上级部门决策；二是对条件具备的地区，积极推行联合办税，通过税务登记一窗同号办理、附加税费“先税后票”等工作实行源头管控；三是在落实“两税”比对工作常态化的基础上，建立项目报建、立项审批、工程在建、竣工决算、征税制票等重大涉税信息披露与交换制度，力争实现国、地税征管同步、信息互享、合作双赢。

纵观我国税制改革历史，历次变革都牵涉到基层征管业务调整与流程再造，一体化管理作为房产税收征管的重要组成部分，自然不能独善其身。作为“营改增”工作前沿的地税部门，适应“新常态”、谋求“新发展”将是今后一段时期要面对的全新课题。各级地税机关应站在顺应改革、积极作为的高度，坚持以组织收入为中心，以强化征管为手段，通过资源整合、创新手段、优化流程，进一步提升房地产税收一体化管理质效，为“营改增”后的地税工作交出一份满意的答卷。