大连市社区物业管理现状调研与模式选择

杨大平

摘 要：随着市场经济的发展，人们所居住的环境正在不断变化、发展和创新，因此必须有能够提供高标准服务的物业管理与之相适应。物业管理是城市管理的重要组成部分，在改善人居环境、对于提高人民生活质量、促进社会和谐等方面也发挥着重要作用。文章通过对大连市部分社区物业管理进行抽样问卷调查，了解大连市物业管理的模式，分析物业管理存在的问题，提出解决大连市物业管理企业与社区居民的矛盾，改善物业与社区居民间的关系，提高物业管理的服务质量的建议以及管理模式。

关键词：大连市 物业管理 物业管理模式

中图分类号：F127  文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）09-195-02

一、物业管理的含义

“物业”一词译自英语property，主要是指以土地和土地上的建筑物、构筑物、设备设施等形式存在的不动产{1}。

《物业管理条例》中“物业管理”是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动{2}。

物业管理是城市管理的组成部分，社区物业管理通过为居民提供优质、高效的有偿服务，而创造适合人居的舒适、安全、清洁、文明、和谐的环境，提高物业的价值，建立开发商的声誉，增强其在市场经济中的竞争能力{3}。

物业公司的物业管理模式指企业如何运行，其管理水平可从卫生与环保、小区治安、公共设施管理与维护、物业服务、社区文化与和谐社区建设等方面体现出来。

二、大连市社区物业管理发展现状

辽宁省大连市物业管理经过多年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。经调研目前全市物业管理企业有879家，物业管理从业人员达5万多人，实施物业管理面积达10347平方公里;有87家物业管理企业通过了IS09002系列国际质量体系认证。涌现了一批如中保、名流、永嘉、万达、金环、万科、公用等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业{3}。

目前，大连市物业管理企业从类型上总体可分为四类。

1.福利性类型：实施住房制度改革后，一些单位公有住房出售给了单位人或社会人，但其物业仍由原产权单位管理，例如润兴·凤凰城。

2.建设和管理相分离类型：这种类型物业管理企业实行自主经营自负盈亏。有很多是由房地产开发企业派生的物业管理企业，例如拥有国家物业服务企业一级资质的大连亿达物业管理有限公司。

3.连锁管理类型：一些外埠物业管理企业凭借良好品牌和较强实力，他们在发展全国市场中进入大连，如深圳万科物业，金湖物业、中日合资大连吉田物业管理有限公司。

4.是由国内外知名的酒店集团派生成立的物业管理企业，例如富丽华物业。

三、大连市物业管理行业存在的问题

本文通过实地调研法与问卷调查法了解大连市物业管理行业的发展状况（发放问卷200份，其中有效问卷188份），目前大连市物业管理行业存在的问题主要有以下几个方面：

1.缺乏诚信。大连市的物业管理经历了计划经济向市场经济的转型阶段。建立物业管理的市场主体大多在对物业管理的认识上存在不足，普遍存在业主委员会组织成立困难的情况，或成立后存在凝聚力不强、存在腐败等现象，对规范物业管理尚不能充分发挥作用。企业经营者往往只注重眼前利益，导致企业缺乏诚信，投机取巧，消费者不满的情况比较严重，不利于企业长远的发展。

在关于物业是否按照合同约定履行职责在问卷调查中的结果如下：

2.制度尚未完善。大连市人民政府于1999年12月23日公布了《大连市城市住宅区物业管理办法》，但是由于颁布以来，关于物业管理制度的相关法律法规仍不健全，存在问题与漏洞，监管力度不够，物业管理企业没有严格的制约标准，物业管理纠纷随着物业管理的发展和物业管理行业竞争不断涌现，呈现上升趋势，并且出现纠纷多样化、当事人群体化的特点，处理相对复杂，经调查有62%的用户没有听到、看到自己所在社区有规范的物业管理制度。

3.收费制度不合理。根据调查，一些住宅小区根据物业的配套设施、环境和提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级。

在关于物业公司是否公开物业费的收取、使用情况的问卷调查中，关于物业公司是否空开账目的结果如下：

由此可以看出业主并不了解物业费支出情况，财务透明度不高。居民对物业公司信任程度不高，消费者与物业管理企业之间存在矛盾，物业管理费收费偏低的情况及收缴率不高的情况较多存在。这给物业管理工作的开展带来了难度，以致物业管理企业长期低成本运行，甚至长期亏损经营，服务质量难以提高，发展动力不足，物业管理行业的发展受到了制约也影响到了消费者自身的利益。

4.企业整体素质不高。在市场经济下，物业管理企业市场化、经济化已经是发展的必然趋势。优秀的物业管理是以专业化、社会化为特征，以科学化和优质服务为目标，以健全的组织机构、财务制度、法律体系为保障，以良好的经济效益、社会效益、环境效益为最终结果的。然而目前大连市人才的缺乏已经制约了物业管理行业的发展，经调查发现，物业企业具有大学以上学历的人员不到40%，企业缺乏专业型人才，导致队伍的整体素质不高，成为物业管理行业发展的瓶颈。

四、大连市社区物业管理模式选择

1.以政府为主导的老城区管理模式。大连市旧城区所占比例较小，主要分布在甘井子椒金山、甘井子、周水子、兴华街4个街道，老旧建筑物占有城市19.4%的比例，人口密度高达1.25万人/平方公里。在这些地区，多数建筑年代久远，有3个街道没有排污和污水处理设施，近万户居民不通煤气，区域内卫生、交通等服务设施欠账严重。在老城区的物业管理改革中，应该在逐步弱化政府的作用，减少政府的行政干预，可以借助社区服务的优势，与物业管理相结合，提供有偿服务，拓宽经营项目，单一固定的服务模式已经不能满足现在消费者的需求，应该在房屋维修、垃圾清理等基础性服务之外提供更高质量的服务，促进老城区逐步实现自我改造。

2.“三位一体”的普通社区管理模式。“三位一体”管理模式，是指街道社区居委会、业主委员会、物业管理公司三者间各司其职、彼此依托、相互支持的新型管理模式{4}。在该管理模式中，社区居委会的基本职责是宣传法律法规以及国家政策，维护社区成员权益，协助政府管理社区服务、社区治安、计划生育、物业管理等工作，掌握和了解居民需求，向政府反映民意;物业管理公司主要是接受业主的委托，对区域内楼宇及建筑配套的设施设备和公共场地进行保养维修，维护环境卫生等;业主委员会的基本职责是召集业主大会会议，监督物业管理公司的管理规约的实施情况。该模式是“三主体”参与，能充分发挥房地产开放商与业主大会的监督职能，强化对物业管理企业的指导，使物业管理企业更好地提供服务，应该在福佳新城、芙蓉人家、泡崖的亲亲美境、南关岭的住宅区、软件园等中档社区实行该模式。

3.业主自治的高档小区的管理模式。该模式是开发商组建物管公司，物管公司则将以股权形式配送给业主。在住房销售前由开发商提供资金成立物业服务企业，拥有企业的所有股份，招聘各类专门技术人员。在销售过程中，房地产公司根据购房者的购买情况，将股份以不同的份额分配给购房者，使业主拥有公司的股份，成为物业公司的股东。所以该模式更适合在业主经济能力较强、文化水平较高的高档小区实行，如中华名城、海昌新城、亿达国际新城、万达华府、天兴新家园、星海广场附近的星海人家、星海国宝，以及中南路附近的悦泰林里、枫合万嘉、万科地产等都是近年来大连市的高档社区，高档消费社区逐渐增多，这要求高层次的物业管理模式与之匹配，并且在实践的过程中不断完善。

注释：

{1}贾艳梅.中国城市小区物业管理模式研究[J].中国住宅设施，2009（5）

{2}丁秀娟.盐池县城市住它小区物业管理模式研究[J].沈阳建筑工程学院学报，2011（4）

{3}中国政府大连门户网站

{4}蒋秋霞.城市社区“三位一体”管理模式的优化探索[J]，2010（12）

参考文献：

[1] 李大业.沈阳方圆大厦物业管理有限公司发展战略研究[J].住宅产业，2010（5）

[2] 郑生权.小城镇、乡镇企业、农业产业化二者互动发展研究[M].中国人民出版社，2010

（作者单位：大连育明高中二年二班 辽宁大连 116000）

（责编：若佳）