农户分化、产权预期与宅基地流转——温州试验区的调查与实证

钱　龙，钱文荣，陈方丽

（1.浙江大学管理学院，浙江 杭州 310058；2.温州市农业科学研究院，浙江 温州 325006）

农户分化、产权预期与宅基地流转
——温州试验区的调查与实证

钱龙1，钱文荣1，陈方丽2

（1.浙江大学管理学院，浙江 杭州 310058；2.温州市农业科学研究院，浙江 温州 325006）

研究目的：通过对首批全国农村改革试验区温州市3区8县（市）479名农户的调查，基于农户分化、产权预期的视角探寻农户流转宅基地的行为及其影响因素。研究方法：描述性分析和Logistic回归模型。研究结果：农户职业分化对宅基地流转影响显著，但收入分化影响不显著；预期宅基地持有期越长，农户越不会参与流转。分样本检验和替代变量回归证实上述判断具有稳健性。此外，教育程度高的农户更可能进行流转；宅基地块数越多，农户越倾向流转。研究结论：为促进宅基地流转，提升宅基地利用效率，要继续推动农村人口向二三产业转移和稳定就业；实行宅基地使用权一定年限使用制；改善农村教育，提升农户人力资本水平；合理引导“一户多宅”户流转多余宅基地。

土地制度；职业分化；收入分化；产权预期；宅基地流转

1　引言

《中国流动人口发展报告2014》显示，中国进城务工人员及家属的总人数已经达到2.45亿，超过总人口的1/6。人口大量进城使得农村人口“人户分离”现象日益普遍，并导致农村宅基地大量闲置。更为严重的是，虽然农村人口大量减少，农村宅基地面积却在逐年增加。《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》显示，2000—2011年间，农村人口减少1.33亿，农村居民点用地却增加了3045万亩。法律法规的滞后性，以及宅基地流转和有偿退出机制缺失［1］是导致这一反常现象的重要原因之一，而其根源在于农户宅基地用益物权无法有效实现［2］。

学界关于宅基地是否可流转、流转对象和流转方式的争论也一直存在，莫衷一是。十七届三中全会和十八届三中全会相继明确变革方向，即“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”和“赋予农民更多的财产权利”。对于如何实现上述目标，一部分学者赞成政府发挥主导作用，提出要加快建设农户的宅基地退出机制，并着重对农户退出意愿、退出模式、补偿机制等方面进行了研究。另一部分学者则更倾向于市场机制，认为建立宅基地自由流转市场是解决问题的关键［3］。这部分学者质疑限制农村宅基地流转的合法性和公平性，指出在宅基地所有权和使用权“两权分离”前提下，应当允许农户自由流转农房和宅基地［4］。亦有学者从微观层面对农户流转意愿进行了实证分析，如赵国玲等［5］对湖北二县农户的分析；周婧等［6］针对贫困山区不同类型农户宅基地流转意愿的调查。近年来部分研究试图从特定视角进行分析，如关江华等［7］基于微观福利与风险视角对武汉农户流转意愿的研究。李伯华等［8］的研究发现，流转政策认知、乡土情结和就业压力是关键影响因素。通过文献梳理，发现学界虽然对政府主导还是市场主导的变革路径存在争议，但依然达成一个共识：当前的宅基地制度存在诸多弊端，改革势在必行。

为加快宅基地制度改革，中央于2015年年初正式出台《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对包括宅基地在内的“三块地”改革进行了顶层设计，指出在坚持“三条底线”前提下，鼓励探索有偿退出或转让宅基地的有效方式，但在上述《意见》出台之前，实际上温州地区已经做出了一些有益探索。作为首批全国农村改革试验区之一，温州市从2013年陆续推出多项改革措施，并重点在农房所有权交易方面做出大胆突破，正在 “慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”。根据“房随地走，房地一体”的准则，农房交易过程中不可避免地涉及农户宅基地使用权流转问题，因而，在一定程度上，温州的实践可以视为宅基地流转的准自然试验，本文也将重点关注农户的宅基地流转行为。

与既往研究相比，本文有以下两点不同：首先是数据更可靠。由于宅基地流转面临合法性约束，农户常常不愿意透露此类信息，流转的真实数据难以获得，当前关于宅基地流转的多为主观意愿分析，而关于农户宅基地流转行为的研究则近乎空白，温州市作为试验区享有试错权，从而为笔者获得第一手流转数据创造了条件。其次，从研究视角来看，现有成果通常将农户视为同质性整体，但是在城镇化的冲击下，不同禀赋和市场参与能力的农户在职业和收入等方面已经产生分化［9］。农户分化对土地经营权抵押贷款意愿、土地流转和退出意愿［10］的影响已得到证实，但农户分化是否对宅基地流转行为产生影响依然缺乏证据。另外，产权稳定性对于农户的流转行为也有重要影响。产权不稳定，农户持有产权的安全性就不高，相应收益得不到有效保障，农户就可能降低对相应产权的评价，减少持有和投入［10］，但从此视角来分析宅基地使用权的并不多见。基于上述判断，本文选择农户分化和产权预期为研究视角，通过对温州市的调查，探寻农户宅基地流转的影响因素，以期为宅基地制度变革提供经验借鉴。

2　研究区域与数据来源

2.1区域概况

2011年，农业部正式批准温州市成为全国18个首批全国农村改革试验区之一，确定了“农村产权制度改革”的探索主题。为推动农村产权制度改革，激活农村沉睡资产，2013年，温州市出台《温州市农村产权交易管理暂行办法》（下称《暂行办法》），规定可交易的农村产权有12种，其中最引人关注的为农村房屋所有权和宅基地使用权流转。根据《暂行办法》，温州市实现了市域内“农对农”的农房和宅基地交易，即全市农业户籍人口可以在本市范围内，将宅基地流转给其他农户，从而突破了政策法规中宅基地只能在集体内部流转的约束。

2.2数据来源

本次数据来源于浙江大学“温州市农村产权交易制度建设”课题组于2014年10月进行的调查。此次调研共发放问卷537份，去除关键信息缺失较多的问卷，共获得有效问卷479份，有效率为89.2%，其中发生宅基地流转63起。交易方式中以买卖方式流转的有33例，以抵押形式流转的有22例，以出租形式流转的有8例。限于篇幅，样本基本特征信息未在文中显示。

3　变量、假说与模型

3.1变量选择

借鉴刘洪仁等［9］的研究，将农户分化区分为以职业维度的水平分化和以收入水平为标准的垂直分化。考虑兼业情形，职业指的是调查对象的主要职业。选择收入分化指标时，考虑家庭是一个“联合体”，因而选择家庭年收入作为标准，并做对数化处理。

相对于土地制度的频繁变革，宅基地制度相对稳定，农户能够无偿、长期占有宅基地使用权，但这并不代表农户个体对宅基地使用权的期限认知是一致的。与此同时，为提高农村建设用地效率，扩展城市建设用地来源和保障粮食安全，国家越来越倾向干预农户宅基地使用权，因而测度农户主观产权稳定性预期十分必要。本文以个体主观认知的宅基地持有期限作为相应指示变量。

既往研究表明，农户宅基地流转还受到诸多因素的影响。在充分借鉴已有的成果基础之上，结合使用逐步回归法，在剔除若干变量后，本文最终引入农户个体特征、家庭特征、农户法律认知3个维度共9个变量①本文剔除的一些变量如宅基地面积、流转对象、家中男性劳动比例等。。此外，地区政策的影响也是显而易见的，因而引入虚拟变量来控制这一方面影响②乐清是最早实行“农对农”流转的县市，也是当前政策和制度配套最完善的地区，因而单独予以设立。。自变量具体说明如表1所示。

3.2研究假说

（1）职业分化不仅意味着农户生计方式的变更，也代表着农户居住和生活地点的变化。当农户从农业转向二三产业时，为了方便工作，通常不再居住在农村，而是居住在城镇，此时宅基地的居住和保障功能弱化。如果能够实现流转，不仅能够防止房屋资产闲置，而且能够获得一笔财产性收入。因而，提出假说1：基于理性考虑，农户职业的非农化会促进其流转宅基地。

表1　自变量及说明Tab.1　Independent Variables and the definitions

以家庭年总收入来度量这一维度，当农户家庭收入提高时，农户个人和家庭越具备在城镇生活能力。因城市生活更加便捷，能够享受到更多社会福利、保障和服务，越来越多的农户家庭或部分成员选择在城镇定居，而经济条件的改善无疑能够促进这一目标的达成。因而提出假说2：农户收入的增加会促进其流转农村宅基地。

（2）虽然房屋属于农民私人财产，但宅基地所用权属于集体。不同的农户对宅基地的产权认知并不完全相同，甚至差异很大。产权预期对产权主体的行为有深刻影响，农户预期持有时间越长，越会持续地投入和维护宅基地，以此获得长期稳定的收益，但当预期持有期较短时，短期套利行为就成为理性选择。因而，提出假说3：当农户对宅基地的产权预期越长，越不倾向进行宅基地流转。

3.3模型选择

是否参与宅基地流转是一个二值变量（1=参与，0=没有参与），因而采用二元Logistic 模型来分析：

式1中，β0为常数项，ZY，SR，CQ分别表示农户职业分化、收入分化和产权预期，β1，β2，β3分别表示相应的影响系数。Xi为其他解释变量，ai为相应系数，p/（1 - p）为农户参与流转与不参与流转的概率比。

4　计量结果与分析

4.1描述性分析

从农户职业分化（表2）来看：从事农业的农户参与流转的概率最低，只有8.33%；务工农民参与概率居中，达到11.27%；从事个体（企业）经营的农户流转概率最高，达到16.36%。因而，职业分化与农村流转率可能存在正向的对应关系。从收入分化（表2）来看：年收入为5万元及以下的低收入家庭参与率为12.00%；中低收入家庭（5—10万元）参与率为14.04%；中高收入家庭（10万元及以上）参与率为13.07%。三个层次的家庭并无明显差异。从产权预期（表2）来看：认为农村宅基地无限期属于自己的农户参与率最低，仅为10.66%；认为宅基地可能在一定年限后被国家强制收回的农户参与概率居中，为14.56%；处于观望状态的农户的参与概率反而最高，达到18.45%。

表2　农户分化、产权预期与宅基地流转Tab.2　Farmers' differentiation， expectations of property and homestead circulation

表3　整体回归结果Tab.3　Regression results of the whole samples

4.2计量结果分析

（1）阶层分化和产权预期。根据回归结果（表3），职业分化始终显著地影响农户宅基地流转，且方向均为正，说明职业分化对农户宅基地流转具有稳健性影响。具体而言，从事个体（企业）经营和以务工为主要职业的农户参与率相对较高，假说1得到证实。职业非农化促进了农户在城镇稳定居住，导致农户对宅基地评价和依赖程度降低，宅基地的居住和保障功能弱化，而流转既能够防止房屋闲置，增加经济收入，也有助于其切断与农村联系。收入分化始终未通过显著性检验，说明收入差异并不是农户流转宅基地的主要影响因素，假说2没有通过。这可能是因为宅基地是农户安生立命之所在，即使收入提升，也不会轻易流转宅基地。另外，也可能是因为温州市城市住房价格过高，农户的收入并不能负担其在城市购房①温州市商品房均价在2011年曾达到3.3×104元/m2，虽然2014年均价跌至1.9×104元/m2，但调查样本中农户家庭平均年总收入只有11.4×104元，可见一个农村家庭想要在城市买房是多么困难。，很多农户还是打算回到农村，宅基地的居住功能并没有被有效替代。

产权预期始终对农户宅基地流转行为有显著负向影响，即农户主观认知上认为宅基地持有期限越长，则其越不可能流转宅基地，假说3得到证实。这可能是因为“有恒产者有恒心”，当农户判断可长期持有宅基地时，升值预期让其存惜售心理。当前城镇化快速发展，农村土地能够获得较大增值收益，越发促使部分农户保留宅基地。当然，将来能否获得较大的增值收益很大程度上也取决于宅基地区位。相对于区位较差的宅基地，距离县（市）城区较近宅基地更有升值空间，因而，区位优越的农户基于长远考虑，参与流转的概率可能较低。为验证这一点，模型四在模型三基础上引入宅基地区位（1=距离城区近，2=距离城区远），但宅基地区位没有通过检验，即区位并不是农户流转宅基地的关键影响因素。这可能是因为温州地区的宅基地流转多为买卖或抵押，区位较差会抑制市场需求和交易的达成。事实上也是如此，调研也证实宅基地流转多位于城中村或城郊，偏远地区流转交易并不多见。因而，在上述两种相反效应综合作用下，宅基地区位对农户的流转行为影响不明显。

（2）个体和家庭特征。个体特征方面，教育程度稳健地正向促进农户流转行为，这可能是因为随着文化程度的提升，农户对新事物接受和理解能力越强，通过流转增加自身利益的能力也越强，因而更积极参与流转来获取利益。家庭特征方面，宅基地块数稳健地正向促进农户参与流转。虽然存在“一户一宅”政策，但由于继承等因素存在， “一户多宅”现象普遍存在。宅基地对于农户首先是住房和保障功能，只有当农户拥有多套住宅时，才会考虑宅基地的资产功能。此时，农户经济理性占据主导，为防止多余宅基地闲置更倾向通过流转来获取收益。另一个可能解释是，本地政策只允许拥有多套住宅的农户参与宅基地流转，由此产生的“门槛效应”阻碍了一户一宅农户参与进来。

（3）法律认知特征。在模型三中，宅基地归属认知没有通过显著性检验，这可能是因为宅基地所有权对农户而言并不重要，农民更在意的是长期使用权不受侵犯。纵观新中国成立以来历次宅基地制度变革，除短暂时期外，国家始终承认和保障农民的宅基地使用权，且任何组织和个人不得剥夺农民此项权利。这带来两个直接后果：一是对所有权认知模糊性，二是对使用权的高度认可性，从而造成所有权认知对农户的影响并不大。宅基地流转法律认知对流转的影响不显著，这一方面可能是农户法律意识淡薄，另一方面则可能是由于农户对宅基地获得方式的错误认知，或者基层的宅基地获取方式并不规范。

5　稳健性分析和进一步讨论

5.1分样本稳健性回归

宅基地是农户最重要财产之一，是否流转宅基地通常是家庭考虑各方面因素后作出的利益最大化决策，但不可否认的是，核心成员在其中发挥着更重要的作用。核心成员通常为年富力强的中青年，因而选择年龄为30—60岁①中青年的划分标准不一，采用其他标准如25—55岁， 35—60岁，30—55岁都不影响结论。的分样本进行稳健性回归。结果显示（表4），职业分化仍正向促进宅基地流转，而收入分化影响依旧不显著。产权预期通过10%显著性检验，且作用方向与整体模型一致，因而上述结论具有稳健性。另外，宅基地块数依然正向促进农户的流转行为，表明“一户多宅”的农户确实有着更高的流转倾向。

5.2进一步讨论

从上述分析能够得出职业分化有效促进宅基地流转而收入分化没有显著促进作用的结论。当农户转为产业工人、个体户和企业经营人员时，收入会大幅提升，尤其是非农收入得到有效提升，如果收入分化并非农户宅基地流转的影响因素，一个可能就是收入非农化发挥着作用。当农业收入下降到次要水平时，摆脱对农业依赖的农户就很可能实现从农村的退出。当家庭非农劳动比例越高时，家庭非农收入也会提升。为验证非农收入提升对农户参与宅基地流转的影响，使用家庭非农劳动参与率来替换劳动参与率（表4）。在模型五中，收入分化依旧没有通过显著性检验，家庭非农参与率也不显著。这表明收入分化确实不影响宅基地流转，职业分化也并非通过收入这一路径来影响宅基地流转。

职业分化影响宅基地流转的另一个可能路径是其导致的宅基地功能变化，这一点在上述分析中已有所提及。长期在城市工作使得宅基地居住功能弱化甚至消失，大量农村住宅被空置。与此同时，为实现在城市稳定居住和融入城市，很多农户开始在城镇购房，但由于城乡二元体制的存在和自身能力的限制，大部分农户在年老时还会回到农村，农村住房依旧有居住和养老功能［3］。已经购买商品房的农户显然更可能长期在城市居住，农村住房对他们而言已经失去居住价值，通过宅基地流转从中获得收益是这部分农户的理性选择。为验证宅基地功能变化对农户参与流转的影响，在模型六中加入农户在城镇购房数这一变量，结果证实上述判断，即农村住宅居住和保障功能弱化会促使农户流转宅基地。

表4　稳健性回归Tab.4　Robust regression

6　结论与政策建议

基于温州市的农户调查，以农户分化和产权预期为逻辑主线实证分析农户流转宅基地的影响因素，并得出以下结论：（1）农户职业分化，尤其是非农就业，明显促进农户的宅基地流转；（2）农户收入分化对宅基地流转的影响并不显著；（3）产权预期越长，农户越希望持有而非流转；（4）自身教育程度越高，农户越可能流转宅基地；（5）“一户多宅”的农户更倾向流转。

为节省土地资源，提高农村宅基地利用效率，本文提出如下政策建议：（1）要继续促进农村人口向城镇转移，保持进城人口稳定的非农就业，增强农户城镇融入意愿和能力，特别是其购房能力。城市政府应加快将进城农民纳入住房保障系统，为其提供过渡住房、保障性住房或低价商品房，从而降低农户对农村宅基地的依赖。（2）变革当前宅基地实际上的无限期使用机制，推动宅基地使用权有偿和一定年限使用，促进农户合理形成预期，减少盲目持有宅基地，形成合理的宅基地退出和流转机制。（3）重视农村教育，加强对农民的教育投资，提升其人力资本水平，进而促进个体城市适应能力和人口向城镇转移。（4）对“一户多宅”现象予以重视，在不侵害其利益的前提下合理引导，鼓励多样化的方式来腾退或流转多余宅基地，提高宅基地利用效率。

（

）：

［1］ 欧阳安蛟，蔡锋铭，陈立定.农村宅基地退出机制建立探讨［J］ .中国土地科学，2009，23（10）：26 - 30.

［2］ 杨一介. 农村宅基地制度面临的问题［J］ .中国农村观察，2007，（5）：32 - 37.

［3］ 侯丽艳，赵亚霄，胡蝶.完善我国农村宅基地使用权流转制度的法律思考［J］ .当代经济管理，2009，31（4）：39 - 41.

［4］ 诸培新，曲福田，孙卫东.农村宅基地使用权流转的公平和效率分析［J］ .中国土地科学，2009，（5）：26 - 29.

［5］ 赵国玲，杨钢桥. 农户宅基地流转意愿的影响因素分析——基于湖北二县市的农户调查研究［J］ .长江流域资源与环境，2009，（12）：1121 - 1124.

［6］ 周婧，杨庆媛，张蔚.贫困山区不同类型农户对宅基地流转的认知与响应——基于重庆市云阳县 568 户农户调查［J］ .中国土地科学，2010，24（9）：11 - 17.

［7］ 关江华，黄朝禧.微观福利与风险视角的农户宅基地流转：武汉调查［J］ .改革，2013，（8）：78 - 85.

［8］ 李伯华，刘艳，张安录，等.城市边缘区不同类型农户对宅基地流转的认知与响应——以衡阳市酃湖乡两个典型村为例［J］ .资源科学，2015，37（4）：654 - 662.

［9］ 刘洪仁，杨学成，陈淑婷.科学把握农民分化内涵减少和富裕农民［J］ .前沿，2007，（8）：195 - 199.

［10］ Wen， G. J.The Land Tenure System and Its Saving and Investment Mechanism： The Case of Modern China［J］ . Asian Economy， 1995，9（3）：233 - 259.

（本文责编：仲济香）

Farmers' Differentiation， Expectations of Property and Rural Housing Land Transference: Based on the Survey and Empirical Analysis of Wenzhou

QIAN Long1， QIAN Wen-rong1，CHEN Fang-li2
（1.School of Management， Zhejiang University， Hangzhou 310058， China； 2. Agricultural Science Research Institute of Wenzhou， Wenzhou 325006， China）

The purpose of this paper is to explore the factors that affect rural housing land transference from the perspective of farmers' differentiation and expectations of property. Based on the survey of 479 peasants from 3 districts and 8 counties（cities） of Wenzhou， which is one of the rural reform pilot areas， we establish a logistic regression models to test our hypothesis. And we get four results as follows： the differentiation of farmers' occupations have a significant effect on housing land transference， but the differentiation of farmers' income has no significant effect. Sub-sample test and replace variable regression confirm the judgment is robust. When farmers' expectation on holding period is longer， they are more likely not to participate in the circulation. Farmers who have higher level of education are morelikely to transfer residential land. Farmers who have more homesteads are more likely to transfer residential land. We get several corresponding conclusions. First， in order to promote the circulation and enhance the utilization efficiency，we shall continue to promote the transference to secondary and tertiary industries， and provide them with stable work. Second， we can limit the year of land use right. Third， we shall enhance the level of human capital of farmers by providing more educational resources for countryside. At last， we can give more reasonable guide to those who have more than one housing land so that they can transfer extra homestead.

land institution； occupation differentiation； income differentiation； expectations of property； rural housing land transference

F301.1

A

1001-8158（2015）09-0019-08

10.11994/zgtdkx.2015.09.003

2015-01-26

2015-07-16

国家自然科学基金面上项目（71173056）；“温州市农村产权交易制度建设”课题；2014年度温州市决策咨询与政策研究课题“保障和发挥农户宅基地用益物权对策研究”。

钱龙（1988-），男，安徽枞阳人，博士研究生。主要研究方向为土地经济与管理。E-mail： qianlongy101@126.com

钱文荣（1966-），男，浙江桐乡人，教授，博士生导师。主要研究方向为农村经济。E-mail： wrqian@zju.edu.cn