广州T.I.T®创意产业园土地利用结构演化的系统动力学分析

徐雅雯，甘巧林

（华南师范大学旅游管理学院，广东 广州 510631）

广州T.I.T®创意产业园土地利用结构演化的系统动力学分析

徐雅雯，甘巧林

（华南师范大学旅游管理学院，广东 广州 510631）

研究目的：探讨广州T.I.T®创意产业园区土地利用规模与结构随产业改变而变化的演变过程，并预测土地利用发展变化中的三个阶段（传统产业用地阶段、新型创意产业阶段以及后产业阶段）土地利用的发展战略趋势。研究方法：土地利用结构演化的系统动力学建模方法。研究结果：（1）传统产业用地规模及后产业用地规模在未来20年的土地规模变化总趋势为波动上升，而新型创意产业阶段的用地规模变化呈波动下降走势，三阶段的土地扩张速率变化差异在预测期不断扩大；（2）随着三阶段推进，土地类型向着多元化与均衡化发展，土地功能向着以耐心资本为代表的延伸式功能过渡，土地空间布局向片区组合方向演进。研究结论：传统产业（纺织轻工业）用地规模遵循 “慢速扩张—急速扩张—慢速扩张—慢速回缩”路径；新型创意产业的用地规模呈现“急速扩张—慢速扩张—急速回缩—慢速回缩”的路径；后产业阶段则遵循“整体强势扩张”的发展路径，具有“高能生产型社区”意义。产业路径选择及“人”的因素在土地利用过程中的地位日益凸显，对创意产业园的土地利用结构及规模选择起到关键影响作用。

土地利用；演化路径；系统动力学；广州T.I.T®创意产业园

随着中国经济进入发展转型时期，土地利用开始向结构优化与多效应化转变，即对区域土地利用结构进行分层次合理地安排、设计、组合和布局，提高土地利用效率，并维持土地生态系统相对平衡和土地资源的可持续利用［1］，其内涵在于不仅要求达到宏观土地利用数量结构的优化， 也要兼顾土地利用结构空间布局的优化［2］。广州市经济的高速发展在带来可观经济效益的同时，城市生态系统亦面临着巨大压力，土地资源稀缺，土地利用效率低下，供给与需求的矛盾日益激化，土地利用结构与功能置换迫在眉睫，空间布局亟待调整。为解决这一生态经济问题，T.I.T®创意产业园逐步成为城市土地利用发展方式转型中的典型代表。2010年前后，广州市创意产业园新增数量就已经超过30个，随着广州创意产业政策的扶持，还将会有更多的创意产业园陆续涌现［3］。

创意产业园区具有后现代城市空间结构的拼贴特征，在城市出现具有随机性［4］。在土地功能置换与空间重塑的过程中，政府通过在多方面予以充分支持以降低创意产业园区发展的成本来激励其发展，而土地利用的使用权落在土地获批者手中，土地利用结构配置的优化问题成为创意产业园区建设的核心难点。土地利用的结构配置就是对土地利用系统进行改造、设计、置换、组合和布局的社会经济过程［5］，围绕以下4点展开：土地利用的组成要素即用地类型及其性质和特点；各要素的相互依赖关系和相互联系的方式，包括其比例关系；各要素的相互作用；各要素相互关系的发展变化［6］。

当下，对土地利用结构的研究主要集中在使用现状［7］、动态变化［8］、区域差异［9］及社会驱动力［10-11］等方面。研究方法方面亦呈现多元化使用的趋势，如聚类分析法、耗散结构系统法［9，12］、GIS技术运用［13-14］、指数模型法［15］、系统聚类法［16］、线性规划法、灰色线性规划法［17-18］等。系统动力学模型能够从宏观上反映土地系统的复杂行为，是一种能够通过模拟系统内部因素间的反馈作用关系式实现土地利用结构优化动态性、持续性的有效方法。赵小敏［17］、崔和瑞［19］等学者通过动态仿真模型得出土地利用优化方案。部分学者以系统动力模型在区域的土地利用结构优化［7］及土地利用结构多目标优化［20-21］方面做出尝试性解释。土地利用的优化实质上属于土地功能置换的过程，是产业结构转换与土地功能置换的直接结果。学者们从产业与土地配置的关系出发，试图揭示城市土地功能置换的内在机制［22］，研究成果普遍认为，土地利用的变化趋势正指向第三产业［23］与生态型产业［24］的发展，创意型智力产业的发展将得到城市土地的大规模聚集，城市空间结构布局将对第三产业结构意义及产出效益［25-26］进行完美诠释。

本文分三步推进：第一，探求广州T.I.T®创意产业园在三个阶段分别有哪些土地类型，这些土地类型分别具有哪些功能；第二，测算T.I.T®创意产业园土地类型在三个阶段（传统产业用地阶段、新型创意产业阶段以及后产业阶段）的规模变化［27］、土地类型增减情况、土地功能变化、土地区域布局走向；第三，预测未来此类创意产业土地利用结构优化发展的趋势路径，这也是本文的核心研究目的所在。

1　研究区概况

T.I.T®创意园的前身是建于 1956 年的广州纺织机械厂。2007年，为贯彻广州市委市政府 “退二进三”产业调整政策以及大力发展现代服务业的战略，广州纺织工贸企业集团与深圳德业基投资控股集团有限公司携手对工厂进行改造，本着“修旧如旧”的原则，搭建了一个以服装创意为主题，集信息发布、产品展示、商务交流、时尚休闲等多种功能于一体的服装产业创意平台。从地理位置上看，园区处于广州新城市中轴线的核心节点上。整个创意园占地面积约为9.34×104m2，原有建筑面积为 3.43×104m2，总投资约为2×108元人民币，预计改造后规划初步总建筑面积约为 5.5×104m2，保持整个园区的容积率小于0.5。

根据《广州市土地利用总体规划（2006—2020年）》内容，T.I.T®创意产业园处于限制建设区域范围内，且位于珠江水系附近，还受到水体划定保护“蓝线”及周边控制“绿线”的限制，因此，T.I.T®创意产业园的土地规模与利用形式基本上遵循旧地改造与功能置换的模式。

2　土地利用结构演化模型

系统动力学反映复杂系统结构、功能与动态行为之间的相互作用关系，对复杂系统进行动态仿真实验，从而考察复杂系统在不同情景（不同参数或不同策略因素）下的变化行为和趋势，提供决策支持［28］。通过规划目标与规划因素之间的因果关系建立信息反馈机制， 模型的行为模式与结果主要取决于模型结构而不是参数值的大小， 模型具有动态性、仿真模拟性。根据系统论的原理， 通过分析土地利用的结构和系统内部各组成成分之间的反馈关系， 可以建立反映土地利用结构优化度的系统动力模型，在历时态的产业影响背景下，模拟呈现出土地利用结构演化之路径。

2.1前提假设

虽然土地功能、土地租金、经营业务类型、政策会随着阶段演变而变化并对土地利用起到关键影响作用，但在单个阶段内（以预测期20年为阶段界定特征），需假设上述4个方面固定不变，以保证在所处阶段内模拟预测的可控性。同时，由于对土地利用结构演化的模拟预测是以实现各阶段土地利用优化目标为基础，因此，对“土地利用优化状态”（物质能量利用最大化与土地功能转换成本最小化）的条件假设同样具有必要性。故此模型的主要假设条件包括：（1）区域土地功能定位在研究预测期内保持不变；（2）土地租金在研究预测期内保持不变；（3）园区内经营业务种类在研究预测期内保持不变；（4）政府政策在研究预测期内不发生变化；（5）物质能量利用最大化为：在20年的预测期内，以第一年土地规模量为预测基准，土地扩张速率不得超过50% ；（6）土地功能转换成本最小化为：各土类所承担的功能组合最优，各区域的可进入性按照各利益群体的需求而最大便利化。

2.2模型要素与结构说明

依据2012年中投顾问产业监测中心所做的“广州T.I.T®创意园产业发展报告”①中投顾问.广州T.I.T创意园——引领时尚文化的风向标［DB/OL］ . http：//www.ocn.com.cn/ebook/201212/guangzhouTIT chuangyiyuan060911.shtml， 2012-12 - 05/2015 - 08 - 17.可知：产业、政策、土地、资金、功能与人才6方面影响着T.I.T®创意园土地资源空间结构的优化，具体表现在以下层面的优势：集群市场、区位交通、服务、集团投资、政策扶持、产业基础（产业辐射带、工业文化遗产渊源）、城市形象名片打造、专业人才组团、社区认可和发展需求。本文借助上述优势，结合广州T.I.T®创意园官方网站②T.I.T创意园［ER/OL］ . http：//www.cntit.com.cn/index.html， 2009/2015 - 08 - 17.发布的关于“园区规划、配套服务、入驻品牌商户”等方面的相关数据，将本创意园区的土地利用结构提炼为5大模块、5类典型空间和4个核心要素（图1）。

模块，亦称构件，能够单独命名并独立地完成一定功能。T.I.T®创意园内土地利用存在5大模块（图1）：功能转换模块（承担土地阶段性转型的功能）、物业规划模块（承担非生产性土地需求下的配置规划、建设功能）、文化主题塑造模块（承担创造社会外部效益的功能）、用地规模模块（承担调控园区整体土地使用的功能）以及异地置换模块（承担土地的空间扩展及功能位移功能）。各模块通过变量间的耦合而相互联系，通过这种相互作用形成反馈结构。

图1　创意产业园土地空间模块结构Fig.1　The land spatial sub-block structure of creative industrial cluster area

5类典型空间分别指：创意产业生产空间、教育研发空间、物业服务空间、旅游休闲空间和市民休闲公共空间，涵盖了T.I.T®创意园内现有的所有土地类型。

4个核心要素，即人才、耐心资本、包容性和文化，这4个核心要素是构成新型产业空间可持续生产的关键。人才与文化在创意文化产业中的地位显著，是影响园区土地利用的核心。耐心资本指投资者将资本（包括资金、土地等）投入某项事业，在维持适中程度回报的基础上将目光放远，寻求更有实质性改变的多重层次回报［30］，这是在创意文化产业背景下对人才的新型投入。包容性则指不同利益集团间基于土地载体的多功能共融，包括文化休闲、生产等方面。

2.3模型构建的思路

此仿真动态模型的核心在于创意产业园土地利用形式的演变，呈现出“传统产业用地规模→新型创意产业用地规模→后产业用地规模→土地利用再优化”这一主线。在新旧产业过渡阶段，区内的土地功能置换率（由轻工纺织产业向创意文化产业转变时土地规模与功能的变化程度）为主要影响因素，直接决定能够为新型产业转型所提供的土地数量。而实现土地利用的优化状态，“非生产类用地”成为一个重要指标，间接指向用于科技研发与人才培养的物业服务空间，隐藏在这一指标背后的实质含义是社会效益与耐心资本的综合作用，体现出土地利用优化状态涵义内的可持续发展性，即社会、经济、生态效益的全面实现。图2所示的创意产业园土地结构优化仿真动态模型是建立在广州T.I.T®创意产业园实际土地利用现状的基础上，对三种土地利用形态各自未来20年土地结构利用状况的预测模拟，具有实践借鉴意义。

图2　创意产业园土地结构演化仿真动态模型Fig.2　The dynamic model of land allocation structure evolution in creative industrial cluster area

3　模拟结果

通过图3（封三）的趋势图可知，传统产业用地规模及后产业用地规模在未来20年的土地规模变化总趋势是波动上升的，而新型创意产业阶段的用地规模变化呈波动下降走势。在预测期第0—5年区间，三种土地利用形态的土地扩张速率及扩张量稳态拟合；在第6—10年区间，后产业用地与另两种土地利用形态出现明显差异；在第11—20年区间，三种形态的趋势变化差异不断扩大。三种土地利用形态的具体土地规模预测数值见表1。

表1　T.I.T®创意园三种土地利用形态未来20年土地规模预测Tab.1　The scale prediction of three types land utilization pattern about T.I.T® in future 20 years

以5年为步长，将预测期20年进行分段。以第1年的预测值为基数，第1—5年的近期预测期内，预测期的第5年传统产业用地规模、新型创意产业用地规模、后产业用地规模的土地增长扩张率分别为2.96%、8.35%和9.1%；以第5年的预测值为基数，第6—10年的中期预测期内，预测期的第10年传统产业用地规模、新型创意产业用地规模、后产业用地规模的土地增长扩张率分别为9.4%、2.27%和12.37%；以第10年的预测值为基数，第11—15年的中远期预测期内，预测期的第15年传统产业用地规模、新型创意产业用地规模、后产业用地规模的土地增长扩张率分别为3.04%、-11.63%和7.42%；以第15年的预测值为基数，第16—20年的远期预测期内，预测期的第20年传统产业用地规模、新型创意产业用地规模、后产业用地规模的土地增长扩张率分别为-3.97%、-7.97%和7.97%。

4　土地类型与结构预测

根据对《广州市海珠区土地利用总体规划（2010—2020 年）》、《海珠区产业发展规划研究（2013—2020年）》、《广州市旅游发展总体规划（2013—2020年）》及T.I.T®创意产业园官网、相关新闻报道材料的综合查阅，对T.I.T®创意园区的阶段土地使用情况进行了解，绘制出园区在不同历史阶段的土地空间结构图（图4，封三）。

4.1土地类型变化趋势

在传统产业用地阶段、新型创意产业阶段以及后产业阶段这三个阶段中，土地类型逐渐多元化，由传统产业用地阶段的以工业生产用地为主体过渡为商务金融用地、住宿餐饮用地、科教用地、文体娱乐用地与批发零售用地均衡分布的局面。在后产业阶段（图5，封三），即预测下的创意产业土地利用结构相对最优化状态，其土地类型新增风景名胜设施用地、创意绿化用地、公共设施用地及新闻出版用地，将市民休闲公共空间、物业服务空间、研发教育空间作为重点土地利用对象，突出“创意人才保障”与“耐心资本投入”的关键作用。

4.2土地空间结构变化趋势

在传统产业用地阶段（图4，封三），园区土地空间结构布局较为单一。工业生产用地主要有三大片区，分别分布在园区的西北部、中部与东部，共占园区总面积的70%；文体娱乐用地主要分布在园区东北部与南部，占园区总面积15%，属于半闲置状态；科教、医卫、住宿餐饮、附属服务等功能的用地总量仅占园区总面积5%，分散在园区东南部。在新型创意产业阶段（图4，封三），园区土地空间结构开始均衡化，并在北部区域出现扩张。创意生产类用地（商务金融用地、批发零售用地、其他商服用地）主要分布在园区中南部、东部与西北部，约占总面积的50%；文体娱乐用地较前阶段分布特征变化较小，主要分布在园区南部与北部，占园区总面积15%，功能仍属于半闲置状态；住宿餐饮用地面积激增，分布在园区南部与东北部，占园区总面积的27%；科教用地由前阶段的东南部迁移至西部，面积有所增加，约占园区总面积5%。

在后产业阶段（图5，封三），为实现土地空间利用结构的优化，土地利用结构预测为：（1）创意生产空间（商务金融用地、批发零售用地）分为4大片区，分别分布在园区西北部、南部、东部，面积占园区总面积40%（较新型创意产业阶段有所减少）；（2）物业服务空间（住宿餐饮用地、公共设施用地、医卫用地）插空分布在创意生产空间片区之间，占园区总面积25%（较新型创意产业阶段有所增加）；（3）研发教育空间属于人才保障与耐心资本投入区域，处于旅游休闲、物业服务、创意生产这三类空间包围下，集各功能优势便利，占园区总面积10%；（4）旅游休闲空间（文体娱乐用地）分布在园区中心区域，辐射性与可达性好，占园区总面积10%；（5）新增市民休闲公共空间（突出社会效益生产功能），位于园区北端，占园区面积7%。

5　结论

随着生产规模的扩大，在不考虑政府严格土地利用控制的情况下，土地利用重点由第二产业向第三产业转移，带来的是土地扩张率的下降与土地利用率的提升，换言之，以更高的集约度实现更大额度的经济利益价值，并且这种土地利用最优化规模是建立在可持续化发展的理念基础上，针对土地利用涉及的各类利益相关者而进行全面兼顾的全新空间布局。

第一，从土地增长扩张率在20年预测期的变化趋势看，传统产业（纺织轻工业）的用地规模遵循着一般轻工业的扩张规律路径，即“慢速扩张—急速扩张—慢速扩张—慢速回缩”；新型创意产业的用地规模呈现“急速扩张—慢速扩张—急速回缩—慢速回缩”的路径，原因在于初期传统产业布局受到土地功能齐全化（土地利用类型相对多样，生活类土地利用服务于生产）影响而扩张，中期进行惯性土地扩张前冲的理性“冷却”，中远期受到“创意产业”的高更新换代率的冲击而急速规模回缩，远期实现稳态发展，进行土地规模慢速回缩的自我调整；后产业阶段则遵循“整体强势扩张”的发展路径，此阶段的土地使用不再局限于生产，而在于“生产（高能）—生活（休闲）—培养（教育、科研）”的“大产业链”构建，土地利用更加综合化，生活服务型土地类型服务于更大的空间，甚至全市，具有“高能生产型社区”的意义。

第二，随着三个历史阶段的推进，土地类型向着多元化与均衡化发展；土地功能开始剥离传统生产的角色，向着以耐心资本为代表的延伸式功能过渡；土地空间布局则向着片区组合方向演进；土地影响范围由直接生产相关体向间接影响体（如社区）扩展；土地职能开始兼顾社会效益的产出。

第三，“原厂土地保存率、功能置换率、分区土地规划配置率、耐心资本系数”这4个影响参数对创意产业园的土地利用结构及规模选择起到关键影响效力，揭示了产业路径选择及“人”的因素在土地利用过程中日益重要的地位。因此，广州T.I.T®创意产业园未来土地利用结构的最优化，突破口在“耐心资本”投入与“人才保障”，加大对这两大要素的配套土地开发，对于提高土地产值具有重要贡献。

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（本文责编：仲济香）

The System Dynamic Analysis of Land Utilization Structure Evolution for Guangzhou T.I.T® Creative Industrial Park

XU Ya-wen， GAN Qiao-lin
（Tourism Management College， South China Normal University， Guangzhou 510631， China）

The purpose of the study is to explore the evolution process of land utilization scale and spatial structure under the background of different industries influence in Guangzhou T.I.T® creative industrial park. Meanwhile， making prediction of the study case land utilization strategy trends in different stages （conventional industry stage， new-type creative industry stage and post-industry stage respectively） becomes another research point. The research method mainly applies an exploration for multidimensional land allocation structure pattern and constructs a land allocation structure SD simulation model， which emphasizes on the system dynamic field. The result shows that 1）The predictable general trends of conventional industry production land utilization scale and post-industrial land utilization scale are both wavy increasing over the 20 years predictive period， while new-type creative industry production land utilization scale shows a decreasing trend in predictive period， the discrepancy of three stage land expansion rate is gradually increasing as predictive timeexpanding. 2） With the evolution of three stages， land type tend to show the features of diversity and equality， the land function began to peel from the traditional role towards an extensional role which represented by patient capital， land spatial layout is transiting towards area combination land and taking the indirect impact entities （such as community） into consideration， which can be explained a kind of output of social benefits. Broadly speaking， the conventional industrial land utilization scale expansion follows path of “slow spreading-fast spreading -slow spreading-slow retraction”. However， newtype creative industrial land utilization scale expansion follows the “fast spreading-slow spreading-fast retraction-slow retraction” path. Whereas， post-industrial land utilization scale expansion follows “mighty spreading” path that owns feature of high-intelligence production community. Industry path selection and the "human" factors in the process of land utilization status is increasingly highlight， which leads that those two parts play essential roles in the development of creative industrial park. The paper has a guiding significance in the selection of priority land utilization structure and type in development process. The paper reveals that which kind of land allocation sub-block structure fit the sustainable development of T.I.T® in the future. We look forward to exploring the relative optimal state of the land spatial usage.

land use； evolution path； system dynamics； Guangzhou T.I.T® Creative Industrial Park

F301.2

A

1001-8158（2015）09-0042-08

10.11994/zgtdkx.2015.09.006

2015-06-24

2015-08-26

华南师范大学研究生创新基金资助科研项目（2014SSXM53）。

徐雅雯（1992-），女，江西景德镇人，硕士研究生。主要研究方向为旅游规划、旅游经济管理。E-mail： xuyawen_xenia@163.com