浅谈房地产企业集团化财务管理

陈碧清

【摘 要】伴随着中国经济的迅猛发展，我国进入了新经济发展时代，房地产产业逐步成为了我国的支柱产业。房地产产业属于资金密集型企业，财务管理在房地产中起着十分重要的作用，所以房地产企业向集团化模式发展的过程中，集团公司财务管理也必须从传统的单一财务管理转变为现代的集团化财务管理。本文主要从集团化财务管理模式中出现的一系列问题展开论述，并针对出现的问题提出合理化建议，以期找出合适的解决对策来促进集团化企业的管理。

【关键词】房地产企业；集团化财务管理；对策

21世纪以来，我国的房地产行业成为了不可忽视的重要行业，房地产商更是像雨后春笋般涌现出来，就在资金快速流向房地产行业的同时，问题出现了，房地产企业的财务管理还停留在初级阶段，随着房地产行业不断扩张，财务管理重要性凸显出来，对完善企业集团化财务工作具有重要的作用。

一、房地产企业集团化财务管理的特点

房地产企业集团化财务管理是处理财务关系的活动，而这种活动存在于对集团内各项目子公司之间、各项目子公司与集团外企业之间、各项目子公司与集团外行政职能单位之间。相比简单财务活动，集团化的操作更加复杂。因此要处理好企业集团化财务之间存在的多重关系，就需要管理和监督项目子公司，制定集团统一的财务制度和财务管理体制，为让管理层能及时掌握财务状况，更加需要定时汇报集团财务数据，便于集团全方面决策活动。

企业集团化内部财务管理主体的多级结构，造就集团化财务管理目标的多样性。追求自身利益最大化的独立法人地位的项目子公司在理财过程中不可避免地与整体性战略高度进行集团化财务管理之间发生矛盾。因而房地产企业集团化财务管理应从长远整体经营战略角度出发，及时、准确为集团决策提供可靠的集团财务信息，并对资金的调配具有快速反应能力，能够在极短的时间完成资金的集中、调配，从而为集团的决策动向提供经济支持，避免错失有利商机。

二、房地产企业集团化财务管理存在的问题

1.所有权与经营权混合，资金管理混乱

所有权与经营权混为一体是房地产企业典型的不成熟管理模式，投资者同时就是经营者。试想下如果企业所有者对财务管理缺乏应有的认识和研究，就会造成职责不分、越权行事、监控不严等混乱局面。此外，房地产企业对资金需求量大，不仅前期需要投入大量资金，后期各个环节不同时期都需要大笔资金，而且其资金周转期较长，资金管理无疑是房地产企业财务管理重要方面。目前，集团下多数各子公司只从自身经营的需要出发采用独立于集团的财务资金管理方法，造成集团资金运用分散，管理的不统一等问题，严重影响资金运行效率，增加资金成本。集团管理层对财务风险的认识不清，财务管理缺乏有效运行机制，直接造成项目货币滞留时间过长，投资损失过多。资金管理控制需全局性调配，因而房地产企业集团化资金管理必须具备集团系统管理意识，拥有集团资金整体效益最大化的全局观念。

2.“集权”和“分权”把控失衡，集团内部冲突加剧

房地产企业集团化财务管理 “集权”和“分权”权限的分配需适度。一方面高度的“集权”把其子公司置于附属地位，使其处于被动服从，丧失积极主动适应市场能动性；另一方面过度的“分权”，使子公司各自为政，各自追求利益最大化，对集团的整体利益置若罔闻，从而使企业集团化财务管理出现过度分散的现象。房地产企业集团化财务管理的“集权”和“分权”把控失衡，都能削弱集团整体控制、协调能力，乃至最终完全失去控制，使企业集团陷入财务经营困境，影响集团整体利益和战略实施。

3.信息化建设程度滞后，数据整合分析困难

随着房地产行业的快速发展，房地产集团化企业不仅在国内各地拥有不同类型的项目子公司，同时还把房地产企业发展到国际市场，而目前网络化的财务管理还不普及，无法通过现代化信息系统获取各子公司财务信息，势必影响整个集团的财务数据的整理分析。由于集团内部财务信息缺乏沟通，错过了很多的发展机会。同时大量财务数据依靠人工整理使财务管理体系漏洞频出，工作量巨大，错误率偏高，降低财务管理的效率，也给企业带来无法弥补的损害。及时了解财务信息在财务管理中占据着很重要的作用。

三、影响房地产企业集团财务管理的因素

风险与经营并存。从企业持续发展出发， 财务风险的防范和控制是企业管理重要方面。财务风险就是指企业面临政策、 资金、 经营等因素影响时，在处理各种财务关系中，使企业实际收益与预期收益间存在着差异，其结果对企业的生存和长期发展产生重大影响。

1.政策变动

政策因素成为影响房地产企业财务风险的重要因素。政策的变动包括法律制度、政府调控措施等，直接导致房地产企业财务风险的产生。近几年来，我国政府加大了房地产市场的宏观调控力度， 如银行限贷政策，不仅降低企业经营收入，增加了财务成本，而且也一定程度上限制了房地产的购买人群，给房地产企业带来极大的风险。 另外，为抑制泡沫经济的出现，国家在房地产税收等方面政策变动，也对房地产企业的经营造成重大的影响。

2.管理因素

我国财务人员综合水平低、 对风险意识不够充分，但房地产企业财务的复杂性却对财务人员提出了更高的要求，两者差距加剧了财务风险的产生。处于初级水平的核算管理阶段是目前我国房地产企业集团财务管理的现状， 此阶段常常缺乏决策需求的财务信息和数据。如缺乏财务预警机制管理， 由于开发项目的环境复杂性，加之财务分析功能的不足，使得财务管理困难，导致企业资金的周转出现问题，引起企业财务风险。又如缺少财务预算管理，对开发的项目资金缺乏细致的财务预算分析，使运作盲目，提高财务风险。企业财务管理的低水平， 增大了房地产企业集团财务管理的难度。

3.资金因素

房地产企业融资结构的不合理和融资渠道的单一化， 使得企业财务管理难度增加。大量的资金是房地产企业经营运作必备条件， 而庞大的资金仅仅依靠企业的自有资金是无法解决的。我国房地产开发企业在开发房产初期资金主要来源于银行贷款，自有资金少，资本结构失衡。这一方面造成负债率偏高， 资金周转难度大，使房地产企业面临资不抵债的困境， 造成财务风险几率居高不下。另一方面，金融业与房地产业的紧密结合为融资奠定了良好的基础，但金融市场波动， 也将反作用于房地产企业，大大提高了房地产企业的财务风险。 另外，房地产企业的的高风险性特征使得从其他渠道获得融资的难度大大增加， 影响企业财务管理正常运行。endprint

四、完善房地产企业集团化财务管理的对策

完善的财务管理制度推动现代企业管理进步，对企业经济健康发展起着重要作用。新形势下政府与企业都应加强对房地产财务管理。房地产是关系到国计民生的重要产业，一旦出现问题，将对国民经济和社会生活产生重大影响。

1.完善房地产法律法规，学习国外先进财务制度

房地产企业是关乎民生的工程事业，房地产企业的发展需要政府部门大力扶持。为给房地产企业发展提供一个公平公正公开的市场环境，国家的相关政府部门要不断优化社会环境，加强监督管理，从而推动其持续发展。首先，要建立健全涉及整个房地产行业的法律法规，从法律的高度保障财务管理的合法地位，让房地产财务管理各个方面都做到有法可依，有法可循。其次，我国房地产的财务管理水平相较于欧美发达国家来说相对落后，为了提升我国房地产企业的财务管理水平，我们必须要放眼世界，吸收借鉴外国先进房地产财务管理相关经验。为积极构建畅通和谐的交流平台，相关的房地产行业财务管理部门以及行业协会要担负起这个责任，多组织人员出国培训，定期召开国际间财务交流研讨会，将国外先进财务管理理念与我国的实际房地产企业集团财务状况相联系，探索出适应我国经济发展的的房地产财务管理方法。

2.改变传统管理体制，完善企业集团化财务管理组织结构

企业集团化的发展离不开管理层的有效领导和企业员工的积极配合，企业领导层及财务管理部门应全方位转变财务管理观念，在企业集团内部制定一系列有效的措施改变单一、传统的财务管理，从而达到集团化管理的要求。集团财务管理部门应采用预算集约调控，对公司投资活动、经营活动和财务活动进行事前预算、事中控制、事后分析，将各环节有机联系起来，合理配置资源，合理利用资金，确保了公司既定目标的实现。

房地产企业集团化财务管理应在“集权和分权”上把握适度，这是整个财务管理体制的核心问题。房地产企业集团应当建立能够对董事会负责的财务管理机构，树立企业集团的核心领导地位，并实行一定程度的集权式财务管理，并能及时获取真实的财务信息，是企业集团领导层科学决策的重要依据，从而实现对整个集团财务统一管理。房地产集团总部处于主导位置，对下属子公司应直接委派财务总监，进行直接财务控制。子公司的个体财务行为规范纳入企业集团统一财务规划范畴之中。

3.资金集中管理，实现集团财务信息共享

房地产企业在各个环节都需要大量的资金，企业应提高资金的周转速度，让企业的资金能有效及时的流通到项目的各个环节，使各个项目按照指定计划进行，不影响企业的发展。因此，加强资金管理是实施集团化财务管理的核心内容，进行集团预算管理，集团式融资、集团式采购，从而增加集团整体效益。同时也可监控各子公司资金的使用，有效防范财务风险。最大化优化集团的资金资源，最大限度规避资金风险。

房地产集团化企业一般都拥有比较良好的跨区域的经营能力，房地产业务普遍分布在全国各个大型区域以及国际市场中。集团化的财务管理信息系统的建立可以实现集团企业对子公司的监督和管理，建立集成的财务管理系统，要求各子公司统一使用企业管理软件和财务软件等IT软件，各种财务政策由集团总部统一制定。集团总部可通过财务信息系统查阅整个集团财务数据，加强对子公司的监控，确保各子公司的资源可以得到有效利用，保障各个子公司可以合理地运用集团内的资金，科学地反映集团企业的经营状况，提高集团的核心竞争力。

可见，加强房地产企业集团化财务管理是房地产企业顺利发展的关键环节。房地产集团应重视对各子公司的财务管理工作，使子公司财务管理目标与集团总的战略目标一致，建立集约化的资金管理体系，提高资金利用率，构建信息化数据库平台，实现集团内部财务信息共享，保障集团企业财务效益最大化。集团化财务管理制度的不断成熟和完善保证房地产企业在我国经济发展中的重要作用。

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