论房地产行业税收筹划及应用

【摘 要】为了扩大房地产行业的生存发展空间，多数房地产企业都要需采取必要的税收筹划措施，减少不必要缴纳的税款，以增加行业本身的效益。本文简要地介绍了税收筹划的概念与方法，分析了房地产行业税收的基本情况，在政府融资平台的角度上，着重讨论了房地产行业的税收筹划及其应用的相关问题。

【关键词】房地产行业；税收筹划；应用；讨论

一、税收筹划与房地产行业相关内容

1.税收筹划

近十几年来，新兴的房地产行业为我国经济建设的发展做出了卓越的贡献。其拉动了资源矿产行业的发展，带动了就业，创造了巨大的经济价值。但是，房地产行业一直承担着较重的税收，不但税收种类较多，而且金额额度也较大，所以房地产行业的生存亦较为艰难，为实现利润最大化，房地产行业必须采取必要的税收筹划措施。

税收筹划的本质其实是缴费主体应用合理手段进行避税，目的是使缴税主体减少无必要的税收缴纳，增加利润总额。合理避税的要求是符合相关法律与政策，另外其必须在投资与经营活动发生之前进行。

税收筹划的方法很多，其中最基本筹划方法税额筹划方法、税基筹划方法和税率筹划方法。税额筹划方法比较简单，易于操作，其基本原理是依靠直接减少税收总额度降低缴税金额，该方法一般需要依托相关的优惠政策进行减税或者免税；税基筹划方法是依靠减少税收的基准数值来降低缴税金额，应该缴税数值等于税额（税基）乘以税率，因此，在一般情况下税收基准数值越小相应的缴税金额越小；税率筹划方法的原理是通过降低税率，减小缴费额度，影响税率高低的因素较多，使用该方法需要根据具体税种进行具体筹划。

2.我国房地产行业的相关情况

房地产在近些年来成为支持我国经济发展支热门行业之一，作为我国的新兴行业其有着明显区别于其他行业的特点。主要体现在房地产产品建设过程复杂、资金融合渠道多样性和生产周期长等方面。

房地产行业建设过程复杂，涉及范围广，包括立项、规划、融资、置地、拆迁、建设、预售、交易和物业等多个环节。其资金融合渠道较多，主要是金融机构贷款、房产预售款和股东集资等。其生产周期较长，资金回流速度缓，一般至少需要三到四年。综上可知，房地产行业的收入总额，建设成本与相关费用在不同会计期间的摊销政策会直接影响着行业的利润额度和纳税额度。

二、房地产行业税收相关情况

要进行税收筹划工作，必须首先了解我国房地产行业的基本税收情况，明确在房地产产品建设中缴税的主要环节和大比重税负的税种。

当前我国房地产行业的税收主要发生在房地产建设过程中的置地、预售和交易三个环节。置地时必须交纳契约税，有些项目还需交纳农耕地占用税；预售时期需呀交纳房产税和城镇土地使用税；在房地产交易过程中缴税的名目最为繁多，主要有企业所得税、土地增值税、城市建设税和印花税等。

一般情况下，房地产行业缴税额度最大的环节是交易环节，其中交易环节中所缴纳的企业所得税和土地增值税是房地产行业中税负比重最大的两个税种。

三、房地产行业税收筹划及应用

1.房地产行业的融资方式选择

房地产行业的融资手段较多，选择的融资手段不同可能会影响缴税的种类和额度，合理地选择融资的手段对减少税收的缴纳，实现企业利润最大化有着积极的作用。房地产行业投资资金数量大，依靠企业本身资金可能导致资金运转困难，也会增加缴税额度。但是若通过借贷融资，其贷款利息会在缴税之前给予扣除，因而减少所得税的额度，所以一般房地产企业均会采取向金融机构进行借贷的方式进行融资。

政府融资平台实质是以融资为主要手段进行经营发展的公司，主要是一些与城市建设，投资发展相关的企事业法人机构。

2.房地产行业税收筹划案例

A房地产投资公司进行旧城改造项目，该项目位于某经济开发区中心地段，总改造面积234.4万平方米，支付土地款100亿元，单位面积的土地价格约4200元，改造项目的主要用途为学校、商业中心、停车场和住宅等。

该项目如果选择企业自身积累资本进行融资，其应缴纳的土地增值税额度为47.87亿元，如果通过政府投资平台向金融机构贷款进行融资，其应该缴纳的土地增值税变为了45.45亿元。由此可以得出结论，A公司通过改变融资方式，进行税收筹划合理的为公司减少了2.32亿元的税收，增大了企业的利润。

B公司成立与2008年，注册资产总值5亿元，经过三年的迅速发展，该公司已经成为一家资质较好的以房地产开发经营与物业管理为主的房地产公司。

B公司的融资方式主要有三种包括向银行贷款，自筹资金和预收款资金，从2009年到2011年，B公司加大了税收筹划的力度，自筹资金的比重从45.4%下降到21.3%，而通过政府融资平台贷款融资的比重从32.6%增加到47.3%，由于另外的预售款资金本质也是贷款，因此通过政府融资平台向银行贷款所融资的占比重较大。经过三年的调整，B公司的利润水平不断提高，2011年的缴税数值相比2009年下降了3.5%，税收筹划的效果较为显著。

四、结论

笔者依据相关工作经验，在本文中简要介绍了税收筹划的基本概念与方法，分析了我国房地产行业现阶段的主要税收情况，通过实例具体论述了房地产行业的税收筹划和及应用，以期对房地产行业的税收筹划工作有所帮助。

要对房地产行业进行税收筹划，必须明确房地产行业税收的具体情况。房地产行业中占税收总金额比重最大的税种是企业所得税和地产增值税。通过向政府融资平台银行借贷进行融资可以减少土地增值税的缴纳，增加房地产行业的利润。

参考文献：

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[2] 唐鑫.房地产企业税收筹划及风险防范[D].四川：西南财经大学，2011：23-48

[3] 侯君. 浅议房地产行业税收筹划及应用[J]. 财经界（学术版），2013（24）.

作者简介：

史顺才（1966-），男，汉族， 江苏溧阳人，溧阳市燕山新区管理委员会会计师，研究方向：财务管理与税收筹划。