商业地产企业税收筹划研究

周杨

摘 要：近几年来，伴随着经济全球化趋势的不断加快，税收筹划作为企业财务管理当中的重要组成部分，其受到人们的广泛重视。大量实践证明，强化企业税收筹划不仅满足市场竞争的需要，也能够与企业长期发展战略需要相契合。在本文的研究过程当中，笔者将立足于税收筹划的相关理论进行阐述，进而结合商业地产企业的现状，提出其纳税筹划的必要性，最后提出相应的发展策略。

关键词：商业地产企业；税收筹划；策略

一、税收筹划相关概述

1.含义

通过对于国内外学者的研究成果进行分析，能够看出，其对于税收筹划的表述各不相同，但是大致可以将其归纳为，在税收法律法规许可的范围当中，在不违反税收法规的前提下，对于企业的涉税活动进行筹划和安排，其中包括经营、组织、投资和理财等方式，从而最大程度上实现最少税额的缴纳。由于不同地区的经济发展状况存在差异，不同行业的发展程度也存在显著的差异，所以税收筹划拥有较为广阔的发展空间和条件。一方面，商业地产企业是法人实体，其本身需要执行国家相关法律法规与政策，而另一方面，作为经济人，商业地产企业还需要进行相应的税收筹划，在法律允许的范围之中进行各种涉税业务，从而实现降低税负的目的，因此，房地产税收筹划是一项极为重要的举措。

2.特点

（1）合法性

从定义当中不难看出，税收筹划的一个重要的前提就是在法律法规的范围之内，如果一个企业所面临的纳税方案是多样的，存在着多个选择余地，那么对于纳税人来说，其可以利用对于法律的熟知程度以及相关技术的掌握，做出最佳的选择，这样一来，就能够有效降低税负。当然，对于我国政府及其相关部门来说，应当严格监督监管企业，防止其出现逃税漏税的行为，一旦发现，应当给予严厉处罚。在进行税负的管理的过程中，要充分从法律的层面来进行强化。这种强化是基于当前市场经济的法治环境下而必须遵循的一个重要原则。

（2）筹划性

所谓筹划性，其主要发生时间是企业纳税行为产生之前，相关负责人应当对于企业当中所发生的经济事项进行相应的规划、设计和安排，从而有效减轻税负。在经济活动当中，纳税在很多时候都具有滞后性，在企业发生了交易行为之后，才开始流转税的缴纳，在企业得到了某一项财产之后，才开始缴纳财产税。从某种程度上来讲，这些都在客观上提供了对纳税事先做出筹划的可能性。此外，无论是经营还是投资，其所涉及到的内容来自于诸多方面，当然，预制相对应的税收规定也必然呈现出来了针对性的特征。这些针对性的特征是因为其所面临的市场是不断的处于一个动态的变化状态中。通过必要的筹划其在面对企业潜在风险方面将会获得更大的发展助力。

（3）风险性

税收筹划的最直接的目的就是帮助企业提高税收收益，但是从实践经验层面上来看，很多时候，企业并不能够真正实现预期的效果，其主要原因就在于计划实施过程当中存在着诸多的风险。譬如说税收筹划成本的增加，其主要强调的是在进行税收筹划过程当中，所涉及到的成本问题，其中不仅有显性成本，也有隐性成本，如果这一过程当中，存在着操作不当的情况，那么很可能在不知觉的情况之下带来企业税负的增加。作为风险产生的一个重要的类型，需要在今后的发展中不断的依托风险自身的属性来不断的强化，随着税收筹划体系的不断完善，其在今后的风险指数也会有所下降。

（4）专业性

在企业税收筹划过程当中，需要专业的财务会计人员参与其中，并且在未来，伴随着全球经济一体化趋势不断增强，国际贸易往来日益频繁密切，以及各国税制改革的影响，如果单纯将税收筹划放在纳税人自身，那么显然不能够适应全球市场的需要，因此，专业化趋势将会愈来愈明显。在今后的发展中，需要从整个企业税收筹划的过程中，依托市场的理论与发展规律，将自身的专业性与市场的诉求进行更好的提升，只有将专业性的提升放在一个主要的位置，其在企业的税收筹划中才会得到更大的发展与提升空间。

二、商业地产企业税收筹划的必要性

首先，从宏观市场环境来看，在社会化趋势的推动作用之下，近几年来，我国商业地产行业投资呈现出来了高速增长的趋势，竞争也在不断加剧，但是与之相对应的行业利润却呈现出来了下降的趋势，在这一背景之下，房地产企业税收筹划已经成为一个必然趋势。

其次，在商业地产开发经营过程当中，所涉及到的税费较大，可以说，其已经在商业地产开发成本当中占据着不可小觑的比重，这在客观上影响到开发商的投资收益。

最后，就我国商业地产行业所涉及到的税法来看，商业地产企业税收筹划改革也是迫在眉睫的，因为我国现行的税法体系秉承了我国的宪法精神，直接由各个单行税法和相关征收管理法律法规构成，其中有着诸多的构成要素，所以，商业地产企业进行税收筹划的空间是很大的。

三、商业地产企业税收筹划的风险分析

税收筹划过程当中，我们不仅需要关注筹划所能够带来的收益，还需要重视筹划的风险问题，商业地产企业税收筹划风险来自于诸多方面，企业只有真正认识到这些风险，才能够切实保证收益最大。

1.政策风险

商业地产企业进行税收筹划的过程当中，必须要遵循我国相关法律法规的规定，和我国国家政策保持高度的一致性。对于税收筹划着来说，利用国家政策进行筹划活动能够达到减轻税负的目的，但是这一过程当中存在着一定的风险，这种风险就是政策风险，具体涵盖以下两个方面：（1）政策选择风险。在一个国家当中，不同区域的经济发展水平是存在着差异的，再加上其他客观因素的影响，使得不同国家、不同区域在对于法律的合理性理解上存在着一定的偏差。而在税收筹划当中，一个重要的任务就是避免这种偏差的存在。（2）政策变化风险。一个国家当中的相关税收政策并不是一成不变的，其具有较为明显的时空性特征，尤其是在当前经济高速发展的背景之下，旧的政策在不断完善与发展，政策的不断优化使得税收筹划也处于不断变动的状态之中，这也就加剧了政策风险所带来的影响。

2.企业自身风险

在对于税收筹划方案进行选择与制定的过程当中，很多时候需要依赖于企业自身的判断，甚至主要依赖于纳税人对于政策理解，导致税收筹划当中具有较为明显的主观风险。更为重要的是，税收贯穿于企业生产经营当中的各个环节当中，任何一种税收筹划方案都是在一定时间和法律环境之下，以一定的企业生产经营活动为载体来制定的。所以，关于企业的税收筹划，很多时候需要依赖于企业的生产经营活动，进行有针对性的措施。从另一个层面上来讲，商业地产企业如果想要得到相应的税收利益，必须要使得企业本身的生产经营活动在某一方面能够满足税收政策的需要，但是这样一来就会制约着企业的经营程度。企业的税收筹划不可避免地受到政策层面上的限制，当然，其还要受到外部环境的影响，但是外部环境又是企业内部管理决策所不能够避免的。商业地产企业一旦在经营管理活动当中发生了变化，那么，企业就很有可能会失去相应的税收优惠，也就没有了必要的特征和条件，以至于筹划结果表现的差强人意。

3.市场环境风险

严格地说，税收筹划应当完全满足法律法规的规定，要求商业地产企业的纳税人能够按照我国国家法律的规定和政策的要求进行税收筹划。但是，不可否认的是税收筹划所针对的是纳税人的生产经营行为，但是每一个企业所面对的市场环境都是复杂多变的，在生产经营行为上面呈现出来了一定的特殊性，这些都给企业税收筹划带来风险。此外，由于税收筹划方案是纳税人自己选择的，税务机关并不参与其中，所以，关于方案是否完全符合法律法规的规定，能否真正给纳税人带来收益，这些都需要进行考察。

四、商业地产企业税收筹划策略

由于税收筹划具有较为明显的目的性，再加上商业地产行业的特性，所以风险是客观存在的，对于纳税人来说，可以采取有效的措施来予以解决，从而在提高税收筹划收益的同时，也能够切实提高筹划的目的。

1.提高风险意识

在商业地产企业当中，无论是参与到税收筹划当中的专业人员，还是接受税收筹划的纳税人，都应当正确看待企业当中所不可避免的税收筹划风险，正视风险的存在。然后，其应当在企业生产经营过程当中，对于筹划风险保持高度的警惕。在有的商业地产企业当中，相关负责人认为税收筹划方案是经过专家和学者在结合本企业的基础之上拟定出来的，所以不存在不合理性，这种想法是大错特错的。首先，企业所面对的外部环境是瞬息万变的，我国税收政策也在不断完善的过程当中，而企业本身在生产经营过程当中也存在着诸多的不确定性，这些都会在一定程度上给商业地产企业带来税收筹划的风险，对于纳税人和负责人来说，应当提高风险意识，正确看待这些风险与潜在风险。

2.与政策导向保持一致

企业的税收筹划应当符合法律条文的规定，这也是当前税收筹划得以文件运行的重要条件，从一定程度上来将，其也能够衡量税收筹划成功与否。在进行实际操作的过程当中，企业与内部税收筹划负责人需要学法、懂法、首发，从深层次上理解法律的内涵，并且还应当时时刻刻关注我国相关税收法律与政策条文，在不违背国家法律法规的前提之下，做好税收筹划相关工作。其次，基于我国当前商业地产行业当中存在着避税问题，对于这一类问题应当尽快予以解决，从行为上来看，似乎避税和税收筹划之间存在着相同之处，但是从本质上来看，二者是存在着显著区别的。就前者来说，虽然不是违法犯罪行为，但是其与我国法律思想是相背离的。从发达国家的实践经验上来看，其基本上并不主张、甚至是排斥这种行为，并且在有的国家当中，采取特别条款来进行限制，对于我国来说，也并不例外。而就后者来说，其不仅能够体现出来我国宪法的精神，还与税收政策相契合，使得商业地产企业本身在享受税收优惠的同时，也能够满足国家宏观调控的意图。

3.注重税收筹划综合性

商业地产企业在进行税收筹划的过程当中，往往会波及到诸多方面，所以，相关负责人应当注意方案对于整体税负的影响。具体来说，在实施的过程当中，可能会增加纳税人的相关管理成本，这也是不可以忽视的重要元素，因此，应当予以综合考虑，使其能够与战略规划相契合。从本质上来看，税收筹划是企业财务管理的一个重要的部分，其主要目标就是实现企业的价值。税收筹划过程应当紧紧围绕这个目标，将其纳入到企业的整体投资范围当中来，而不是单纯局限于某一个税种的筹划。

首先，税收筹划应当将重点放在整体的税负上面，而不是单纯的个别税种的税负，之所以强调这一点，是因为各个税种的税基呈现出来的是关联性，具有此消彼长的关系，对于某一个个税的税基，如果出现了缩减，那么就可能直接带来其他税种税基的扩大。基于此，税收筹划不仅需要考虑到一种税种的节税，还需要考虑到多个税种之间的利益抵消。

其次，作为企业经营管理当中的一项重要的经济利益，税收利益的重要性不言而喻，但是需要正确认识到，税收利益并不是企业当中的全部经济利益，所以，如果商业地产企业当中，项目投资税收呈现出来了减少的趋势，那么并不意味着企业整体利益呈现出来增加的情况。在企业当中，如果有多种税收筹划方案来进行选择，那么最佳的方案一定是能够使得整体利益实现最大化的方案，而并不是税负最轻的方案。当然，有的商业地产企业当中，存在着某项税收筹划方案的确能够让企业的整体税负减轻，但是这一方案并不能够维护企业的整体利益实现最大化，那么这种方案也是不可取的。所以说，商业地产企业进行税收筹划需要保证综合性原则，从宏观的角度上着手进行权衡。

此外，如果商业地产企业当中的某一项税收筹划方案得到了落实，那么纳税人在得到了相应的税收利益的同时，也必然需要针对筹划方案的实施付出相应的费用。所以，在进行税收筹划的过程当中，有必要考虑到成本效益的重要原则。具体来说，一方面，需要考虑到税收筹划过程当中所涉及到的直接成本，另一方面，还需要在诸多方案当中进行比较，选择出来以放弃方案当中的可能收益，将其作为机会成本。在经过了上述分析之后，针对税收筹划方案当中的成本和损失来进行计算，只有在其小于收益的前提之下，才能够真正落实这一方案。

4.保持筹划方案灵活

商业地产企业所处的地理位置和经济环境是存在区别的，再加上种种主客观因素的影响，使得原本风险较大的企业，处于一个时刻变化的状态之中。因此，在进行税收筹划的过程当中，需要结合商业地产企业实际状况，制定出来切实可行的筹划方案，最大程度上保证方案的灵活性。在面对不断调整的国家税法与相关政策的时候，能够对于已经选择的方案进行重新评估，不断更新其中内容，避免潜在风险的滋生。由于不同的税收筹划方案在形式、内容上都存在着差别，所以，应当作到具体问题具体分析，切忌生搬硬套。

5.建立良好税企关系

商业地产企业的纳税筹划方案需要经过主管税务机关的认定，才能够决定其是否合法。对于企业来说，应当加强对税务机关的工作流程进行了解立足于现有的资源，和税务机关之间建立起来有效的合作关系，保持沟通渠道畅通无阻，建立良好的税企关系。

五、结语

作为一种重要的维护利益的手段，税收筹划对于商业地产企业的意义不容小觑，但是这并不是企业追求利益的最终目标。在本文的研究过程当中，笔者主要立足于相关的理论基础，对于我国商业地产企业税收筹划的必要性以及存在的风险进行探究，进而提出发展策略。当前，在发达国家当中，税收筹划已经发展成为一个非常重要的产业，在未来，其也将成为我国的一项重要的事业。

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