加油站租赁合同主要风险点分析与防范

王 生

（中国石化销售有限公司江苏石油分公司，江苏 南京 210003）

网络发展一直是销售企业的重中之重。随着客观环境的变化和投资政策的调整，大规模投资建站的形势一去不复返。租赁加油站在网络发展中发挥着不可替代的作用，但有些租赁合同签订不完善，面临着一定的法律风险，不利于销售企业加油站网络的稳定。

1 加油站租赁市场的特点

石油是一种特殊的资源，经营成品油有安全、环保等要求；成品油的价格、资源供应、加油站的地理位置、服务都和民众生活息息相关；因此加油站租赁非常复杂。

1.1 加油站租赁市场竞争激烈

对于成品油销售企业来说，加油站是宝贵的网络资源，发展租赁站点对于完成网络发展目标和经营指标有着重要的意义。近几年成品油市场批发和零售价差拉大，社会经销商也加大了网络布局力度。譬如处于某较好地段的加油站，江苏省石油分公司以35万/年的价格租赁10年，期满后愿以90万元/年续租，而其他竞争者的报价达到了230万元，江苏省石油分公司只能放弃续租。

1.2 加油站租赁具有规模性

租赁站点数量多，占到江苏分公司全省加油站总数的近1/3。承租方只有一个，出租方却为数众多。如果某一出租方采取各种手段意图终止租赁合同，承租方迫于形势不得已答应出租方的恶意涨租要求，对于其他租赁站会起到不良的示范效应。

1.3 加油站租赁合同期限长，纠纷频发

石油公司出于网络发展布局考虑，往往与出租方签订较长时间的租赁合同，一般都在10年以上，有的甚至超过了20年。由于期限较长，而客观形势变化较快，原先双方达成的租金数额无法满足出租方的需求，因此堵站闹事、诉诸法院现象屡见不鲜。

除以上几种特征外，加油站租赁合同的特殊性还表现在表面上看双方权利义务对等的条款，其实对出租方更有利，因为加油站具有稀缺性，一般情况下承租方履行合同的愿望要强于出租方。

2 加油站租赁合同法律风险表现形式

通过对江苏省石油公司几百份加油站租赁合同的梳理，结合发生的实际案例，笔者把租赁合同的主要法律风险归纳为以下10种。

2.1 租金支付条款风险

承租方一次性支付五年、十年甚至是全部租金，造成风险不可控制，且如遇拆迁，将给追索剩余租金带来难度；或者合同约定在租赁期限内租金标准可作调整，给出租方涨租金提供了借口，不利于网络稳定。

2.2 违约金条款风险

主要表现为没有约定出租方违约金、违约金过低、没有对出租方干扰营业如何处理作出约定，以及违约条款过于概括、造成损失不易举证等问题。此外，有的租赁站在双方协商增加租金后，往往忽视违约金条款，违约金没有随着租金的增长而增长。

2.3 合同解除条款风险

合同约定了协议解除条款，不当赋予对方随时解除权，如“因一方原因解除合同的，需支付对方违约金5万元”，致使承租方除了主张违约金之外，无法要求出租方继续履行合同。此外，相对于租金来说，解除合同违约金约定过低。比如某加油站租期15年，平均年租金24万元，而合同约定“由于甲方原因终止合同，甲方支付乙方违约金10万元。由于乙方原因终止合同，乙方支付甲方违约金10万元。”正如前文所述，加油站租赁市场是出租方市场，这种条款看似公平，其实对出租方更有利，终止合同只需支付10万元违约金。

2.4 争议解决条款风险

有些合同约定通过仲裁方式解决纠纷，或者同时约定了仲裁与诉讼。鉴于仲裁“一裁终局”的特点以及仲裁机构目前的工作机制，选择仲裁对于承租方权利的保护并非最佳途径。而同时约定仲裁与诉讼的条款无效，属于不当约定。

2.5 重要商务条款风险

这主要表现在，整体租赁站未约定租赁期满投入地面资产分配、同等条件下优先续租权、维修责任以及因道路改造等外部原因停业的处理方式等。

2.6 土地、房产手续风险

部分租赁站土地是集体地或划拨地，合同效力存在瑕疵，导致承租方部分自建房产无法办理房产证。

2.7 合同期限条款风险

一是未约定合同期限；二是合同期限超过法律规定最长期限（20年）；三是合同条款对租期的描述前后矛盾，如“租赁期限为10年，自2009年1月1日至2019年12月31日”，导致合同真实有效期限不明。

2.8 证照变更条款风险

实务中许多合同都约定“租赁期满后由我方负责将证照变更至出租方名下”、“因客观原因不能将证照变更回对方名下要给予补偿”等，这类规定的风险在于租赁期满后可能因加油站不符合新规，或客观条件发生变化等原因导致证照被注销、无法再转回给出租方，存在争议和风险。

2.9 劳务用工条款风险

有些合同约定承租方需继续使用出租方加油工，或同等条件下优先录用等。另一方面加油工仍与出租方保留劳动合同关系，且全部用工责任由出租方承担。根据《劳动合同法》等相关法律法规的规定，如果出租方未履行用人单位义务，承租方可能面临承担连带责任的风险。

2.10 其它风险

除此之外，还存在其他各种风险。一是个别合同名为租赁合同实为地役权合同；二是签约主体不适格，如以村民小组、某部门、租赁标的物名义签订；三是管辖约定不明确，如“向**市人民法院起诉”，违反民事诉讼法关于级别管辖的规定，管辖条款约定无效；四是形式瑕疵，如没有签字或盖章、无骑缝章、无签署日期、条款修改处未加盖印章、合同有大面积未填空白等；五是文字表述错误，如“因甲方责任不能按期将经营证照办到甲方名下的（除因国家成品油经营政策发生变化和不可抗力因素除外），视为乙方违约”，“中止”与“终止”混淆等等。

3 法律风险防控建议

3.1 做好前期准备

一是要查看所有材料的原件，留存的复印件必须与原件核对一致并加盖对方印章。二是要调查土地性质，加油站用地应为国有商业出让用地。三是手续要齐全，加油站是转租的，要有出租人同意转租的书面证明；加油站为共有财产的，要取得全体共有人同意出租的书面证明，或将全体共有人列为出租人签订合同；委托或代理出租的，要出具所有权人的授权书。四是地役权合同要审核供役地的权利是否合法属于对方，期限不得超过地役人所享有的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余期限等。五是地市公司法律人员应参与网络发展项目全过程，在租赁合同履行及终结过程中也要时刻关注，谨防损害公司利益的事件发生。六是要建立租赁合同两级审查机制，地市公司、省公司业务部门和法律部门都要参与合同审查。

3.2 规范合同条款

3.2.1 约定违约条款

一是违约金不能太低，应随着租金的增长而增长，且足以对对方形成震慑力。二是约定出租方干扰停业的违约金，如“因出租方阻挠或干扰加油站营业的，每影响一天补偿承租方****元，且扣除停业期间租金”。三是尽量约定租赁期内不得调整租金，否则视为违约。四是明确约定违约方单方面解除合同除承担违约责任外应继续履行合同。五是约定出租方不得隐瞒加油站拆迁情况。

3.2.2 明确合同期限

根据合同法规定，无期限和超过20年的租赁合同都面临着转为不定期租赁的法律风险，出租方随时可以解除合同。无期限的合同需尽快签订固定期限合同，超过20年的需在20年有效期到来之前达成续签协议。对于租期条款前后描述矛盾的合同，尽可能在两个争议期限中较短的那个期限到来之前签订续租合同。

3.2.3 不遗漏重要条款

对于整体租赁站，要约定租赁期满后承包方投入的资产分配以及同等条件下的优先承租权；明确因外部原因停业的处理方式，比如因道路改造导致油站停业应相应减少租金或延长租期；还要约定维修条款及拆迁补偿条款等。

3.3 严格履行合同

3.3.1 合理支付租金

一是避免一次性支付租金，尽量提高租金支付的频率，最好是一年一付。二是防止因拒绝支付或延迟支付租金给出租方以可乘之机。交付土地是出租方的主义务，相比之下开具发票只是其附随义务，不按时开具发票也只是轻微违约。而承租方按时支付租金是根本性义务，一旦违反则可能构成根本性违约。实践中法院多会据此支持出租方解除租赁合同的诉求。因此承租方要按时支付租金，对方不开具发票的，可发函向对方催告，敦促其按约按期开具发票。如果对方拒绝收取，可以提存方式支付租金。

3.3.2 规范油站用地

尽可能要求出租方对集体地、划拨地等不规范用地予以规范，并在政策允许条件下抓紧办理承租方自建房产权属证书。对于此类租赁合同产生的纠纷尽量通过协商解决，不建议选择诉讼，因为集体地和划拨地的租赁合同可能会面临违反法律的强制性规定而无效的法律风险。

3.3.3 谨防地役权风险

一是要登记，未经登记不得对抗善意第三人。二是尽量避免一次性支付全部补偿金，因为如遇拆迁将难以追回，最好是一年一付或几年一付。三是合同名称不是租赁合同，应是地役权合同。地役权与租赁权是不同性质的权利，二者有着明显的区别。

3.3.4 关注用工风险

承租方如使用出租方的加油工，需有效监督出租方积极履行用人单位的各项法定义务，同时密切关注出租方的经营状况，以免一旦产生损失无法从出租方获得足额赔偿。

3.4 租赁合同终止

仲裁与诉讼是解决纠纷的两种方式，新签合同建议约定通过诉讼方式处理。对于已约定仲裁的合同应在续签或签补充协议时修改相应条款。对于同时约定了仲裁与诉讼的合同，应最迟在仲裁首次开庭前提出异议，使仲裁约定无效。此外，尽量不要约定由承租方“负责”合同期满后的证照变更责任，最好约定承租方“配合、协助”出租方办理。