企业运用管理会计的探究——以房地产企业为例

广西中房惠民工程投资有限公司 潘昀

企业运用管理会计的探究——以房地产企业为例

广西中房惠民工程投资有限公司 潘昀

摘 要：随着房地产行业的竞争越来越激烈，企业要在新的市场环境中较好地生存下去并获得有利的市场地位，必须要依靠自身更为有效的管理模式。而作为近制造行业的房地产企业更是需要在成本管理现状上多做研究与改进。管理会计作为增加企业经营效益、提高生产效率、节约资源耗费的主要手段之一，已经被越来越多的行业所采纳和使用，其中也包括房地产行业。本文主要介绍了管理会计的目标、研究对象，分析了我国房地产企业运用管理会计的主要目的，并且就目前我国房地产行业在营运资金管理、成本管理、绩效管理等方面对管理会计的运用做了详细的阐述。

关键词：房地产企业 管理会计 目的 具体运用

1 管理会计概述

本文所指的管理会计，指的是企业组织为了更好地实现企业的组织职能，为管理者提供更为详细的会计信息，以此来更好地反映企业经营情况，帮助有关决策者做出更为准确的决策，所以管理会计相比于一般的财务管理，更加注重决策功能的实现。尤其是目前房地产行业的成本控制与管理变得越来越重要，管理会计在成本管理上的优势就更加突出，所以也备受房地产企业的喜爱。

1.1 管理会计的目标

管理会计作为企业加强自身经营管理的重要手段之一，最终目标是能够帮助企业提高经济效益，实现企业价值最大化目标。本文把管理会计的总体目标划分为以下三个具体的层次：(1)为企业管理层或者决策者提供决策有用的信息，辅助企业管理层做出更为准确的决策，以此来促进企业的高效运行；(2)参与企业的控制活动，引导企业更好地实现既定的经营目标；(3)参与企业业绩的管理与考评，使得企业更好地实现绩效激励。

1.2 管理会计的研究对象

目前各学者对于管理会计的研究对象有着不同的主流看法，主要包括以下三种观点：(1)认为管理会计的主要研究对象是现金流；(2)认为管理会计的主要研究对象是企业资金的总体运动情况；(3)认为管理会计的主要研究对象是企业的价值差。

本文认为管理会计与日常的财务会计其实都是现代会计学的重要组成部分，它们的研究对象在总体上是保持一致的，都应是企业的具体经济活动。并且管理会计的研究对象相比于财务会计而言，要更加侧重于企业预期的或者未来的经济活动，更加具有战略意义。

2 房地产企业运用管理会计的主要目的

2.1 促使企业更加及时地做出高效、准确的决策

通常由于房地产企业的项目周期较长、执行时间久等特点，所以对于房地产企业项目的决策显得更为关键，可能一个错误的项目投资决策就会使企业陷入深度经营危机之中。所以房地产企业引入实施管理会计，也是期望能够使用这一较为先进的会计管理工具来实现优化决策的目的。通常准确、有效的决策需要企业在充分考虑若干种可能存在的情况下，结合目前的客观经济环境等，同时从企业既定的经营目标出发，最终做出较为合适的、准确的选择或者判断。管理会计作为一种会计工具，可以直接地为企业管理当局的各个决策方案提供详细的分析资料，使决策者能够综合考虑分析，最后选出最为优秀的方案。综合来看，管理会计在企业的整个经营决策过程中，更多时候发挥的其实是咨询服务或者是决策分析的功能，房地产企业能够通过运用管理会计来更加透彻地分析各个方案，最终及时地做出更为高效、准确的决策。

2.2 有效控制房地产企业运营的各个过程

房地产企业的项目周期较长，所以在项目实施的过程中更需要加以控制与管理。管理会计作为贯穿于企业整个经济活动始终的一种会计工具，能够很好地对房地产企业的各个运营过程进行控制与监督管理，对经营活动进行调整、指导和干预，引导企业经营活动得以按照原计划进行下去。

通常在房地产开始具体执行或实施项目时，控制活动就应该随之开始，管理会计要实现对企业经营活动的有效控制，需要将企业经营的事前规划与事中控制都结合起来，即在企业项目实施之前就通过计划或预算确定好各项预计要达到的标准或子目标，在计划的实际执行过程中，一旦发生偏差，及时地进行修正与改进，以此来确保经营活动的顺利运行。通常房地产企业中所使用的目标成本管理方法、全面预算管理方法和责任中心制等，就是管理会计在控制企业经营活动中运用的体现。

2.3 对企业的经营业绩进行考核与评价

所谓的对房地产企业的经营业绩进行考核与评价，指的是将房地产企业的实际经营业绩与企业预算情况进行详细的分析与比较，并且根据比较得出的结果来对企业内部的某一部门或者是员工个人的业绩作出评价，同时给予一定的奖励或惩罚。管理会计的实施可以帮助房地产企业建立更加完善的责任会计制度，并且事先就通过预算指标等使有关工作人员明白自己的职责所在，以此来更好地指导他们完成需要实现的任务或者计划。通常房地产企业中所使用的标准成本法、全面预算管理方法和责任中心制等，就是管理会计在企业绩效考评中得以运用的体现。

3 管理会计在房地产企业中的具体运用。

房地产企业内部运用管理会计已经变得越来越普遍，本文从营运资金管理、成本控制和绩效管理这三个方面，详细介绍了目前房地产企业较为常用的集中管理会计方法或工具。

3.1 房地产企业运用管理会计对营运资金进行管理

管理会计在房地产企业的营运资金管理中的运用，主要体现在目前为大家所熟知的“营运资金管理理论与实务”。所谓房地产企业的营运资金，其实指的就是企业在某一个时点上的流动资产与流动负债两者的差，“营运资金管理理论与实务”通常研究的是企业可以通过使用哪些有效的手段，来加强内部营运资金的流动速度，使得同样资金的营运资金可以创造出更多的价值，最终的目的是能够尽量降低资金的使用成本、提高资金使用效率。通常房地产企业的营运资金管理主要内容包括：(1)加快现金以及应收账款、存货等流动资产的周转速度，使其能够在更短的时间内完成一次流通运转，更快地创造价值，包括计算最佳的现金持有量和存货采购量，尽可能地降低资金的持有成本，提高资金的使用效率；(2)对企业的信用管理能力进行强化，尤其要充分运用金融工具，由于房地产项目的资金回流速度较慢，项目期限就较长，所以资金的回流对于整个企业的正常有序运营具有十分重大的意义；(3)加强商业信用的管理能力，保证诸如应收账款等已有流动资产的安全性。以上三点是管理会计在房地产企业中运用的主要体现。

3.2 房地产企业运用管理会计对成本进行管理的四种管理工具

3.2.1 ABC法(作业成本法)

作业成本法指的是在计算企业的成本过程中，是以一个作为，也就是行为，来作为衡量或者考核的核心。在使用该方法的过程中，首先需要在企业的所有作业中识别出会消耗资源(即产生成本)的作业，然后对耗用的资源进行确认和计量，接着将计量的结果准确地归入到相应的作业中去，最后按照一定的分配原则将发生的资源消耗合理地分配到相应的产品或者成本对象中去。概括来说，房地产行业运用作业成本法的内容主要包括以下几个工作步骤：明确考核的作业之后确定相应的工作成本；确定相关的成本要素；明确作业和成本之间的关系，例如是直线的相关关系还是其他关系等；明确成本的动因并对其进行合理的计量；合理分配，计算作业成本；开展成本管理。

3.2.2 本量利分析法

房地产企业具有赢利性质，所以最终的经营目的就是获得收益的最大化。本量利分析作为管理会计中的成本管理工具之一，指的是总结企业业务量、成本以及利润三者之间的关系，形成定量分析模型，为最终确定产量或者销售量提供有力的依据。该方法在房地产公司的使用主要是针对房产的销售量来做的分析，通过研究销售量、成本和利润之间的相互依存关系，来计算保本销售量、边际贡献等，同时考虑各要素之间的依存关系，来为房地产企业的开发决策提供有力的依据与支撑。

3.2.3 标准成本法

除了以上几种，房地产企业在运用管理会计对成本进行控制时，还运用了标准成本法。所谓标准成本法指的是房地产企业实现制定成本标准，在项目具体实施后，将实际发生的成本与标准成本两者进行比较，若产生差异则对差异产生的原因进行分析，并及时上报成本管理中心进行反馈。具体运用标准成本法包括以下几项工作内容：合理制定有关事项的标准成本、核算实际发生的成本、计算两者之间的差异并进行分析、对成本差异进项账务处理。运用标准成本法可以使房地产企业更好地控制好项目的成本，并且及时地发现问题，快速进行补救。

3.2.4 变动成本法

本位所指的变动成本法，是指在房地产企业计算相应的工程项目成本时，首先根据各项成本已有的性态来进行分析，将成本分为固定成本和变动成本，其中固定成本被看成是期间费用，只核算变动成本，采用变动成本法能够更为精确核算项目带来的新成本，使得决策过程更加有效。具体运用变动成本法包括以下几项工作内容：依据成本形态将所有成本划分为固定成本和变动成本、进一步将变动成本划分为变动非生产成本与变动生产成本、以变动成本法为依据编制内部损益表、以边际利润为依据制定财务决策。

3.3 房地产企业运用管理会计对企业绩效进行管理

房地产企业运用管理会计实现对绩效的有效管理主要体现在其对平衡计分卡绩效管理模式的运用上。平衡计分卡指的是将企业的经营绩效分为财务、运行、客户、学习与成长四个维度，将企业的战略目标细分成可以实现的具体指标，对于促进房地产等快速发展行业的企业更好地实现战略目标起着十分重要的作用。通常平衡计分卡的思维度细化如下：(1)财务：资产营运能力、企业偿债能力、财务效益情况、未来发展能力等；(2)运行：企业业务运行流程、创新流程、售后服务实施情况、社会责任的实现等；(3)客户：客户的忠诚度、市场占有率、市场扩张速度、从客户那获得的利润额度等；(4)学习与成长：企业的成长性、企业内部创新能力、员工的满意度、员工的离职率与留任率等。目前部分房地产企业分别根据上文提高的四个维度来确定业绩考核的范围与标准，平衡计分卡不仅被用来考核整个企业的业绩，还被用来考核部门和员工个人的业绩，形成了部门平衡计分卡和员工平衡计分卡。同时，要运用好平衡计分卡，需要企业将财务指标考核与非财务指标考核有效结合起来。

4 结语

综上所述，目前随着房地产行业内部的竞争越来越激烈，企业要在竞争中获得生存必须要加强管理与创新。某种程度上说，房地产企业引进并运用管理会计，在资金管理、成本控制和绩效考核等方面都或多或少地获得改善与进步。需要强调的是，房地产企业在运用管理会计工具时，应将自身实际与管理会计理论进行有效结合，并且将理论实际运用到实际的生产经营中去，切不可脱离自身的实际运营情况，导致管理会计的使用效果适得其反。随着房地产企业对管理会计的运用越来越深入与精准，管理会计也必将为房地产企业创造更加广阔的发展空间。

参考文献

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[3] 王灿.管理会计在企业财务管理中的应用[J].环球市场信息导报,2015(19).

中图分类号：F275.2

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)05(a)-033-03