投资性房地产公允价值模式应用探讨

彭君雅 李帆 刘雨

摘 要：文章开始阐述了企业会计准则中对投资性房地产计量模式要求以及分析了公允价值模式的特点及先进性，认为公允价值模式更适合于投资性房地产的后续计量。并结合公允价值在投资性房地产的应用现状和准则要求，剖析了其在实践中遇到的瓶颈及相应的解决对策。

关键词：投资性房地产;公允价值形式;后续计量

近年来我国房地产行业快速发展，公允价值计量模式在投资性房地产后续计量中的应用越来越广，并且这个计量模式为房地产行业的发展起到积极作用。但不能否认，上市公司对公允价值计量依然保持谨慎的态度。因此，我们需要对公允价值计量在投资性房地产中应用情况进行深入的研究和分析，发现其存在问题，对其不完善之处进行改善，从而使其更好服务于投资性房地产行业，更好地迎接经济转型的挑战。

一、国外投资性房地产对计量属性的要求及公允价值模式概述

1、国外投资性房地产对后续计量的规定

除了企业实在没有任何途径找到房地产的公允价值或无法连续得出其价值外，如果企业一旦选择了公允价值模式，就需要用公允价值计量其全部投资性房地产。投资性房地产由于公允价值变动所产生的利得和损失应计入相应期间的损益中。这种规定相较于我国的规定让企业有更多的选择性。由于我国实际情况与国外不同，我们不能照搬国外的模式。但我们可以立足于本国，采纳一些比较好的模式。

2、公允价值计量属性的先进性

公允价值计量属性比成本计量属性更能反映财务信息的真实性和准确性，而且遵从会计核算的配比原则。企业利润是收入与相关成本进行核算得出，收入是按照市场价格，但成本却是历史成本。收入与成本的不配比使企业经营成果的评价结果缺乏谨慎性。如果运用公允价值计量属性，其成本和收入都是市场价格，能提高财务信息的可靠性与真实性，从而准确反映企业的财务信息，满足财务信息使用者做出科学决策的需要。

二、投资性房地产应用公允价值模式存在的问题分析

1、企业会计准则对公允价值模式的应用条件限制颇多

（1）投资性房地产一般不存在活跃的市场，其交易次数不无法像金融工具一样频繁，在这种情况下公允价值获取难度加大。并且准则中对公允价值规定比较模糊，比如什么样的市场才能算是活跃的市场，再者类似房地产标准比较高且统一，即地产所处区域，建筑材料及结构，折旧程度以及周边设施等，如果找不到满足上述条件的地产，我们就无法估算出其价格，公允价值模式则无法使用了。

（2）准则规定：一旦投资房地产企业确定测量模式，不能改变。但在现实上市公司中，有很多公司拥有多处地产，其中有的地产处于活跃地段，可以确定其市场价格。但有一部分地产却无法获得其公允价值，无法使用公允价值模式，则公司为了整体利益考虑，会选择成本模式计量。

2、房地产业市场条件不完善

我国的房地产市场起步晚，与发达国家相比还比较落后，且以前都是采用成本模式计量，市场价格等交易信息和公开程度比较低。且公允价值易受到市场波動、国家政策和投资者心理预期等因素的影响，所以公允价值很难确定。由于房地产行业的特殊性，其价格很难统一确定。比如处于同一地段，同一楼层的地产价格也会不同，每个楼盘的卖点都是独特的，价格标准也无法统一。

3、公允价值计量模式成本较高

（1）由于我国投资性房地产的交易信息不透明以及公开程度低，造成收集难度大的困境。采用公允价值模式进行后续计量的企业，很难确定其公允价值。为了确定企业的公允价值，必须使用资产评估机构，聘请专业人士对物业相关费用进行估值，发生的相关费用及评估的高成本会增加企业的成本，所以成本的加大会降低企业采用公允价值模式的积极性。

（2）投资性房地产成本模式后续计量中，对持有的资产按照一定的方法计提折旧。然而在公允价值模式下，是不需要对资产在相关期间进行摊销的。我们都知道，折旧或摊销在计算利润时是税前扣减的，也就是说折旧可以让企业少缴税。显然，企业会选择让自己少缴税的成本模式进行后续计量。

三、改善公允价值模式在投资性房地产中应用的建议

1、准则引导公允价值模式

会计核算是在结合实际的基础上以会计准则为导向的，所以如果要改善公允价值模式在投资性房地产中的应用，会计准则的完善必不可少，这也是解决问题最根本的举措。为了适应国际发展要求，虽然近几年我国企业会计准则逐步对公允价值模式做出释放性规定，但准则中对公允价值模式做出一些苛刻要求，支持程度较低。为了使会计信息更科学更国际化，我们需要对当前计量方式规定进行适当的改进，改进如下：

会计准则应扩大公允价值计量属性在投资性房地产后续核算中的应用范围，例如我们可以制定关于使用公允价值模式和成本模式标准，这两种标准应阐述明确严谨，使企业可以根据自身情况自由选择计量模式。当然一个企业可以同时使用两种计量模式，这种改进要在房地产市场信息公开程度比较高的基础上实施。以上改进增加了企业计量方法的弹性，既不会与准则的谨慎性相冲突，又可以让公允价值模式在投资性房地产有更广阔的发展空间。

2、建立活跃的房地产市场

公允价值计量模式使用的前提条件是完善成熟的活跃市场，所以完善房地产市场是运用公允价值模式的头等大事。现在房地产交易市场信息不完善，我们要改进准则的前提下，企业要充分利用网络，科技，计算机来建立房地产交易信息数据库。如果建立了大容量，时效性强的信息数据库，那我们获取信息更容易，逐步实现房地产行业的透明度和公平性。此时公允价值模式会被更广泛的使用。

3、完善市场评估体系，减轻企业由于政策变更的税费

（1）在现阶段房地产市场不活跃的情况下，评估业务的完善更能降低企业的成本。相关部门应严格规范资产评估制度，设立专门的房地产评估机制，并对其评估人员进行资质审查，定期培训。协定出统一合理的评估费用，以保证在合理的价位内做出更有质量的估值报告。

（2）公允价值模式不再折旧及摊销，税前税失去优势也增加了递延所得税负债，增加了企业的税收负担。对于两种计量模式而言，准则明显偏向成本模式，所以为了公平起见，准则应对公允价值模式下的税费进行一些优惠，减轻其税费负担。使两种模式在公平的起点上竞争，让企业根据自己的特点选择采用何种模式进行后续计量。企业基于避税的考虑而采用历史成本模式的情况将不会存在。

四、总结

随着社会经济的发展以及与国际市场联系的更加频繁，投资性房地产的后续计量模式改革势在必行。改进需要从公允价值计量模式本身出发，并结合完善有关的会计准则，从而使公允价值模式的会计核算更加科学。（作者单位：河南财经政法大学会计学院）

参考文献：

[1] 刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[D].东北财经大学，2011年.

[2] 中华人民共和国财政部.企业会计准则[M]经济科学出版社，2006年.

[3] 张秀丽.公允价值计量属性——基于投资性房地产应用研究[J].2015年2月.

[4] 中国注册会计师协会.会计，2015年。