房地产成本管理突出问题及对策研究

曹静

摘要：在国家房地产政策出现新的调整的背景下，房地产企业为了有效提升竞争力，扩大市场占有率，必须有效地加强成本管理，从而有效地应对房地产成本管理中的一些突出问题。本文通过研究房地产成本管理的特点，总结了房地产不同阶段成本管理的突出问题，系统地提出了有效的对策。

关键词：房地产；成本管理；问题；对策

随着房地产行业竞争加剧，成本领先成为房地产企业核心的战略之一。房地产开发企业进行有效的成本控制，有助于其参与土地市场的激烈竞争，扩大利润空间、并有助于制定成功的公司战略，在竞争中取胜。

一、房地产成本管理突出问题分析

1.项目前期缺乏充分的成本调研

无论房地产企业规模大小，在拿地之前，进行充分的成本调研是必不可少的。但现实的情况是，很多房地产公司由于时间有限，加上重视程度不足，对于成本的前期调研不够认真和充分，甚至直接利用公司原有的项目数据或者其他公司的项目数据进行套用，造成土地成本信息失真。

2.成本信息反馈滞后，缺少有效率的成本管理

广大房地产企业至今都还缺少动态的成本管理，合同台账无法及时反映企业成本的发生和变更，更无法实现对于未签订合同的成本预期评估，从而使得成本信息的反馈滞后，成本管理的效率低下。

3.事后评估严重不足，缺少充足的经验数据

事后评估指的是项目最终验收完成后进行的成本分析评估，从而发现成本管理各个阶段的工作问题，最终得出可观而科学的经验以及教训；于此同时，各个阶段有关成本的专业数据，可以作为以后项目开发的依据和借鉴。从过去的情况看，广大房企往往对于事后的评估重视程度不够，没有对于整个项目科学细致地成本分析和经验积累，对于成本数据库的建立和分享更是无从谈起。

二、房地产成本管理的对策

1.各专业协同实地调研成本，对成本进行合理评估

在拿地拓展阶段的成本管理的重点在于编制全面合理的成本估算，从而为投资和最终决策服务。在进行成本估算时，需要注意以下两个方面：

第一，注意不同专业部门之间的协调和配合。一个好项目在进行前期调研时，各专业部门间的协调配合是必不可少的；这不仅仅是某一个部门的职责，而是需要成本、设计、市场、工程等各个方面的人员进行联合调研，使调研结果更加全面客观，为后期的成本估算奠定坚实的基础。

第二 ，在前期调研的基础上编制出科学可观的成本估算方案。在前期工作完成以后，可以根据目标市场的实际需求以及未来的发展变化，科学合理地确定项目规模，目标产品以及核心客户，并对未来的经济效益进行更进一步地分析，得出客观的评价。具体的工作流程如下：首先，由不同部门提供与成本评估有关的各种信息，包括市场定位和户型配置标准、设计费用标准、水电煤及市政配套收费标准等；然后，有关人员根据相关要求配置成本项，整合各部门的相关信息；最后，完成全面科学的成本评估，制定出详实的估算方案，作为投资和决策的依据。

2.运用房地产管理信息系统进行成本管控

房地产管理信息系统是针对传统房地产企业管理模式与业务手段中逐渐表现出的效率低下、信息滞后、规范与执行力差等特点，利用先进的IT信息技术，结合房地产企业自身管理思想和模式，参考一系列大型房地产企业管理经验，帮助房地产企业实现在波动的大环境下，保持稳定、健康的可持续性发展的信息化管理软件。房地产管理信息系统在重视系统功能的全面性，流程的可控性，技术的易用性的同时更要注重系统的易用性。要实现将房地产管理信息系统有效运用到成本控制上，需要做到以下几点：

第一， 要和企业的成本管理流程相统一。房地产管理信息系统的一个重要职能就是成本控制，而有效的成本控制要求该系统一定要和成本控制得流程相匹配，并随着成本控制流程的调整而改变，从而具备更强的时效性。可以说管理信息系统在成本控制上实现了升华，但永远不能脱离现有成本控制流程。

第二，要通俗易懂便于理解和掌握。房地产的成本管理设计到了不同的专业部门，也包含了多个环节，不仅仅财务人员要使用，相关部门也要积极参与，可以说是一个全员参与的系统。所以，为了更有效率地进行成本管理，要求该系统一定要通俗易懂，便于不同职能部门理解和快速掌握，使得成本管理的各个环节都清晰明了。

第三，要严格执行。当把房地产信息系统引入到成本管理后，必须在整个企业集团内部全面推广，并避免出现系统外的成本管理事项，使得所有的成本管理信息都纳入到了管理信息系统中，从而确立管理信息系统在成本管控中的核心地位，实现科学有效的动态成本管理。

3.做好事后评估，不断积累有效的经验数据

除了前边的事前调研和过程管控，在房地产项目结束后，还要做好积极的事后评估，把项目实施过程中有关成本管理的经验和不足进行总结和归纳，并加以升华形成管理档案。这些文本可以在企业以后的内部培训和交流的时候，作为经验成果进行分享，以便在以后的工作中取长补短。

对于经验数据的积累，主要包括对项目中各个细项的价格、工程量、技术指标等进行全面总结和比较，最终形成有针对性的经验数据，为以后企业进行房地产开发提供科学、有效、准确的数据参考。在进行这项工作的过程中，需要注意以下几个方面的问题：（1）不同项目所产生的经验数据，由于产品差异较大，在成本上也存在着很大的不同；（2）项目细项的成本价格以及相关的技术参数是工作研究的重点；（3）对于材料的选取、采购的方式、施工的工艺以及设计风格的研究也是必不可少的；（4）在运用经验数据时，要避免出现生搬硬套的问题，而是要根据项目实际面对的区域、时间、市场特点、金融政策、政府调控政策、人工成本等，有针对性的开展相关工作。

通过以上分析，我们可以发现房地产企业的成本控制是一项复杂而系统的工程，需要每一个环节都进行严格的管控：在前期拿地阶段，各专业协同实地调研成本，对成本进行合理评估；在施工阶段，要合理有效地运用好房地产管理信息系统进行成本管控；项目竣工后，还要做好事后评估，不断积累有效的经验数据，为以后的成本管理奠定良好的基础。（作者单位：天津海景实业有限公司）

参考文献：

[1]赵家轩， 《新形势下房地产企业成本管理浅析》，《中国商界》，2012 年第 2 期

[2]王利，《对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨》，《当代经济》，2011 年第 7 期

[3]周传友 阮社 卢博， 《房地产项目成本管理要点与措施》，城市建设理论研究，2012