石家庄九成多房地产项目违法

一个省会城市九成的房地产项目违法，背后是一片怎样的监管土壤？因为购买了五证不全的房子，当地老百姓又会遭遇怎样的购房、等房、讨房的经历？

南方周末特约撰稿 张祚鹏 发自石家庄

“你们家买的是房子，还是房纸啊？！”

未婚妻一句略带讽刺的玩笑话，让李学龙胸中的怒火腾地燃烧起来，但此刻，他只能隐忍。五年来，他的家庭因为房子问题不知争吵了多少次。

彼时，李的父母举债十多万购买了环岛豪庭小区一套一百余平米的房子，该楼盘因“五证”不全、超容积率等问题，建建停停，一直没有交楼。“房款全付了，承诺2012年交楼的，结果到现在还只是一纸与开发商签订的购房协议。”李学龙说，如果没有政府的集中整改，也许一家人现已住进新房了。

2014年底，河北全省开始推行房地产开发违法行为专项整治。环岛豪庭项目又因容积率超标，再次被整顿。

此次全省专项整治，源于中央巡视组向河北省反馈的意见和建议，力度空前。据2015年3月18日新华社的报道，2011年以来，河北省共开工房地产开发项目3386个，存在违法问题的2079个，违法比例61.4%。其中，省会石家庄市违法项目比例高达93.8%。

为了推进违规违法楼盘项目整治行动，河北省成立专项整改小组，要求所有违规违法项目全部停工。该省副省长姜德果表示，此次整治，要彻底清理整治房地产开发建设违法行为，从根本上规范房地产市场秩序。

乱象：半数以上违规项目，未办土地证

位于河北省委党校北侧的环岛豪庭小区，因毗邻滹沱河，环境幽静，成为不少老人购房的首选。2008年就签下购房合同的李阿姨今年已75岁，老伴也82岁。她担心再不交楼，老两口恐怕很难住进新房了。据消息人士说，该项目整改方案还在走程序，需国土、规划、房管、财政等部门以及专项整改小组分别通过后，才有下一步的消息。

一位不愿透露姓名的购房者表示，环岛豪庭在石家庄违法开发的楼盘中算是情况较好的，毕竟土地手续没问题，且楼房已经盖好，其容积率虽然超标，但并没有达到非要拆除的地步，估计只需缴纳罚款，补齐证件即可入住。比较麻烦的是那些“半截楼”（盖了一半，即因为违法开发被叫停的项目）和至今还是一片空地或者只是打了个地基的楼盘。

该购房者所言并不是没有根据。据石家庄市早前公布的数据显示，市内四区上报2011年以来开工建设的房地产违法建设项目共计540个，其中103个属小产权房，未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的分别达311个、263个、300个、366个。而取得房地产开发前期三证的仅54个，约占一成。

石家庄的桃园丽璟城项目，2012年在拆迁尚未完成的情况下就开始预售，超过两百购房者交了购房款，而拆迁工作直到2014年才接近尾声。为了提醒购房者防范风险，《石家庄日报》在2014年5月点名桃园丽璟城“五证”不全。最近的消息显示，该项目土地才进入“招拍挂”程序。类似的项目还有北城山水楼盘，2011年预售，虽然目前楼房已封顶，但其土地手续刚刚进入“招拍挂”流程。

当地出租车司机王师傅从北二环一路开到南二环，指着车窗外一栋栋停工多时的灰色大楼说，市区里因为违规而停工的楼盘随处可见。他自己也在安联生态城买了一套房，因“五证”不全停工。

让购房者更加忧心的，还有裕华区南焦社区的善水怡园和善水雅居项目。2012年底，两百多购房者入手了这两个楼盘的房子。开发商承诺2015年底交楼。直到2014年5月开发商因涉嫌行贿等问题被抓，工地仍是空地。

原因： 先上车后补票

作为一个省会城市，为何会出现如此大规模的房地产违法违规开发？

多位购房者对此表示，这源于八年前的全省那场自上而下的“三年大变样”计划。2007年12月，河北省正式提出“开展城镇面貌三年大变样活动”。随后召开的城市建设工作座谈会为活动定了调：实现三年大变样，第一招是要大气魄地拆，要坚持大手笔，成片地拆出土地来，作为招商引资的筹码。

2008年，大规模的拆迁开始。以省会石家庄为例，政府计划三年内总投资1111亿元，启动共计5大类、146个城建项目。一年多时间内，拆掉的面积就达到1200万平方米，是当时全市建筑总面积的13%。2009年全市有建筑工地2700多个，城建投资达552亿元，相当于此前4年半的总和。

“当时老百姓是支持的，甚至是欢迎的。”一位熟悉石家庄市房地产开发情况的人士说，因为在此之前石家庄的城市建设确实不行，连条像样的主干道都没有，到处都是低矮破旧的房子，与省会城市应有的城市形象相去甚远。老百姓居住的房屋也多是二三十年前建的，供暖、供气等配套滞后，脏乱差情况普遍，“老百姓压抑了多年的改善住房的需求是很强烈的”。

但要用三年让城市大变样，就石家庄当时的财力而言，难以负重。于是，大量房地产企业应运而生，并迅速投入到城市改造中。据石家庄市房管部门此前接受媒体采访时透露，该市1300家房地产开发企业中，有500余家是2008年后注册的，而真正拥有房地产开发经历的企业只有400家，超过300家属于无开发实力的公司——靠倒卖手续、陪标为生。

《燕赵都市报》曾就当地房地产乱象报道时提到，如此大规模的城市改造，政府在短期内根本没有财力进行大规模拆迁重建，所以默许甚至鼓励开发商直接跟城中村合作改造开发。通常的做法是，开发商直接跟村支书、村委会达成协议，帮助村里拆迁、建楼。比如村里有300户，开发商拿出500套房和一部分商业物业交给村里分配，其余的房子卖的钱全部归开发商。

“至于土地变性（指土地使用性质变化，比如从公共建筑用地转为住宅用地）、招拍挂、报规报建等手续，因为要赶速度，全部可以放到一边，先把楼盖起来再说。”报道中的一位开发商表示，当时开发商投资改造城中村，就是为政府减负担做贡献，政府部门会全力配合。为了鼓励开发商投资城中村改造项目，过去完成房地产项目审批需要半年左右时间、盖166枚公章，“三年大变样”期间仅需要10个工作日、23枚审批章。

“实际上，这在房地产市场萌发时就是如此，‘三年大变样只是助长了这种乱象。”该知情人士表示，河北近年经济发展面临瓶颈，各级政府为此压力较大，其间房地产开发迅速铺开，为了快速实现“三年大变样”，房地产项目“先上车后补票”的做法在一定程度上得到了地方政府的默许。

“先上车后补票”，相当于让开发商处于无监管状态。而“后补票”过程复杂，甚至有的项目因违规违法而难以“补票”。即便是购房者已经入住，也无法办理产权登记，进而导致购房者无法进行房产交易、房屋抵押，直接影响户口迁移、子女入学等，上述人士说。

困境：不规范开发，加剧信访矛盾

因“五证”不全，河北省不少楼盘逾期多年也交不了楼，甚至出现开发商资金链断裂，项目烂尾的情况。南方周末记者在唐山、保定和石家庄等地的采访中了解到，出现这些状况时，一些收到房款的开发商基本不再出面，购房者为了能解决问题，只好到政府上访。

“如政府考虑维稳因素，为这些楼盘办理合法手续，那就是将违规行为合法化，破坏市场秩序，使行业进入恶性循环。”河北省一位长期从事房地产纠纷业务的律师说，违规售楼更大的危害在于，购房者早早地把钱交了，却钱房两空。即便通过法律诉讼手段，购房者能挽回的损失也非常有限，且过程漫长。因此，这就加剧了信访矛盾。

唐山市退休教师刘福石现已年过七旬，2005年认购了唐山南北地产公司开发的南北公寓项目的一套房子。一年后，开发商将20层变更为32层，项目名称也改为“大唐龙城”。2007年，大唐龙城因手续不全被叫停。有购房者希望退款，却遭到了拒绝。一购房者起诉该地产公司，要求退款，并赔偿损失。法院判决购房者胜诉，但开发商却坚称没钱，对判决一直不予执行。

此后的一年时间，该项目240多位购房者到政府部门上访数十次。最终，唐山市政府决定，增加南北地产另一个项目“龙庭时代”的容积率，将大唐龙城的购房者置换到龙庭时代。

未曾料到，龙庭时代也因手续不全遭遇停工整顿，且一停就是两年。该楼盘至今还没有竣工。

“这让大家都背上了沉重的经济包袱，很多人像我一样卖了房子凑首付，现在一边付房租，一边偿还尚未入住的房子的贷款。”刘福石伤心地说，原想换个大房子安度晚年，不料却租房度日。

还有一些老人，来不及搬到新的养老房就已过世。

当地某医院的姚大夫和妹妹凑了20万，在南北公寓为母亲买了一套养老房。“听说买了新房，老人可高兴了，天天盼着搬新房，可直到2011年母亲去世了，也没能住进去。”姚大夫哽咽着说。

为了买龙庭时代的新房，在铁路部门工作的张国海于2007年卖了老房，带着年迈的母亲和妻儿另租别住。房东担心老人会在房中过世，便要求张国海不能让母亲死在房里，更不能在房里办丧事。为了让约定有真正的约束力，房东收了两万元押金。

2012年，张国海的母亲因患癌症在天津一医院去世。张国海在唐山一马路边，为母亲办理丧事。

整改：多数停工，个别继续违法施工

一位知情人士介绍，自2013年以来，石家庄的楼市整改几乎没停过，一些违法地产项目的地基也被拆除。但就大多数存在违规违法问题的开发商而言，按要求缴纳罚款就可以过关了。而缴纳的罚款，最终都会加到房价转嫁给购房者。“这也是为什么整治了一年多，还有如此多违规项目存在的原因。”有些楼盘被罚款后紧接着出现二次违规，像石家庄环岛豪庭项目，2013年因容积率超标被罚款，之后又发生了违规加盖楼层的事，足以说明问题。

2014年10月，中央巡视组向河北省反馈意见，“土地和城建领域腐败问题突出”，建议对土地、房地产等领域腐败问题进行专项治理。一场席卷河北省的房地产专项整治行动，随即拉开大幕。行动要求全省各市、县，各部门要形成合力，对在建的房地产违法项目，责令停工。拒不停工的，采取强制措施。通过对全省的建筑项目“过筛”检查，将违规项目整改到位。2015年新出现的违规开发项目更是要“零容忍”。

石家庄市房管部门通报称，自专项整治以来对25个违规销售的项目进行行政处罚，注销了99家开发企业资质证书。

就为何屡禁而不止的问题，南方周末记者通过电话向石家庄市相关部门求证，但并未获得回复。

南方周末记者在采访中发现，尽管专项整治力度空前，但仍有违法项目顶风上马。遵化市的宏伟名都三期项目因为遮了挡附近楼房采光而引起居民上访。2014年底，河北省、唐山市、遵化市三级信访部门做出回复：宏伟名都三期项目，无规划、土地等审批手续，未经市政府有关部门批准，自行组织拆迁，并擅自开工建设。已于2014年11月7日，责令全部停工。

2015年4月15日，南方周末记者实地采访时，看到工地上塔吊来回转动，近20名工人在施工。附近居民老李表示，该项目自2014年9月至今，仅在春节停工了几天，此外从未间断过施工。

售楼处一女性销售人员表示，开盘时间和楼价都还没定，但可以交钱排号，并有“交一万元抵三万元”的优惠。并坚称，此项目所有手续齐全，一年之内就可以办出房产证。

2015年4月20日，河北省各地购房者维权QQ群中相继贴出省委巡视组的举报电话等消息。

来自中央纪委监察部的消息显示，2015年河北首轮巡视的16个省委巡视组已经全部进驻。尤其提到在住建系统的巡视，从省到所有市县上下贯通、立体展开，即有一个巡视组巡视省住建厅，同时有三个巡视组巡视全省的城建、规划、园林、供水领域，每个组分别负责4-5个设区市或省直管县（市）。巡视期从2015年4月17日至6月17日，主要受理领导干部插手城建和房地产项目、领导干部亲属在管辖范围内承揽工程及“小官巨腐”等问题。

（应受访者要求，文中李学龙、张国海为化名）