对二手房公积金贷款的资金风险防范探讨

河北省省直住房资金管理中心 牛雪梅

近些年来，随着我国城市化建设进程的加快，城市土地成为稀缺资源日益减少，使城市内部成熟地段新建商品房也越来越少，而且价格不断攀升，因此购买二手房成为很多人的首选。二手房大多具有地段好，产权清晰，且是现房可以马上过户入住，房屋质量有保障，配套设施较为完善等优点。许多二手房临近学校，医院，超市，银行等等，使得居民生活极为便利，满足了人们多元化的需求，因此二手房市场逐渐兴旺，在一些大中城市，几乎达到了与新建商品房销售量平分秋色的局面。与新建商品房类似，二手房交易过程也需要贷款机构的资金支持，住房公积金贷款因其利率低，手续规范日益成为普通收入者的首选。

然而，二手房交易有其特殊性，其在公积金贷款中会计核算风险较大，不同于商品房的买卖行为，由于二手房公积金贷款整个流程涉及公积金中心，房产中介，评估公司，房产交易中心，委托贷款银行等多个机构，其中任何一个环节，一个机构出现疏漏或舞弊都有可能导致公积金贷款的资金损失，加大公积金中心的资金管理风险，而且二手房交易买卖双方是个人，没有开发商做卖方市场，没有签订房管局认可的统一制式联网合同，因此存在交易行为不够真实，交易价格不够公允，抵押担保不够完善等情况。因此，为加强二手房公积金贷款的资金管理，有效防范资金风险，及时研究二手房公积金贷款风险控制问题已经势在必得。

一、二手房公积金贷款的风险点

(一)二手房交易及交易价格缺乏真实性

住房公积金贷款首先需建立在一个真实的交易及交易价格上。现阶段，二手房交易基本通过房产中介机构来协助买卖双方操作。一些房产中介资质不全，鱼目混珠，没有经过专业的上岗培训，存在私自提高或降低二手房交易价格的情况。实际工作中，发现无论是自行拟定价格还是房产评估公司认定的评估报告的抵押物评估价，往往会根据客户的贷款需求来刻意拟定价格。一般情况是高估抵押物市值以求做成贷款，满足买方个人贷款需求。而公积金贷款政策规定首套房可以贷到房屋价值的七成，二套房可以贷到房屋价值的四成，如果随意拟定房价，则贷款没有一个公允及准确的额度限制，导致骗贷的情况发生，加大了资金管理风险。其次，二手房存在套贷的情况，在一些案例中发生过比如亲属之间买卖二手房产，双方只办理房产过户，并不存在真实的资金流动，没有真实的交易发生，套取了公积金贷款资金挪作他用，这是公积金条例明令禁止的，严重损害了广大公积金缴存人的利益。

(二)二手房公积金贷款抵押物的确立及处置较复杂

我国二手房交易客体包括，房改房、商品房、经济适用房及私房等，这几种房屋的出售政策，房屋所有权证略有区别。有的存在产权共有、未解除抵押、已出租、禁止交易等多种情形。现阶段很多公积金中心未与房屋权属部门联网，在贷款审核中无法准确判断其抵押物的真伪，这就给后期抵押工作带来很大的风险。

(三)公积金二手房贷款的贷后会计核算管理工作风险大，不易管控

公积金贷款要求具有稳定职业收入，正常缴存住房公积金，且个人信用记录良好等资格。在许多二手房公积金贷款贷后借款人的还款记录来看，存在很大风险。二手房不同于新建商品房有开发商作保证人，在房产证没有办理下来之前作阶段性担保，如果商品房借款人逾期时间较长或恶意拖欠，则可以扣划开发商保证金。而二手房则通过中介机构，甚至有些交易只有买卖双方即可办理完成，一旦借款人恶意拖欠或因故无法偿还贷款，则只有拍卖房产。公积金中心首先要提起诉讼，过程漫长且我国法律规定，如果借款人家庭只有此唯一房产，不允许拍卖，使得公积金中心无法收回贷款，风险加大，会计核算的坏账率提高。

二、为了规范二手房贷款流程，公积金中心应施行以下资金风险防范措施

(一)加强对房产中介及评估公司等机构的准入和管控

公积金中心提高这些机构的准入门槛，重点审查其中介资质，资信等级，对一些不规范或者出现过欺诈行为的中介机构不予准入。建立中介机构经办人员固定制度，对其进行规范化流程培训，保障交易的诚信度。同时签订三方合作协议书，在二手房贷款前，公积金中心与资质良好的中介机构及指定委托银行签订三方协议书，明确各自的权利，责任和义务。

(二)坚持取证和尽职调查的原则，加强对借款人的贷前审查工作

首先，审查借款人提交资料的完整性，真实性和合法性。贷款经办人员通过查询资料，面谈，电话询问，访问等形式，详细了解借款人的基本情况。家庭状况，经济收入，征信记录等相关信息。查验此二手房权属是否清晰，抵押物是否明确，要验证首付款的真实性及交款单据列明款项是否与所购二手房协议一致。首付款金额是否符合贷款条件，重点审查二手房交易的真实性，避免套贷骗贷情况发生，要核实二手房买卖合同中卖方是否是房产所有人，是否是有权签字人或授权代理人。

其次，审查借款人的偿还贷款能力。要根据借款人提交的经济收入证明，住房公积金缴存证明，了解借款人的职业、年龄、学历、工作年限等信息，判断其收入的合理性。通过了解借款人的家庭收入状况和财务负债等信息，判断其贷款偿还能力。借款人及家庭收入在偿还贷款本息后要能够维持正常生活水平。

最后，要重点核实借款人以下情况，防止套贷行为，降低资金管理风险。一是借款人提供虚假公积金缴存证明；二是所购住房价格与周边楼盘价格相比异常；三是收入证明与实际情况明显不符的；四是二手房交易双方有亲戚或连带关系的，有可能没有真实交易及资金流动，骗取公积金贷款挪作他用。

(三)加强对二手房公积金贷款担保抵押的审查

公积金中心必须查验每笔二手房抵押物是否符合《担保法》规定范围，抵押物是否为抵押人所有，房屋共有权人是否同意抵押，抵押是否已设定抵押权属等。对需要评估的抵押物，应当由公积金中心认定的评估机构对其进行价值评估，抵押物价值以住房成交价和评估价较低者为准。

(四)加强二手房公积金贷款的贷后会计管理工作

公积金管理中心对借款人执行借款合同情况要进行检查和跟踪。按月查看逾期贷款清单，及时掌握借款人还款情况，对出现逾期的贷款，要提高警惕，及时进行催收。对拖欠贷款时间较长或恶意拖欠的借款人，管理中心可考虑冻结借款人的住房公积金账户存储余额。

三、公积金中心内部的贷款风险防范措施

住房公积金管理中心内部也应加强贷款业务风险控制，重点是：实行统一委托贷款管理，健全借款人信用风险识别与监测体系，完善贷款决策与审批机制，防止违反贷款原则发放人情贷款，防止个人公积金贷款违规投向其他领域和用于违法活动。

(一)公积金中心内部专门岗位的设立

公积金中心贷款部门应针对二手房设立专门的审核岗位，由有经验的信贷人员进行贷前调查、贷中审验、贷后管理，严格控制每笔二手房贷款的风险。其中重点审查借款人资格的合法性、借款用途以及申请材料的真实性和借款合同的完备性，防止借款人通过编造虚假理由、使用虚假购房合同或虚假证明文件等方式，套取住房公积金，改变借款用途。

(二)关于委托银行的管理

公积金中心还要专门确定二手房贷款的委托银行，建立该银行的贷款质量风险预警机制，严格监测二手房贷款质量的变化，分析不良贷款形成的原因，及时制定防范和化解风险的对策。

(三)加强二手房的贷款档案管理工作

最后，还要加强二手房公积金贷款的贷款档案的管理。二手房贷款所需材料较多，贷款经办人员要及时整理有关材料，按顺序登记并编号，独立建档，装入档案袋，由专人负责，集中保管贷款原始资料，防止遗失的风险，加强贷款资料的安全和保密工作，并有利于今后内部和外部审计的资料抽查工作。

四、结束语

总之，二手房公积金贷款因具有许多优点受到广大买房人的青睐，随着交易的增多，贷款资金风险也随之加大。公积金管理中心应加强对每笔二手房交易的审查，保证优质高效的为公积金缴存人提供贷款资金支持，同时降低二手房贷款的资金风险，为管理中心提供资产保证。

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[2]张建江关于二手房风险控制的对策研究[N].山西广播电视大学学报，2011（7）

[3]刘顺玲我国二手房贷款市场的现状分析及发展对策[J].中国房地信息 2005（4）