以多个抵押物担保 同一债权如何登记

某市登记机构询问：抵押人用多个抵押物担保同一笔贷款，按照要求，应当为每一处抵押物出一个登记证明，并分别建立一份档案。因而，我们要求当事人先将主债权进行分割，有几处抵押物就分割为几个债权，并使每一处抵押物与其所担保的债权一一对应，各抵押物所担保的债权数额累加起来仍然等于原贷款合同债权的总额。这样我们就可以为每一处抵押物出一个登记证明，也避免了申请人提交多份主债权合同和抵押合同原件，但是申请人对这一做法意见较大。这种情况如何办理？

金绍达：《不动产登记操作规范（试行）》（下称《规范》）规定了不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记，多个不动产就是不同的登记单元，所以应当分别登记。《规范》同时规定了登记资料立卷应采用“一件一卷的原则，即每办理一件登记所形成的材料立一个卷”。所以要求每个抵押物出具一个登记证明，同时分别建一份档案。

以多个抵押物担保一个债权，并不违反法律的规定，如果登记机构要求当事人分割债权，分别办理抵押登记，申请人当然不会愿意，因为要求当事人分割债权存在以下两个问题：一是“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉”（《民法典》第130条）。登记机构可以要求申请人按不动产登记申请的要求提供相应的登记文件，但不应参与或干预申请人之间的民事法律行为，而要求当事人改变合同的约定则是干预了当事人的民事法律行为。二是将主债权进行分割，使每一处抵押物担保其中一部分债权和多个抵押物共同担保一个债权所产生的法律后果不同。如将一个债权分割为几个债权，以一处抵押物担保一個债权时，倘若其中某一个抵押权因债的履行而消灭，用以担保这一债权的不动产就不再属于抵押物。当其余的债权未得到履行而必须行使抵押权时，如果优先受偿的数额超过了某一抵押物的价值，抵押权人的利益就可能会受到损害。而以几个抵押物共同担保一个债权，那在债务人履行部分债务后，在被担保的债权获得全部清偿之前，抵押权人仍然可以就全部的抵押物行使抵押权，因而债权更易于获得全部清偿，有利于保障抵押权人的利益。

因此，执行《规范》的前述规定时，不能要求当事人对主债权进行分割。在操作时，主债权合同原件仍是一份，抵押合同原件也是一份，在不同的登记单元分别登记。《规范》1.1.3已经规定“能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交”，能通过共享取得的文件都无须提交原件，原件已在登记机构应是更为方便。因此，可以将抵押合同和主债权合同原件归入其中一份案卷，并在附记中予以说明。