“营改增”对房地产企业的影响

黄 燕，夏春莲

“营改增”对房地产企业的影响

黄 燕，夏春莲

目前，还有房地产业、建筑业、金融业和生活服务业四大行业尚未纳入营改增。营改增是近期房地产企业关注的热点，今年内可能会有相关的政策出台和实施。文章结合房地产企业的现状，分析营改增对房地产企业的影响。

营改增；房地产企业；进项税额

一、引言

当前中国的经济遇到了巨大的挑战，房地产企业也面临着巨大的压力，今年房地产的销售利润的增速明显下滑。同时，国家对房地产企业的税收调控不断增强，所以营业税改征增值税迫在眉睫。另外企业所得税新申报表的颁布，土地增值税税收政策的收紧也大大增加；房地产企业的税收风险。

2012年1月1日国家率先在上海实行营业税改征增值税(以下简称“营改增”)试点，近几年来营改增已经扩展到全国。作为“十二五”规划的重要的改革之一，营改增对很多行业的税负、经济增长、产业结构优化升级等各个方面有着重要影响，相关方面的改革也与人们的日常生活息息相关。2015年3月6日，财政部长楼继伟在“两会”上答记者问时明确表示，2015年按计划应完成所有行业的营改增工作，把房地产业、建筑业、生活服务业、金融业的营业税全部改成增值税，最难的是不动产业转成征收增值税。同时，房地产业的发展对其相关行业的发展,居民的生活水平,以及地方政府财政收入，都有着重要的影响。基于这一背景下，本文以房地产业营改增的必要性为着眼点，主要探讨房地产开发企业营业税改征增值税对房地产企业的影响。

二、房地产业营改增的必要性

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额为征税对象而征收的一种流转税。增值税之所以能够在世界上大多数的国家进行推广是因为增值税在每一个环节都要纳税，但是可以有效地防止商品在流转环节重复征税。营业税是就其全部收入总额征收的一种商品劳务税，存在重复征税的问题。房地产企业现在缴纳的是营业税，就存在重复征税的现象。房地产企业的开发成本主要有土地成本、安装成本、装修成本以及各项的税费，其中安装、装修成本已经缴纳过营业税，但是在销售房产的时候仍然要缴纳营业税，虽然营业税的税率不高，但是房产的价格高，造成重复征税严重。所以，现在营改增成为必然的趋势。

现在房地产企业有购买材料及其他商品也能够取得增值税专用发票，但是不可以抵扣，营改增后能够连接第二产业与第三产业的增值税抵扣链条，房地产企业取得的增值税专用发票可以进行抵扣，减轻企业的税收负担。营改增发展至今与缴纳营业税相比，铁路运输和邮政业的税负明显减轻，小规模纳税人的税负下降。营改增试行以来效果较好，不仅消除了重复征税的影响，还减轻了下游企业的税负，同时拉动了企业对服务业的需求，能够调整和优化产业结构。

三、营改增对房地产企业的影响

（一）营改增对房地产企业税负的影响

增值税是对流转过程中的增值额征收的税种，实际应纳的增值税等于当期的销项税额减去可以抵扣的进项税额和上期留抵税额。所以当期可以抵扣的进项税额对应纳税额有很大的影响。房地产企业的主要成本中土地成本占25%左右，建筑安装成本占40%左右，所以这些成本能够进行抵扣对营改增后的实际税负有很大的影响。

房地产企业的土地使用权的取得有很多的方式：招投标、集体合作以及无偿划拨等等，那这些土地成本应该怎样衡量对税负会有很大的影响。国家应该制定详细的政策对这部分的土地成本核算进行规范，防止偷税漏税现象的发生。另外我国目前仍然征收土地增值税，而且这一制度应该不会发生变化，要做好营改增的工作就要同时兼顾到土地增值税的问题。现在房地产企业的一些工程物资和安装工程缺乏发票，实行营改增后会规范房地产企业发票的管理，有利于房地产企业的规范发展。房地产现有的存量资产的进项税额可不可以抵扣也成为了现在要解决的首要问题。如果允许这些企业把这么多的进项税额一下子100%的抵扣，可能很多企业在未来的几年内都不需要缴纳增值税，可能超过财政税收入可以承受的范围。可能会允许全部抵扣但是要分很多年来抵扣。

（二）营改增会对房地产企业成本控制要求更注重细节

建筑业的增值税税率在2011年11月财政部、国家税务局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中规定是11%。房地产企业的增值税税率应该是与建筑业相同，税率也应该是11%。因为如果税率定在17%，房地产企业的实际税负很有可能超过现在所实行营业税，这样就不符合试点方案对于营改增要确保企业总体税负不增加或略有下降的要求。

考虑到可以抵扣的进项税额的因素，成本控制可能更注重细节。同样是1200万的总价，选择一般纳税人和小规模纳税人（税务局代开增值税专用发票或提供普通的发票），对房地产企业利润的影响是完全不同的，如下表所示：

供应商类别一般纳税人增值税专用发票 税务局代开发票 普通发票11% 3% 3%销售收入 a 1200 1200 1200销项税额 b=a*11% 132 132 132进货含税价 c 1000 1000 1000进货成本 d=c/(1+税率） 900.9 970.9 1000进项税额 e=d*税率 99.1 29.1 0应交增值税 f=b-d 32.9 102.9 132增值税税负 g=f/a*100% 2.74% 8.57% 11%毛利 h=a-d 299.1 229.1 200小规模纳税人

所以房地产企业在选择供应商的时候要考虑到进项税额是否是可以抵扣的问题，一方面可以减轻税负，另一方面可以给企业带来更多的利润。

（三）营改增对房地产企业财务分析的影响

营业税属于价内税，营改增后征收的增值税属于价外税，增值税不在营业收入中体现就会导致利润表中的收入有所减少。增值税并不表现在利润表中，所以相应的营业税金及附加也是应该减少的，最终的净利润可能是不变的或者甚至是减少的。表面上看来是对企业不利的，但是企业的销售净利率反而是上升的。例如同一个房地产企业含税收入是1110万元，在营改增前后利润表数据以及销售净利率的比较如下：

营改增前 营改增后营业收入 1110 1000营业成本 400 400营业税金及附加 200 90期间费用 200 200营业利润 310 310净利润 232.5 232.5销售净利率 20.95% 23.25%

所以营改增后房地产企业的销售利润率会有所提升，对房地产企业是一个激励的作用。

（四）结论

营改增对房地产企业的影响是多方面的，文章只从其中的几个方面来阐述营改增可能对房地产企业的影响。2015年是“十二五”规划的最后一年，营改增会全面推行对房地产企业的冲击可能会很大，现有的房地产企业应该做好充分的准备，迎接即将到来的营改增政策的颁布和实施。营改增给房地产企业带来重大机遇的同时，也使企业的财务战略面临挑战，企业需要加强会计核算，更好的应对市场经济的挑战。

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黄燕，女，江苏南通人，南通理工学院经济管理学院讲师、硕士，研究方向：公司理财、税务筹划；

夏春莲，南通理工学院经济管理学院。

F235.91

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1008-4428（2015）04-52-02