投资性房地产公允价值计量模式应用研究

谢华　方第明

【摘要】首先，本文对公允价值计量模式的应用困境进行了一定程度的探索，指出目前公允价值的应用面临着市场条件不完善及投资性房地产准则限制条件严格的困境；接下来，又对推广公允价值计量模式应用的相关建议提出了一定看法，包括准则恰当引导公允价值模式使用：提高相关性及补充和完善应用指南：提高可操作性这两个方面。

【关键词】房地产 公允价值 计量模式

一、前言

在房地产行业的财务处理上，目前普遍应用的是公允价值计量模式，这种计量模式为房地产行业的迅猛发展起到了积极的作用。但在经过了金融危机之后，我们发现公允价值计量模式并不总是可靠的，而是存在一些不可回避的问题，但这些问题的存在不应成为公允价值一无是处的理由。因此，我国的投资性房地产领域应该在沿用公允价值计量模式的同时，对其不完善之处进行改进，从而更好地迎接经济转型的挑战。

二、公允价值计量模式的应用困境

（一）市场条件不完善

在市场经济不成熟的条件下，很难形成公平价格的运作机制，这给投资性房地产行业的理性价值判断带来了极大的阻碍。在这样的现实情况下，我们在引入公允价值的时候应采取适度的原则。以投资性房地产的投资实践及走向国际的需要为前提，对会计准则中的公允价值加以灵活运用，而对其运用的限制则与资本市场的规范化内在需要及我国国情密切相关[1]。其中，制约着我国投资性房地产进一步发展的最大因素就是市场环境的开放性较低，这一环境限制使得成本模式在投资性房地产的后续计量当中发挥主导作用。目前，我国企业会计准则指定机构对公允价值采取了保留态度，从市场形势方面看，这种做法是有一定道理的并值得肯定的，但这一保留态度的具体表现方式如何则需要更加深入的分析。

（二）投资性房地产准则限制条件严格

应用公允价值计量模式应具备一定的前提基础，即企业所在地区的房地产交易市场比较活跃，因而企业能够从交易市场中了解和获知同类房地产的市场价格等重要信息。是否为同类房地产，则有其固定的判断标准：所在区域的区位条件及地理环境相同或性质接近、建筑结构相同或接近、折旧程度相同或接近以及可利用情况相同或接近的建筑物都可算作同类房地产。如果找不到满足上述条件的房地产，企业也无法采用估值的方法来得出投资性房地产的公允价值。与此同时，对于已应用公允价值计量模式来计算的投资性房地产，将不得恢复为成本模式。另外，企业在对投资性房地产的计量模式的选择中不得进行综合选择，即只能以一种模式进行计量。由此可知，企业会计准则对公允价值的应用十分谨慎严格。

三、推广公允价值计量模式应用的相关建议

虽然公允价值计量模式能在一定程度上解决投资性房地产中的问题，但同时也存在着较大的风险系数。因此，即使当中国市场经济已发展到比较成熟的阶段，对公允价值的应用态度也应时刻保持谨慎，但并不意味着要彻底放弃应用这种计量模式，同时更不应对其应用进行人为的混乱。这决定了我们一方面应坚持以增加真实收益为目标。另一方面也应利用一些相关的有效信息进行必要的补充，从而使公允价值计量模式能够得以完善和功能上的改进。值得注意的是，这里强调的公允价值计量模式的推广应用并非是指大规模地普遍应用，而是在充分适应我国基本国情的前提下，进行较为谨慎稳妥的应用推广。

（一）准则恰当引导公允价值模式使用：提高相关性

目前会计准则对我国投资性房地产的计量方式仍较大程度地向成本模式倾斜，而对公允价值计量模式的支持程度较低。通过对准则规定与现实市场情况的对比分析，并结合对国际房地产形势走向的判断，可知目前的准则倾向具有一定的局限性，为使会计信息的相关程度有所提高，可对当前计量方式的规定进行适当的改进。应规定企业在后续计量中最好采用公允价值计量模式，但在缺乏确凿根据证明投资性房地产的公允价值能够通过连续且可靠的方式获得的情况下，也可采用成本模式进行计量[2]。在完成这样的改进之后，既不会与准则的谨慎原则相冲突，同时又可以将公允模式更大程度地融入广阔的房地产市场，使其被越来越多的符合规定条件的上市公司所采纳，减轻了企业会计政策方面的繁杂头绪。

（二）补充和完善应用指南：提高可操作性

为保证公允价值计量的安全性，需对其计量操作流程进行细化和规范化。例如准则中应明确指出投资性房地产的来源途径，对其的计量既可通过咨询专业性质的房地产评估机构，也可在具备评估能力的条件下由企业自行计量，但必须对具体计量方法予以明确说明，并将项目价值单据向外界公布[3]。再如还可对公允价值的概念范围作出更为精准的界定，避免定义的模糊性。这样可使相关人员对这一计量模式有更加深入的认识，同时也可借助概念上的推广促进评估机构与财务机构的合作沟通。

（三）鼓励评估体系建立并辅之严格的配套措施：提高可靠性

可靠性的提高可从许多方面来实现。企业在打算进行公允价值计算使应尽量聘请专业的评估机构，或根据相关理论建立起标准化的公允价值计量管理章程。同时，最为重要的是披露模式的改革，应在提高披露透明度方面加大力度[4]。首先，应对资产存续期间的类似资产的交易价格进行披露，并对其重新调整，使其成为公允价值的依据。

四、结论

本文通过对投资性房地产公允价值计量模式的应用进行分析，既肯定了其应用中的独特优势和参与房地产市场的必要性，也指出了这一计量方式的弊端。重点强调了公允价值与我国国情及市场环境之间的重要关系。本文对公允价值计量模式的应用困境进行了深入的探索，并结合目前遇到的困境提出了推广公允价值计量模式应用的相关建议。

参考文献

[1]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011，17（08）：129-130.

[2]何志勇.公允价值模式下投资性房地产转换和处置的相关问题[J].财会月刊，2011，11（16）：371-372.

[3]王建优.当前房地产业运行态势和房企策略行为分析[J].现代经济探讨，2012，20（06）：178-179.

[4]潘立新.公允价值与会计准则的经济后果[J].江西财经大学学报，2011，15（23）：26-28.