论商业地产开发过程中的项目管理有效性研究

晏楠清

摘   要：随着我国综合国力的增强，经济生活水平的不断提高，房地产事业也得到了空前绝后的发展。现在由于国家政策的改变，如何有效的管理好房地产开发项目，也是一个值得大家深入研究的问题，并对处于当今社会经济市场下的房地产开发项目提出对策和建议。

关键词：房地产;开发项目;管理;控制？

一、概述房地产开发项目的内涵

在法律上取得我国土地使用权，进行基本的房屋建设的项目，就是房地产开发项目。房地产开发项目的开发过程涉及到很多方面，比如，投资方、监督方、设计图纸、勘察现场、规划、施工、机械装备和交通等。由此可见，房地产项目的开发是一场非常繁琐的工程。

房地产开发项目的管理是以开发项目为目标的，在约定的期限内和提出的条件下，实现建设工程项目的目标。依据建设工程项目的规律，构思房地产开发项目的全过程，进行计划、协调和控制，确定房地产开发项目能够在容许的经济费用下，按期按质按量的完成。

二、目前房地产开发项目存在的管理问题

1.项目研究阶段缺乏科学的可行性。目前，商品房处于“短缺”阶段，因为国家政策对房地产的限制，很多人认为“盖房就赚钱”、“拿了地就赚钱”，结果导致很多房地产策划、分析常常会受到冷待遇。研究房地产的可行性，主要是在建设房地产开发项目的决策之前，利用对技术与财务进行分析的方式，研究房地产的可行性也是房地产公司在开工前测试建设工程项目的技术、经济的费用是否可行，然后进行全面的探讨。因为研究房地产的可行性工作始终得不到房地产公司的重视，造成了一系列的问题，如户型略小等。因此，为了避免走上盲目投资的道路上，地产商逐步认识到研究房地产的可行性占有的重要作用。

2.房地产开发项目的资金出现短缺的现象。建设工程项目出现资金不足，工程费用拖欠严重。这是因为房地产开发项目的投资金额比较大，建设工程的土地大多数都是通过竞拍获得的，土地的费用一般要在三个月之内付清，而且建设工程的工期较长，所以许多房地产开发项目时都会出现资金不足的现象。房地產公司大多数是通过土地抵押或者是银行贷款，贷款的额度只有60%—70%，融资的能力偏差。2008年，北京有4000多家房地产公司注册，然而仅有1000多家房地产公司在进行房地产开发，剩下的房地产公司则由于开发项目的资金不足，不能进行工程建设，最后只能通过让出股权的方式对土地进行买卖。

3.监督建设工程项目缺乏公平、公正。由于建设工程开发项目的企业拥有配套的管理部门，比如，工程建设部门、图纸设计规划部门以及工程建设的造价部门，各专业的人员配备齐全。由此可见，建设企业有权利向施工企业发布命令，或者干扰监督部门的工作，形成多方指挥，在很大程度上造成了监督部门积极性不高和缺乏责任感，常常会出现监督部门对建设企业、施工企业违反法律法规等行为处理不及时，对施工现场出现的事故隐患发现不及时等现象。因为监督部门的人员资格不达标、质量的监督不到位等问题，在2009年，全国有很多房屋建设出现令人担忧的局面，比如，“楼斜斜”、“楼断断”。有时房地产公司出于节省价格的考虑，对建设材料使用低价招标投标的方法进行采购。因为房地产公司是工程的投资者，所以对材料的选择有最终决定权，而且监督部门是房地产公司委托的，因此会造成对材料疏于检查或者是勉强放行。因为材料是低价采购，所以材料的材质会出现偏差，质量很难保证。

4.建设工程的项目多是通过招标投标的方式进行，公平性偏差。目前，工程建设的招标多是邀请招标，在很大程度上只是一种形式，实际上是自行组织招标活动。即使是公开招标，也有可能发生串标、陪标等现象，这是因为不理解公开招标的真正意义，因此，选择施工企业时就会缺少经验，导致建筑工程的水平极差。

5.后期缺乏规范的物业公司来管理建成后的项目。近几年来，物业纠纷的案件逐步成为房地产方面的重头戏。在提高居民的生活水平和工作环境的质量、推动城市的发展中，物业管理都会起到重要的作用。同时，物业管理人员素质整体不高，物业单位资质较低，管理的规范性不够，造成物业单位的经济效益逐步下降。

三、探讨管理房地产开发项目的意见和建议

1.开发项目的质量控制。质量控制的作用主要体现在施工过程中，检查施工是否符合设计要求和合同规定。同时，利用施工流程图与动态控制图，来加大对房地产开发项目建设工程的质量控制。房地产开发项目还建立了全面的现场管理方式，特别要强化领导们对房地产开发项目的质量意识，保证实现合同书中所要求的质量标准。要实现合同书中的质量标准关键在于领导们的管理意识是否足够强。领导们要经常召开有关工程建设会议，探讨如何对施工企业进行有效的安全管理和质量控制。采取以下措施来加强开发项目的质量控制：一是对施工企业与监督部门来说，严格审核监督人员的岗位资格，凡是不符合资格要求的监督人员，施工企业或监督部门要及时处理，并换掉相关的监督人员。二是认真检查设计图纸与施工规范，及时处理设计图纸中出现的平立剖面图和水电暖之间中的矛盾。影响工程质量与造价的材料，要与设计单位协调。三是工程建设部门要严格检查工程建设中所使用的材料和机械装备的质量，用于工程建设的材料（包含工程建设部门所供应的材料与施工企业自己所采购的材料），在使用前都要在具有资格的检测单位进行检查，并将检查报告、出厂时的合格证和出厂后的检查报告等验证合格后才可以使用，要不然，这些工程建设材料一概不能用在工程建设上。对工程建设中所使用的机械装备，比如，挖掘机、手脚架、提升机等，也需要进行检查。四是要对工程支架、楼梯口、电梯井口、通道口、安全帽等机械装备进行定期或者不定期的检查，检查过程中发现问题时要及时的请施工企业改正，尽量避免施工事故的发生。

2.开发项目的成本控制。开发项目的成本控制是在容许的预算范围内完成开发项目所需要的过程，由项目的成本预算、项目的成本控制、编制项目的资源计划所组成。项目的成本控制是导致企业是否获利的根本问题。在开发房地产项目的过程中，把前期竞拍得来的土地进行房地产开发到销售房屋和物业管理费等都可以使用恰当的方法减少成本。不过，安装建筑的成本还是开发项目中不可缺少的部分，占全部房地产开发的项目成本中的0.35～0.45，安装建筑的成本最后能不能获得有效控制，是开发房地产项目成本控制的重中之重，特别是对材料成本的降低。

以隆达房地产开发项目的成本控制为例。隆达房地产开发项目的成本控制，主要包括三方面：一是对隆达房地产开发项目的成本基准发生变化的因素加以影响，来保障这种变化走向有利的方向，确保实际发生的开发项目成本不会出现偏差;在发生开发项目成本偏差时，分析这种偏差对开发项目的未来进度有什么影响，并且采取恰当的管理措施。首先，土地成本控制和开发项目用地主要是为郑庄与东李村的土地与企业厂房用地，该区政府在早期成立小组，对该区的土地进行调查和摸底，随时都可以开展拆迁活动，来确保在年底时达到土地使用条件。二是在设计阶段的开发项目成本控制过程中，关键的阶段是设计阶段在隆达房地产开发项目的成本控制，设计方案对投资的规模和建设工程的周期，都会出现影响。在设计阶段中，技术和经济这两种方法的综合利用是开发项目成本控制的重要组成部分，利用恰当的科学设计，会达到减少成本的目的[6]。因此，开发项目的设计应该考虑到经济、安全和质量等各个方面。房地产开发单位应该使设计者了解本单位想要的设计意图，使设计能够满足单位的需求。在设计图纸的过程中，隆达房地产开发单位要提供详细的信息和资料，将自己的需求讲述清楚，可以避免后期设计的改动，设计成本的降低，使设计能够符合要求，切实可行。三是建设工程时开发项目的成本控制，比较实际的成本和成本估算的偏差，并因此提出纠正方法，让花费的成本按照计划好的成本方向发展。营销时开发项目的成本控制受到营销成本因素的影响，并对营销成本加以影响。

根据隆达房地产开发项目的成本控制偏差分析，在实际的隆达房地产开发项目的时候，将实际花费的成本和计划的成本预算成本进行比较。如图所示：

依据图表可以看出，隆达房地产开发项目的实际成本始终是小于预算成本的。但是，在实际的操作过程中，要想保持这种情况的概率是很小的，需要根据实际情况不停的作出调整。定期或者不定期的将花费的实际成本和预算成本进行比较，然后分析偏差，最后提出纠正偏差的方法，同时也是开发项目的成本控制的过程。

3.规范建设工程项目的合同管理

房地产项目开发的主体和检查、供应材料、设计等单位，为解决建设工程问题而拟定的一种经济管理合同，这就是建设工程开发项目的合同。这种合同包含买卖合同、贷款合同等，主要是为履行、变更、终止和解决争议而服务的[7]。在房地产项目开发的过程中，资金回收的情况、单位产品的生命周期与单位的获利空间取决于楼盘的施工进展、实际成本和质量。在项目开发中的施工进展、实际成本与质量控制说到底就是利用各种合同的执行来实现的。加强管理施工之前签订的合同，并处理合同纠纷与索赔等事宜。

4.管理好房地产开发项目的后期活动

物业提供良好的管理服务不但有利于开发商形象的树立、加大项目的市场销售量，而且也有利于保障房屋购买者的权益，确保达到房屋增值保值的目的[8]。房屋购买者应该积极的和物业公司协调，物业管理的协调内容有以下两方面：一是项目部门内部关系的协调。主要体现为：第一，抓好部门内部人员关系的协调，希望做到人员的量才适用，在工作上职责明确;按照个人的特长和工作的需要，规定每小组中成员的工作方向和职责，在晨会上建立沟通制度，第一时间处理工作中的冲突和矛盾。二是项目部门和外部门之间关系的协调，主要表现为：首先，项目部门与施工企业之间关系的协调;第二，项目部门与监督单位之间关系的协调;第三，项目部门与设计单位之间关系的协调;第四，项目部门与质量监督部门之间关系的协调。

四、结语

当前，我国的房地产业以每年接近l00亿元而成为人们消费的热点。但是，这仅限于国内的房地产业中落后的建设过程模式。相对而言，房地产业开发的项目水平偏低，抗风险能力偏差，应该加大管理房地产中开发项目的成本、质量等。总而言之，想管理好房地产项目的工作，房地产项目的管理者需要懂技术、善于经营和能协调各部门之间关系的綜合专业能力，要积极地展开工作。同时面对新问题也不断的进行研究探讨，总结出新的解决方法，保证能有效的管理房地产开发项目。

参考文献：

[1]张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究息2011（15）.

[2]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息2011（07）.

[3] 朱广安.浅谈房地产项目的质量管理[J].四川建材. 2006（06）.

[4]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材2009（03）.

[5]崔淑芳.房地产开发项目的质量管理[J]. 四川建材. 2006（05）.

[6]桂永忠，黄曦林.对房地产项目质量建设的管理[J]. 广东建材. 2010（06）.

[7]邢瑞宇.浅谈如何加强施工企业工程项目的成本控制[J].会计之友.2011（27）.

[8]郭向龙.浅谈建筑工程管理中的成本控制[J].山西建筑，2010（34）.