房地产开发项目工程管理优化研究

郭新华

摘要：房地产行业在最近几年竞争变得尤为激烈，本文主要对房地产开发项目工程管理优化进行研究，以提高房地产行业的综合竞争能力。

关键词：房地产；开发项目；工程管理

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1674-3024（2016）13-10-02

前言

房地产开发项目的工程管理，将会对房地产企业的经济效益产生根本影响，有效的工程管理将会提高房地产的综合竞争力、经济效益及员工的向心力，本文对房地产行业目前开发项目工程管理中的问题进行分析，并提出有效的措施，以提高工程管理的效率，实现企业可持续发展。

1.工程管理基本模式及特点

1.1工程管理的类型

目前房地产行业的开发项目工程管理模式的类型较为多样化，现代房地产工程管理模式是将一般工程管理的模式与房地产行业的特点进行结合，所形成的一种特殊的项目工程管理模式，现在房地产开发项目管理模式的类型主要有以下几种：（1）设计——招标——建造DBB模式；（2）设计——建造DB模式；（3）设计——采购——施工总承包EPC模式；（4）项目管理PM模式；（5）建筑工程管理CM模式；（6）项目管理承包PMC模式；（7）设计——管理DM模式；（8）建造——运营——一觉BOT模式；（9）合伙模式；（10）更替型合同NC模式。

1.2模式比较分析及管理特点

在不同的房地产开发项目管理中，将会应用到不同类型的工程管理模式，由于目前各种模式都无法完美的应用于所有的房地产项目，因此房地产开发项目管理还有较大的优化空间。目前房地产开发项目工程管理的主要特点主要有三种，一是具有明确的阶段划分及严格的目标限制；二是在实际工作过程，房地产相关工作人员素质差别较大，因此在管理时协调与沟通的难度性较大；三是由于房地产管理涉及不同的部门，所以管理的跨度较大。

2.开发项目工程管理优化措施

2.1优化项目管理组织架构

在优化项目管理组织架构的过程中，应首先对集团管控的模式进行确定。在房地产项目开发管理的过程中，一个成熟的房地产开发集团应对战略控制与操作控制予以同等的重视程度，这是因为这两种控制策略的侧重点和优点不同，在实际运用当中，应将两者综合运用，制定出合理的管理方式，目前混合管控模式是房地产开发集团常用的管控模式，一般房地产集团将会有自己的子公司，那么在管理过程中，应合理定位母公司与子公司中各部门的工作职能，统一管理框架，此外还应通过预算管理控制与对子公司战略项目审核等方式，将子公司与母公司之间的项目工程管理界面和职能进行明确的界定与划分，并将集团母公司与子公司之间的权责体系建立完整。在开发项目工程管理优化过程中，由于权责体系对集团内部与子公司之间起到了非常重要的协调作用，可以提高项目工程管理的所带来的经济效益。

2.2优化管理组织结构

子公司在项目工程开发管理的过程中，应制定好管理组织结构，将总公司对自身在项目管理过程中原有的组织结构进行分析，找出有利的部分及目前所存在的问题，并对公司整体的发展方向及专业化程度进行综合的分析，制定出符合自身发展的方案，此外还应明确在总公司项目管理中的定位，以对组织结构进行优化和调整。

2.3优化管理流程

就目前而言，房地产开发项目从流程上，主要包括业务流程、管理流程、支持流程这三种主要的流程模块，管理流程体系的优化完善过程可以看成是一个封闭的环形，这个封闭的环形由流程策划、设计、实施、控制等系统构成。通过对房地产价值产业链进行分析后，需要优化的流程主要有决策、总体策划、采购、设计、工程管理以及营销等流程，具体的优化管理流程也是主要从这几个环节进行入手：（1）决策流程。决策流程是对项目进行初步的评审，进行竞标、谈判等的准备工作，并对签约环节进行准备。（2）项目总体策划流程。项目总体策划流程的内容主要包括提出产品概念、项目分期、项目资金计划、项目经济测算。（3）设计流程。设计流程的内容分为方案设计流程、施工图设计流程、设计、初步设计流程和设计交底流程。（4）采购流程。采购流程包括甲供材料核价流程、乙供材料核价流程以及材料设备验收流程。（5）工程管理流程。工程管理流程包括施工单位选择流程、工程项目移交流程、工程量收方签证流程、工程竣工结算流程。（6）营销流程。营销流程包括产品策划流程、营销策划流程、销售策划管理流程、开盘前推广流程、月度推广流程、销售管理流程。

3.开发项目工程管理的实施

（1）开发项目实施的具体内容。目前，房地产开发项目工程管理的实施内容主要有开发项目决策的管理、目标实施过程的管理、项目计划的管理、项目成果管理。

（2）开发项目管理目标体系的建立。开发项目管理目标提体系主要由项目融资、项目质量、项目进度、成本控制、费用控制、销售目标等体系构成，通过建立完善的目标体系，可以对整个房地产开发项目进行预控制，实现目标管理，当发现项目开发管理过程中出现偏差时，可以及时将其对目标工程管理所产生的影响进行评价，并将发生的偏差及时纠正过来，同时，还可以对目标进行审查，对开发项目工程管理的实施效果进行有效评价。

（3）开发项目目标成果管理。当房地产开发过程当中的有关细节方面的内容全部完成之后，项目管理人员应对本房地产开发项目的成果进行综合评定，主要对项目的投资决策，以及项目实施过程中各环节的完成情况进行分析，并对该房地产开发项目工程管理实施的全过程进行全新的评价。此外，应对影响房地产开发项目的预见风险因素、房地产开发项目工程实施管理过程中采取的有关应对措施的合理性进行新一轮的评估，同时，还应对房地产开发项目管理的目标结果进行有效管理，这是因为对目标结果进行管理，可以对房地产集团项目管理过程心中所涉及到的一些问题进行更进一步的拓展和深化，这样不仅可以对房地产开发项目工程管理实施过程中的优缺点进行总结，还可以对房地产企业日后的项目决策及管理提供真实的参考依据，有利于房地产企业吸取管理过程中的经验和教训，提高公司决策和管理的水平。

（4）房地产开发项目管理目标实施过程管理。在房地产开发项目管理目标实施过程的管理当中，各阶段的负责人应按照PDCA流程规范，对房地产开发项目工程管理优化目标进行管理。

4.加强房地产开发项目工程管理的措施

4.1健全房地产开发项目工程管理的体制

当前房地产行业竞争激烈，要想稳步的生存发展，保证自身经济利益，就必须健全工程管理体制。建立健全的房地产开发项目管理体制，要首先对房地产项目管理机构及各管理部门进行优化配置，并根据房地产开发项目工程管理的实际工作需求合理分配各工作人员的工作内容，以满足房地产开发项目工程管理过程中各部门所需要的具体工作。

4.2加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作

加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作，主要分为设计阶段与规划阶段，在设计阶段，应将市场需求作为设计的出发点，综合生态、经济、性能等多方面因素进行设计，对进行全方位的协调与平衡，防止因不停变更所导致的材料浪费及人工浪费，此外，还应对前期、中期、事后等过程进行管理，保持管理的一致性。

4.3建立并完善工程管理的责任和奖惩机制

要想保证房地产开发项目工程管体系长期维持下去，首先，应制定出有效的工程管理责任制度，并将责任具体落实到个人；其次，应建立工程绩效管理系统，完善奖惩机制，在管理过程当中做到准确、客观，以保证工程管理可以顺利进行：最后，加强建设项目的施工管理，对工程管理的有关人员的积极性、主动性和创造性进行全面管理，有效的提高房地产开发项目的经济效益，以保证房地产开发项目企业的可持续发展。

5.结束语

随着房地产市场竞争的加剧，对开发项目工程管理进行优化已经成为企业提高项目利润、拓展应力空间的一种主要的手段，在对房地产开发项目工程管理进行优化时，应综合房地产项目的特点，选择适当的管理体制，以提高项目建设的经济利益及公司员工的管理水平，实现企业经济利益最大化，保证其可持续发展。