房地产开发项目设计管理要点解析

许伟

摘要：房地产开发过程中的设计管理是房地产开发公司的重点工作，其对房地产项目的成败具有决定性的作用。基于此，本文展开了房地产开发项目设计管理的要点讨论。

关键词：房地产；开发项目；设计管理

中图分类号：TU201文献标识码：A文章编号：1674-3024（2016）13-157-02

前言

房地产开发项目的设计管理在房地产开发过程中扮演着极为重要的角色，因此加强房地产开发阶段的设计管理，对房地产项目开发具有重要的意义。

1.房地产开发项目设计管理内容及特点

1.1设计管理基本内容

一些人认为，设计管理就是“催图”。这是对设计管理的错误理解。通过研究发现，设计活动对整个工程项目的发展产生了极为重要的影响，而设计部门作为整个房地产开发发企业的核心管部门，是提高公司市场竞争力的核心力量。因此认为，房地产开发过程中的设计管理，从本质上而言，包括了三个方面的内容：①保证设计工作人员能够准确理解房地产产品的定位。②对过程加强控管。③充分发挥自身的主动性。

1.2设计管理主要特点

我国房地产开发过程中的设计管理工作存在下述特点：（1）贯穿在整个房地产开发项目的全部环节中，具体包括了项目迁移的研究、方案设计、工程施工图纸设计、施工现场、后期维修和整改等。（2）涉及的对象包括了建设方、设计方、投资方产品消费者、国家政府有关部门等。

2.房地产开发项目设计管理的要点

2.1设计定位工作

设计管理部门应加强和其他部门的沟通配合，明确项目定位以及开发模式：提高自身的产品研发能力，对设计师加强管理，全面提高设计师的业务处理能力。同时还应结合以往的设计规划经验，制定产品系列。此外，设计部门要在结合产品特征的基础上，明确规划、施工、景观、装饰等各个环节的设计标准；明确施工成本标准、工程管理标准、产品验收标准、产品标识与形象标准等。唯有这样才能够满足施工现场的各种变更要求以及客户的变更要求。

2.2设计目标深度

设计管理部门应该进一步明确房地产开发项目的设计深度和时间节点。例如：写字楼由自持改为销售.很多配置势必会做出相应的调整，如幕墙形式、内部装修标准等：商业如果从高端零售改为餐饮，荷载、排油烟也要做相应的改变：餐饮改成百货，荷载安装也要做相应改变。因此在各个规划初期以及设计初期，必须要明确设计方案的具体完成时间以及深度要求，确保施工部门能够清楚该项目的完成时间和要求，并严格执行：在设计方案进行的过程中，应该及时跟踪，明确设计方案的进度和实际完成情况，及时解答施工单位存在的疑问。而其他部门则应该根据流程做好各项工作，如及时和甲方进行协商，并要求甲方提出相应的修改要求，为更改施工图纸提供最新资料：在规定时间内制定具体的决策方案：结合具体情况修改施工图纸等。

2.3设计任务管理

在房地产的开发过程中，企业最关注的就是客户需求、建设成本以及完工时间等方面的情况，这些要求需要设计单位将技术语言转化到图纸中，而设计任务书就是向设计单位提出这些要求的书面文件。设计任务书的内容一般包括项目概况、项目定位分析、项目产品要求、项目技术要求、项目设计的时间要求、项目的成本要求等方面，同时还应对项目当地的政策等情况进行说明，使设计单位能够全面、完整地理解建设单位的意图。项目设计过程中，往往出现对设计任务书不够重视，对设计单位的要求往往以口头表达，并未经过认真推敲，这样就容易引起设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。因此一份完善的设计任务书，有利于设计单位更好地理解和贯彻建设单位的意图，避免过程中的反复。

2.4设计资源管理

在房地产开发过程中，设计管理最大的资源就是外聘的设计单位，而在开发阶段的资源管理中，设计管理的第一步就是选择设计单位，选择了合适的设计单位，就意味着开发阶段中设计管理已经成功了一半。在选择设计单位时，需要做到以下几个方面：①要详细的根据项目面对的市场以及产品地位，收集有关的资料，针对项目的特点选择合适的设计单位。②要对开发阶段所需的设计费用进行有效地控制，切实根据建设项目的要求，确定合理的设计费用。③对于已合作过的设计单位，可以建立相连的信息数据库，从而合理地选择设计单位与设计人员，有效地降低沟通成本。在设计单位选择过程中，较多选用的是设计招标，一方面通过方案比选来考察设计单位与项目的契合程度，并通过设计方案体现设计单位的技术水平：另一方面可以通过设计费用的竞争性报价，有效地降低设计费用。

2.5设计成本管理

成本是房地产开发的生命线，决定了一个项目能否盈利。在项目开发过程中，往往有一个误区，即对施工建设过程中的成本管理高度重视，而对设计过程中的成本管理重视程度不够。事实上，项目的成本有约80%是在设计阶段确定的，项目的规划方案、结构形式、技术选型等诸多对成本有重要影响的因素均在设计阶段确定。设计阶段的成本管理重点应做好以下几方面工作。

（1）加强设计方案成本对比，择优选用。设计方案需要充分理解项目的规划设计条件，在规划条件允许的范围内，选择能够符合项目定位，成本最优的产品。比如车库是选择全地下室还是半地下室，房屋建造的层数等问题，这一阶段的成本对比在项目开发过程中往往被忽视，但却具有事半功倍的效果。

（2）加强技术选型论证。对一些涉及成本、安全、品质等方面的重大技术问题，应通过技术选型论证的方式进行专题研究，必要时可邀请专家参与。比如基坑维护方案的选型、基础形式选用、主体结构的选型等，这些问题对成本有着重大影响，选择恰当不仅可以有效节约成本，还能够降低施工难度。

（3）加强设计成果质量管理，避免返工。避免返工就是节约成本，因此加强图纸设计质量，避免错、漏、碰、缺等问题，减少施工过程中的浪费和返工，也是降低成本的重要措施。

2.6设计进度管理

对于房地产企业来讲，时间是保证企业获得利润的一个重要因素，一方面土地成本及建设成本积压，产生较大的资金成本，另一方面项目的开发周期越长，项目所面临的不确定因素就更多，如市场行情以及政策出现变化等，这些都使得房地产开发商希望加快建设进度，提高周转速度，而设计进度是项目进度管理的关键一环。加强设计阶段的进度管理可以从以下几方面着手。

（1）制定合理的设计计划。结合项目的总体开发要求制定合理的设计计划，如根据项目的计划开盘时间和开工时间，确定设计成果的完成时间。设计计划要综合考虑设计方案调整、设计成果报批等诸多不确定因素，并考虑必要的设计周期来确定。通过合理的设计计划，来指导设计各个阶段的工作安排：在过程中发现进度出现偏差时，应采取必要的措施进行纠偏。

（2）标准化设计。标准化设计是加快设计进度的重要措施，成熟的建设单位通过经验的积累，形成一系列标准化的文件，在设计过程中可以直接引用，既能保证设计品质，又能加快设计进度。常见的标准化文件有标准化户型设计、标准化立面设计、标准化建筑节点设计等等。

（3）增加设计阶段不同分项设计的穿插。设计过程中涉及到的专业较多，加大不同工种设计穿插的力度，一方面可以缩短设计周期，另一方面可以在过程中加强不同专业之间的沟通，避免设计方案的反复。比如总图设计过程中，景观设计可以同步开展：又如户型设计过程中，装修平面布置可以同步进行。

2.7图纸审查修改

房地产开发公司应该对设计管理部门所设计的项目图纸进行严格的管理：结合公司的有关制度规定，采取相应的奖罚方案，对设计图纸的质量进行量化考核。而设计管理部门自身应该加强对设计图纸的审核，在图纸下发前应进行白图及蓝图审核：并且在施工环节，要结合工程情况，对设计图纸分阶段进行审核。例如：空调机位的设置因前期考虑不周，后期进行了改造，无论是对建筑外观还是项目成本都造成了一定的影响，对用户的入住也造成了很大的不便等。这就要求我们要对设计图纸严格进行修改及审查，确保设计图纸符合施工要求。

3.结语

房地产开发项目的设计管理是项目开发的基础环节，房地产项目的设计管理工作是贯穿始终的，开发设计阶段在房地产项目开发周期中占据至关重要的地位，合理的设计管理对方案设计、质量管理以及成本管理都有很大促进作用。