三亚市崖州湾旅游地产开发策略研究

李慧　成立

摘要：崖州湾作为三亚市“五大名湾”中唯一一个尚未开发的湾区，其丰富的旅游资源极具开发价值。在运用SWOT分析模型对崖州湾的优势、劣势、机会和挑战进行全面分析的基础上，建议在崖州湾开发旅游地产应在注重生态环境保护的前提下科学统一规划，开发复合式的旅游地产产品组合，同时政府也要给予崖州湾更多的政策倾斜，最终提升区域整体价值。

关键词：崖州湾，旅游地产，SWOT，开发策略

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）10-0048-53 收稿日期：2014-09-03

旅游地产是指以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。从经营角度理解可以分为两个层次：以旅游资源为核心的地产差异化经营；以地产为核心的旅游资源差异化经。滨海旅游地产属于旅游地产的一个分支，是依托于滨海地区独特的旅游资源优势，通过房地产开发丰富和提升滨海旅游的内涵和层次，从而促进整个区域的价值增长。近年来随着我国经济的快速增长和人民消费水平持续提升，旅游经济获得了长足的发展，旅游消费模式已经从传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”转向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”和“度假旅游”。而滨海旅游地产作为滨海旅游业与房地产业融合创新的新模式既可以满足人民“休闲度假”的消费需求，也有利于房地产企业在国家政策调控下实现多元化投资与业态转型，尤其是在以旅游业为主导的海南三亚，未来滨海旅游地产的发展将会有更大的发展空间。

崖州湾位于三亚市西南部，海湾面积约61平方公里，是三亚市五大名湾中的第二大海湾。但相较于已被誉为“天下第一湾”的国家级旅游度假区亚龙湾、以“国家海岸”定位的休闲度假区海棠湾和完全为公众开发的4A级景区大东海湾，崖州湾目前还是一片处女地。为了更好的规划和开发这块三亚滨海地区的价值洼地，同时科学合理的规避三亚其他湾区开发运营中存在的问题，实现崖州湾建设成为立足南海、面向世界的“中国南海新区”的远景发展目标，本文运用SWOT分析模型，对三亚崖州湾旅游地产开发的优势、劣势、机遇和挑战进行了全面分析，并有针对性的提出一些建议。

1 崖州湾旅游地产开发的SWOT分析

1.1 优势

1.1.1 自然资源优势

（1）地理与气候条件优越。崖州湾距离三亚市以西60公里左右，与三亚市同属北纬18度（热带海洋性气候），年平均气温为25.4℃，年降水量为1315.2mm，除夏秋之际偶尔会有台风侵袭之外，全年气候温和湿润。同时，崖州湾是个开敞浅水海湾，水深只有10m左右，沿岸没有大的河流入海，潮差小，海岸类型为沙坝泻湖海岸，海湾内凹，陆岸地形平坦、低洼，这种得天独厚的地理与气候条件为商贸旅游和休闲度假提供了基础条件。

（2）自然环境优美。崖州湾与国家5A级风景名胜区——南山大小洞天风景区海山相连，兼有海景、山景、树景和石景，两者相得益彰、蔚为奇观，具备了建成国际性旅游休闲度假胜地的独特自然环境优势。

（3）崖州湾所属的崖城镇农业资源也极为丰富。崖城盛产水稻，是三亚最大的“粮仓”，另外还有椰子、槟榔、香蕉、芒果等热带水果。崖城还是中国著名的反季节瓜菜种植基地和交易基地，中国南繁育种基地也在其中，中国80%的种子是在崖城研发诞生的，可以说是名副其实的农业硅谷。

1.1.2 人文资源优势

（1）历史文化积淀。崖州湾是海南岛古代的海上门户，是海南、三亚历史文化的发祥地。崖城共有各类型的文物点65处，目前已公布为全国重点文物保护单位有崖城学宫1处，公布为省级文物保护单位的有崖城故城等4处，公布为市级文物保护单位的有盛德堂、三姓义学等15处。崖城镇已在2007年5月31日被国家建设部和国家文物局命名为第三批“中国历史文化名镇”。保平村2010年7月被命名为第五批“中国历史文化名村”名录，保平村2012年12月被国家住建部、文化部、财政部列为首批“中国传统村落”名录。崖城还有“崖州民歌”、“黎族打柴舞”两个入选国家级非物质文化遗产保护名录。

（2）宗教文化兴盛。国家5A级景区南山佛教文化公园就坐落于崖城之南，其中的南山寺占地400亩，是建国以来经中央政府批准兴建的最大佛教道场。南山大小洞天目前则成为以传统的中国道家文化为主题，融热带海滨风光、民俗风情、休闲度假为一体，聚道养生、道家人文景观、道家文化艺术为一体的风景区。

（3）红色文化基础。崖州湾的西端是梅山，梅山是红色革命老区，梅山革命烈士陵园一直是三亚市爱国主义教育基地，是梅山老区革命斗争的见证和代表。正在规划建设中的梅山红色旅游区项目也是三亚市的重点建设项目。

1.2 劣势

1.2.1 城镇化水平低

对于旅游城市而言，城镇化水平的高低关系到旅游产业与城市服务的融合程度以及规模经济效应。根据《三亚市统计年鉴（2013）》的数据显示，2012年，崖城镇总人口为86811人，其中非农业人口11570人，城镇化率仅为13.33%。在三亚六镇中低于吉阳镇（30.69%）和凤凰镇（13.42%），与三亚（49.92%）、海南（51.52%）和全国（52.57%）的平均水平则相距甚远。过低的城镇化水平将难以为崖州湾滨海旅游地产提供产业支撑和服务配套，亟需提高。

1.2.2 基础设施落后

根据中国（海南）改革发展研究院研究员符莉对崖城镇的调研数据显示，2010年崖城的人均财政支出仅为501元，低于东部沿海小城镇平均水平近一半，财政支出不足限制了基础设施投资的能力，导致公共服务供给滞后（见表1）。

1.2.3 城镇建设用地指标紧张

根据三亚市公布的六镇土地利用总体规划（2006-2020）（2011年修改）中的规划目标要求，崖城镇到2020年全镇基本农田保护面积不少于7174.86公顷，是海棠湾镇的两倍，在三亚六镇中也是最高的。同时，崖城镇的新增建设用地指标又要求控制在1172公顷以内，这在三亚六镇中仅高于天涯镇和育才镇，而同样规划于2020年建成的崖州湾创意新城的建设用地面积就达到1128.54公顷，也就是说仅剩43.46公顷建设用地可供其他项目的开发。大面积基本农田保护的压力与新增建设用地指标紧张的局面并存，是未来崖州湾滨海旅游地产开发所必须解决的一个的难题（见图1）。endprint

1.3 机遇

1.3.1 国际旅游岛战略和国家南海战略的实施

2009年12月发布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。2010年6月，海南省公布了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，其中明确提出“将来海南的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，将主要用于度假区酒店及旅游配套服务设施的建设。”未来崖州湾滨海旅游地产的开发将因此获得土地政策方面的倾斜。同时，崖州湾作为三亚西部重要的发展空间，同时也是目前三亚在交通和能源方面联动南海的重要地区，具有特殊的战略价值。伴随着国际旅游岛战略和国家南海战略的深入实施，崖州湾的发展将迎来新的机遇。

1.3.2 “西部增长极”的规划定位和城乡一体化建设的推进

在《三亚市城市总体规划2008-2020》中，崖州湾被定位为三亚滨海地区的“西翼”，三亚西拓发展的“西部新城”，是带动三亚下一阶段产业全面发展的“西部增长极”。城市定位的提升为今后崖州湾滨海旅游地产的升值奠定了基础。三亚三亚市早在2008 年就提出了《关于三亚统筹城乡全面建设小康社会30条》，2013年又出台了《关于进一步深化三亚城乡一体化建设试点工作的实施意见》，其中要求崖城镇在2013-2015年推进崖城创意产业园和城边村和新农村综合改造试点的建设。城乡一体化建设的推进有助于优化崖州湾的产业结构，为崖州湾旅游地产的开发提供产业配套和市场支撑。

1.3.3 三亚旅游业的深化改革与创新

新时期三亚旅游发展的主题思想是“做精、做深、做厚”。崖州湾即将落位的南海旅游服务港拥有水上飞机、南海游艇母港和邮轮港， 将极大地提升南海旅游开发的水平。游艇装配和游艇配套也将实质性的落户崖州，将促进旅游业和游艇产业的互动发展。同时，《三亚市低空旅游发展专项规划（2012-2022）》提出要在崖州湾内陆腹地规划建设1处直升机旅游基地，这将使得崖州湾形成“海陆空”立体化的旅游产业体系。

1.4 挑战

1.4.1 外部压力

当今世界各国都把旅游业作为一个推动经济发展的重要产业，国际上尤其是亚太地区同类滨海旅游城市的竞争尤为激烈。从世界范围来看，地中海沿岸及拉美沿海的一些国家占据“地利”的优势，吸引了大批欧美地区的旅游度假和投资消费人群。从亚太地区来看，北至韩国，南到印度洋，分布着一大批如济州岛、冲绳、普吉岛、马尔代夫等世界著名的滨海旅游胜地，相比之下，三亚虽然已经开发了亚龙湾、海棠湾等多个旅游景点，但整体上在旅游产品的独特性、设施的完善性以及服务的全面性上不具有大的市场竞争优势。对于崖州湾而言，虽然具备建成世界顶级滨海旅游胜地的潜力，但国际滨海旅游业的快速发展和激烈竞争将给其未来的发展带来巨大的压力。

1.4.2 内部挑战

在三亚市内，国家级旅游度假区亚龙湾早已名震四海，有“国家海岸”美誉的海棠湾是海南省继亚龙湾之后重点建设和推出的高等级国际滨海休闲度假区，2012年海棠湾的投资就占到了整个三亚市的四分之一还多，而面向公众的国家级4A景区大东海湾曾被国家旅游局评为中国“四十佳”旅游景点之一。根据2011年国家旅游局的数据，这三大湾区分布着31家五星级酒店和18家四星级酒店，分别占全市五星级酒店总量的58.49%和全市四星级酒店总量的54.55%。因此，崖州湾旅游地产的开发若不具有一定的特色和创新，将难以从湾区竞争中脱颖而出（见表2）。

2 崖州湾旅游地产开发的对策与建议

2.1 在生态保护的基础上，科学制定规划、统一开发

优质的滨海资源是一种稀缺资源，滨海旅游地产的开发就是实现这种稀缺资源的景观和经济价值的最大化。但开发前提必须是生态保护，否则不能获得可持续的发展。国际成功的滨海度假区都十分注重生态保护的原则。亚龙湾、海棠湾和大东海湾在规划上先天不足，土地出让无节奏、无次序，开发经营上政府的监管又不到位，不仅给生态环境造成了巨大压力，而且也降低了整体旅游市场的吸引力。未来崖州湾在旅游地产的开发上一定要以生态环境保护为基础，结合区位价值和民生利益科学制定区域发展规划，统一开发的节奏和步伐，合理布局，准确定位，在避免房地产开发“外部性”的同时最大程度地挖掘崖州湾的市场潜力。

2.2 充分发挥崖州湾的资源优势，开发复合式的旅游地产产品组合

目前三亚的湾区开发中酒店、宾馆发展较快，而景点、景区的开发和游乐配套设施建设滞后，旅游商品的生产、加工、销售水平低，购物中心数量少且档次低，难以满足现在消费者多元化的旅游休闲需求。世界上成功的滨海旅游度假区，其旅游地产产品都是一个综合了度假地产、住宅地产、景点地产和商业地产的复合式的完善系统。因此，崖州湾应充分借鉴国际经验，结合崖州湾的区位和资源优势，合理规划度假、住宅、景点和商业的布局和比例，形成海洋旅游、主题旅游、商业旅游和民俗文化旅游一体化的“组合拳”来合力开拓旅游市场。

2.3 建立和完善政策保障体系，提升区域整体的价值

国家、海南省、三亚市为促进旅游地产的发展在政策和规划上都已经出台了一系列的优惠措施，并已经取得了显著的成效。崖州湾作为三亚市传统的农业片区，在开发上会面临更多的问题和挑战，政府应在招商引资、项目用地、金融服务、人员出入境管理以及免税政策上进一步加大对崖州湾的支持和保障力度，以分散旅游地产开发的经营风险，提高旅游地产市场的信誉度。同时，健全旅游地产及相关行业的法律法规和监管制度，科学规范的引导旅游地产的开发，并保障当地居民合理分享开发过程中的增值收益，营造一个公平公正的市场环境，提升区域整体的经济水平和社会效率。

参考文献：

1.徐向阳.对我国旅游地产发展前景的一点思考.科技经济市场.2006.9

2.董欣 张沛 段禄峰.西安大都市与旅游地产发展互动模式研究.人文地理.2011.1

3.崖州湾：见证极地历史与天涯文化http：//sanya.hinews.cn/system/2014/01/05/016355834.shtml.

4.邱守明.旅游地产研究综述.旅游经济.2012.5

5.祝晔 黄震方.旅游景区房地产开发模式研究.安徽农业科学.2006.21

6.蔡道成 张乔.SWOT模型在三亚旅游可持续发展中的应用.特区经济.2010.5

7.徐徐 仇立慧 姚媛.基于SWOT分析的西安旅游地产开发及策略.西安文理学院学报（社会科学版）.2011.5

8.毕素梅.三亚旅游饭店业发展策略——基于SWOT方法的分析.中国经贸导刊.2011.8

9. 刘俊.海滨旅游度假区发展模式比较研究——三亚亚龙湾和北海银滩度假区案例.人文地理.2010.4

10.保继刚.三亚海滨度假区形态研究——以亚龙湾、大东海、海坡为例.城市规划学刊.2007.1

11.黄海雄.打造西部新城 助推绿色崛起http：//hi.people.com.cn/n/2012/0604/c231196-17106306.html.

12.符莉.统筹城乡资源视角下的小城镇产业联动发展——三亚市崖城镇调研报告.新东方.2011.6

13.符莉.国际旅游岛背景下旅游房地产发展研究.旅游经济.2012.10

作者简介：

李慧，中国国土资源经济研究院副研究员，研究方向为土地政策与法规。

成立，中国人民大学土地管理系博士，研究方向为房地产经济。endprint

1.3 机遇

1.3.1 国际旅游岛战略和国家南海战略的实施

2009年12月发布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。2010年6月，海南省公布了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，其中明确提出“将来海南的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，将主要用于度假区酒店及旅游配套服务设施的建设。”未来崖州湾滨海旅游地产的开发将因此获得土地政策方面的倾斜。同时，崖州湾作为三亚西部重要的发展空间，同时也是目前三亚在交通和能源方面联动南海的重要地区，具有特殊的战略价值。伴随着国际旅游岛战略和国家南海战略的深入实施，崖州湾的发展将迎来新的机遇。

1.3.2 “西部增长极”的规划定位和城乡一体化建设的推进

在《三亚市城市总体规划2008-2020》中，崖州湾被定位为三亚滨海地区的“西翼”，三亚西拓发展的“西部新城”，是带动三亚下一阶段产业全面发展的“西部增长极”。城市定位的提升为今后崖州湾滨海旅游地产的升值奠定了基础。三亚三亚市早在2008 年就提出了《关于三亚统筹城乡全面建设小康社会30条》，2013年又出台了《关于进一步深化三亚城乡一体化建设试点工作的实施意见》，其中要求崖城镇在2013-2015年推进崖城创意产业园和城边村和新农村综合改造试点的建设。城乡一体化建设的推进有助于优化崖州湾的产业结构，为崖州湾旅游地产的开发提供产业配套和市场支撑。

1.3.3 三亚旅游业的深化改革与创新

新时期三亚旅游发展的主题思想是“做精、做深、做厚”。崖州湾即将落位的南海旅游服务港拥有水上飞机、南海游艇母港和邮轮港， 将极大地提升南海旅游开发的水平。游艇装配和游艇配套也将实质性的落户崖州，将促进旅游业和游艇产业的互动发展。同时，《三亚市低空旅游发展专项规划（2012-2022）》提出要在崖州湾内陆腹地规划建设1处直升机旅游基地，这将使得崖州湾形成“海陆空”立体化的旅游产业体系。

1.4 挑战

1.4.1 外部压力

当今世界各国都把旅游业作为一个推动经济发展的重要产业，国际上尤其是亚太地区同类滨海旅游城市的竞争尤为激烈。从世界范围来看，地中海沿岸及拉美沿海的一些国家占据“地利”的优势，吸引了大批欧美地区的旅游度假和投资消费人群。从亚太地区来看，北至韩国，南到印度洋，分布着一大批如济州岛、冲绳、普吉岛、马尔代夫等世界著名的滨海旅游胜地，相比之下，三亚虽然已经开发了亚龙湾、海棠湾等多个旅游景点，但整体上在旅游产品的独特性、设施的完善性以及服务的全面性上不具有大的市场竞争优势。对于崖州湾而言，虽然具备建成世界顶级滨海旅游胜地的潜力，但国际滨海旅游业的快速发展和激烈竞争将给其未来的发展带来巨大的压力。

1.4.2 内部挑战

在三亚市内，国家级旅游度假区亚龙湾早已名震四海，有“国家海岸”美誉的海棠湾是海南省继亚龙湾之后重点建设和推出的高等级国际滨海休闲度假区，2012年海棠湾的投资就占到了整个三亚市的四分之一还多，而面向公众的国家级4A景区大东海湾曾被国家旅游局评为中国“四十佳”旅游景点之一。根据2011年国家旅游局的数据，这三大湾区分布着31家五星级酒店和18家四星级酒店，分别占全市五星级酒店总量的58.49%和全市四星级酒店总量的54.55%。因此，崖州湾旅游地产的开发若不具有一定的特色和创新，将难以从湾区竞争中脱颖而出（见表2）。

2 崖州湾旅游地产开发的对策与建议

2.1 在生态保护的基础上，科学制定规划、统一开发

优质的滨海资源是一种稀缺资源，滨海旅游地产的开发就是实现这种稀缺资源的景观和经济价值的最大化。但开发前提必须是生态保护，否则不能获得可持续的发展。国际成功的滨海度假区都十分注重生态保护的原则。亚龙湾、海棠湾和大东海湾在规划上先天不足，土地出让无节奏、无次序，开发经营上政府的监管又不到位，不仅给生态环境造成了巨大压力，而且也降低了整体旅游市场的吸引力。未来崖州湾在旅游地产的开发上一定要以生态环境保护为基础，结合区位价值和民生利益科学制定区域发展规划，统一开发的节奏和步伐，合理布局，准确定位，在避免房地产开发“外部性”的同时最大程度地挖掘崖州湾的市场潜力。

2.2 充分发挥崖州湾的资源优势，开发复合式的旅游地产产品组合

目前三亚的湾区开发中酒店、宾馆发展较快，而景点、景区的开发和游乐配套设施建设滞后，旅游商品的生产、加工、销售水平低，购物中心数量少且档次低，难以满足现在消费者多元化的旅游休闲需求。世界上成功的滨海旅游度假区，其旅游地产产品都是一个综合了度假地产、住宅地产、景点地产和商业地产的复合式的完善系统。因此，崖州湾应充分借鉴国际经验，结合崖州湾的区位和资源优势，合理规划度假、住宅、景点和商业的布局和比例，形成海洋旅游、主题旅游、商业旅游和民俗文化旅游一体化的“组合拳”来合力开拓旅游市场。

2.3 建立和完善政策保障体系，提升区域整体的价值

国家、海南省、三亚市为促进旅游地产的发展在政策和规划上都已经出台了一系列的优惠措施，并已经取得了显著的成效。崖州湾作为三亚市传统的农业片区，在开发上会面临更多的问题和挑战，政府应在招商引资、项目用地、金融服务、人员出入境管理以及免税政策上进一步加大对崖州湾的支持和保障力度，以分散旅游地产开发的经营风险，提高旅游地产市场的信誉度。同时，健全旅游地产及相关行业的法律法规和监管制度，科学规范的引导旅游地产的开发，并保障当地居民合理分享开发过程中的增值收益，营造一个公平公正的市场环境，提升区域整体的经济水平和社会效率。

参考文献：

1.徐向阳.对我国旅游地产发展前景的一点思考.科技经济市场.2006.9

2.董欣 张沛 段禄峰.西安大都市与旅游地产发展互动模式研究.人文地理.2011.1

3.崖州湾：见证极地历史与天涯文化http：//sanya.hinews.cn/system/2014/01/05/016355834.shtml.

4.邱守明.旅游地产研究综述.旅游经济.2012.5

5.祝晔 黄震方.旅游景区房地产开发模式研究.安徽农业科学.2006.21

6.蔡道成 张乔.SWOT模型在三亚旅游可持续发展中的应用.特区经济.2010.5

7.徐徐 仇立慧 姚媛.基于SWOT分析的西安旅游地产开发及策略.西安文理学院学报（社会科学版）.2011.5

8.毕素梅.三亚旅游饭店业发展策略——基于SWOT方法的分析.中国经贸导刊.2011.8

9. 刘俊.海滨旅游度假区发展模式比较研究——三亚亚龙湾和北海银滩度假区案例.人文地理.2010.4

10.保继刚.三亚海滨度假区形态研究——以亚龙湾、大东海、海坡为例.城市规划学刊.2007.1

11.黄海雄.打造西部新城 助推绿色崛起http：//hi.people.com.cn/n/2012/0604/c231196-17106306.html.

12.符莉.统筹城乡资源视角下的小城镇产业联动发展——三亚市崖城镇调研报告.新东方.2011.6

13.符莉.国际旅游岛背景下旅游房地产发展研究.旅游经济.2012.10

作者简介：

李慧，中国国土资源经济研究院副研究员，研究方向为土地政策与法规。

成立，中国人民大学土地管理系博士，研究方向为房地产经济。endprint

1.3 机遇

1.3.1 国际旅游岛战略和国家南海战略的实施

2009年12月发布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。2010年6月，海南省公布了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，其中明确提出“将来海南的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，将主要用于度假区酒店及旅游配套服务设施的建设。”未来崖州湾滨海旅游地产的开发将因此获得土地政策方面的倾斜。同时，崖州湾作为三亚西部重要的发展空间，同时也是目前三亚在交通和能源方面联动南海的重要地区，具有特殊的战略价值。伴随着国际旅游岛战略和国家南海战略的深入实施，崖州湾的发展将迎来新的机遇。

1.3.2 “西部增长极”的规划定位和城乡一体化建设的推进

在《三亚市城市总体规划2008-2020》中，崖州湾被定位为三亚滨海地区的“西翼”，三亚西拓发展的“西部新城”，是带动三亚下一阶段产业全面发展的“西部增长极”。城市定位的提升为今后崖州湾滨海旅游地产的升值奠定了基础。三亚三亚市早在2008 年就提出了《关于三亚统筹城乡全面建设小康社会30条》，2013年又出台了《关于进一步深化三亚城乡一体化建设试点工作的实施意见》，其中要求崖城镇在2013-2015年推进崖城创意产业园和城边村和新农村综合改造试点的建设。城乡一体化建设的推进有助于优化崖州湾的产业结构，为崖州湾旅游地产的开发提供产业配套和市场支撑。

1.3.3 三亚旅游业的深化改革与创新

新时期三亚旅游发展的主题思想是“做精、做深、做厚”。崖州湾即将落位的南海旅游服务港拥有水上飞机、南海游艇母港和邮轮港， 将极大地提升南海旅游开发的水平。游艇装配和游艇配套也将实质性的落户崖州，将促进旅游业和游艇产业的互动发展。同时，《三亚市低空旅游发展专项规划（2012-2022）》提出要在崖州湾内陆腹地规划建设1处直升机旅游基地，这将使得崖州湾形成“海陆空”立体化的旅游产业体系。

1.4 挑战

1.4.1 外部压力

当今世界各国都把旅游业作为一个推动经济发展的重要产业，国际上尤其是亚太地区同类滨海旅游城市的竞争尤为激烈。从世界范围来看，地中海沿岸及拉美沿海的一些国家占据“地利”的优势，吸引了大批欧美地区的旅游度假和投资消费人群。从亚太地区来看，北至韩国，南到印度洋，分布着一大批如济州岛、冲绳、普吉岛、马尔代夫等世界著名的滨海旅游胜地，相比之下，三亚虽然已经开发了亚龙湾、海棠湾等多个旅游景点，但整体上在旅游产品的独特性、设施的完善性以及服务的全面性上不具有大的市场竞争优势。对于崖州湾而言，虽然具备建成世界顶级滨海旅游胜地的潜力，但国际滨海旅游业的快速发展和激烈竞争将给其未来的发展带来巨大的压力。

1.4.2 内部挑战

在三亚市内，国家级旅游度假区亚龙湾早已名震四海，有“国家海岸”美誉的海棠湾是海南省继亚龙湾之后重点建设和推出的高等级国际滨海休闲度假区，2012年海棠湾的投资就占到了整个三亚市的四分之一还多，而面向公众的国家级4A景区大东海湾曾被国家旅游局评为中国“四十佳”旅游景点之一。根据2011年国家旅游局的数据，这三大湾区分布着31家五星级酒店和18家四星级酒店，分别占全市五星级酒店总量的58.49%和全市四星级酒店总量的54.55%。因此，崖州湾旅游地产的开发若不具有一定的特色和创新，将难以从湾区竞争中脱颖而出（见表2）。

2 崖州湾旅游地产开发的对策与建议

2.1 在生态保护的基础上，科学制定规划、统一开发

优质的滨海资源是一种稀缺资源，滨海旅游地产的开发就是实现这种稀缺资源的景观和经济价值的最大化。但开发前提必须是生态保护，否则不能获得可持续的发展。国际成功的滨海度假区都十分注重生态保护的原则。亚龙湾、海棠湾和大东海湾在规划上先天不足，土地出让无节奏、无次序，开发经营上政府的监管又不到位，不仅给生态环境造成了巨大压力，而且也降低了整体旅游市场的吸引力。未来崖州湾在旅游地产的开发上一定要以生态环境保护为基础，结合区位价值和民生利益科学制定区域发展规划，统一开发的节奏和步伐，合理布局，准确定位，在避免房地产开发“外部性”的同时最大程度地挖掘崖州湾的市场潜力。

2.2 充分发挥崖州湾的资源优势，开发复合式的旅游地产产品组合

目前三亚的湾区开发中酒店、宾馆发展较快，而景点、景区的开发和游乐配套设施建设滞后，旅游商品的生产、加工、销售水平低，购物中心数量少且档次低，难以满足现在消费者多元化的旅游休闲需求。世界上成功的滨海旅游度假区，其旅游地产产品都是一个综合了度假地产、住宅地产、景点地产和商业地产的复合式的完善系统。因此，崖州湾应充分借鉴国际经验，结合崖州湾的区位和资源优势，合理规划度假、住宅、景点和商业的布局和比例，形成海洋旅游、主题旅游、商业旅游和民俗文化旅游一体化的“组合拳”来合力开拓旅游市场。

2.3 建立和完善政策保障体系，提升区域整体的价值

国家、海南省、三亚市为促进旅游地产的发展在政策和规划上都已经出台了一系列的优惠措施，并已经取得了显著的成效。崖州湾作为三亚市传统的农业片区，在开发上会面临更多的问题和挑战，政府应在招商引资、项目用地、金融服务、人员出入境管理以及免税政策上进一步加大对崖州湾的支持和保障力度，以分散旅游地产开发的经营风险，提高旅游地产市场的信誉度。同时，健全旅游地产及相关行业的法律法规和监管制度，科学规范的引导旅游地产的开发，并保障当地居民合理分享开发过程中的增值收益，营造一个公平公正的市场环境，提升区域整体的经济水平和社会效率。

参考文献：

1.徐向阳.对我国旅游地产发展前景的一点思考.科技经济市场.2006.9

2.董欣 张沛 段禄峰.西安大都市与旅游地产发展互动模式研究.人文地理.2011.1

3.崖州湾：见证极地历史与天涯文化http：//sanya.hinews.cn/system/2014/01/05/016355834.shtml.

4.邱守明.旅游地产研究综述.旅游经济.2012.5

5.祝晔 黄震方.旅游景区房地产开发模式研究.安徽农业科学.2006.21

6.蔡道成 张乔.SWOT模型在三亚旅游可持续发展中的应用.特区经济.2010.5

7.徐徐 仇立慧 姚媛.基于SWOT分析的西安旅游地产开发及策略.西安文理学院学报（社会科学版）.2011.5

8.毕素梅.三亚旅游饭店业发展策略——基于SWOT方法的分析.中国经贸导刊.2011.8

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作者简介：

李慧，中国国土资源经济研究院副研究员，研究方向为土地政策与法规。

成立，中国人民大学土地管理系博士，研究方向为房地产经济。endprint