浅议合作开发房地产所得税纳税筹划

李亚红

【摘 要】在房地产开发中合作开发是普遍存在的一种开发形式，合伙型联建、成立项目公司合作开发是其主要合作开发模式。这两种模式均存在相同的法律风险。本文就合作开发房地产所得税纳税中存在的相关风险进行分析，并提醒相应科学筹划措施，旨在为合作开发房地产所得税纳税的科学筹划提供可靠参考依据。

【关键词】房地产合作开发；法律风险；权益保障

房地产开发具有周期长、投资大、投入资金的回收速度较慢等诸多特点。而各房地产开发企业在运营过程中投资资金均是有限的。因此，为了让企业能够正常运营，房地产开发企业不得不寻求更多的融资渠道，以实现吸纳更多的资金参与项目开发。合作开发便是一种有效的融资渠道，但是合作开发在给房地产开发企业到来利益的同时也增添了各种风险，导致其所得税纳税中出现各种问题。

一、合作模式所得税纳税存在的风险

通常情况下，在合作开发房地产中，主要由土地证所在公司来承担纳税，而实际开发、做账均为合作方。所得税指的是土地证拥有方对合作方会计报表进行并帐并表后再向税务申报纳税。在这个过程中往往存在各种风险，而这些风险的存在严重影响着合作开发房地产所得税纳税筹划。

1.合作开发涉及资金比例缺乏清晰度存在风险

在合作开发房地产过程中，资金分摊方案的含糊导致各种风险出现。具体的风险主要表现为预算不到位、投资约定不明确、资金投资不到位等。例如在合作开发过程中，部分合作合同约定的投资方式为按事项分摊。合作双方进行分工是为一方主要负责提供开发土地，一方主要负责开发过程中的设计、勘查、施工等相关事宜。在这个过程中所涉及的资金问题各方自行解决。但是当合作中途出现广告宣传等被遗漏的事项时，其所产生的费用便不知由谁来承担，进而使合作双方在资金的分配上产生分歧，影响合作项目的正常运行。同时也对所得税纳税的筹划产生影响。

2.约定房屋预售款充抵投资中存在风险

约定房屋预售款充抵投资存在的风险主要表现在以下几个方面：

（1）在合作开发房地产的过程中，可应用房屋预售款来进行投资，当出资不到位情况发生时，合作的违约方依然可以得到相应的好处。这种结果会催生违约行为，为所得税纳税纠纷的出现埋下隐患。

（2）应用预售款进行投资相当于把合作所得利润进行投資，使利润分配复杂化，为纠纷地发生埋下隐患。此外，土地方对开发方报表监管、房款分配、开发方是以土地方名义签订的相关合同等均存在相应的风险。

二、合作开发房地产所得税纳税筹划措施分析

1.加强对企业资产进行监控

在各房地产企业中均拥有数额较大的固定资产，对这部分固定资产机械牛合理的处理也会在一定程度上对企业所得税产生相应的影响。固定资产折旧可降低企业应纳税所得额，进而实现所得税的降低。在新企业所得税法中明确规定：只用应用直线法计算出的固定资产折旧才能在税前进行抵扣。所以房地产企业需从使用年限、残值着手来进行税收筹划，最大限度地促进企业现有资金的效率得到充分发挥。首先，需要对企业资产的净残值进行合理估计，应用相应的方法对固定资产在企业运营过程中的实际使用情况、消耗方式等进行精确估计，尽量避免少计消耗或者虚增资产。其次，有效将折旧年限缩短，前移后期折旧，使前期成本负担增加，降低利润，加快成本的回收速度，提高企业资金的实际使用效率，

2.加强对合作资金收入进行筹划规划

（1）收入的相应确认时间适当推迟，进而实现纳税筹划。由于企业自身存在的特点，房产均为各房地产企业运营过程中的主要销售产品。企业销售额大，销售过程中会占用较大数额的资金，各房地产企业会对各开发项目的风险进行评估，然后根据风险水平对结算方式进行合理选择。在不违背相关法律的前提下，可应用延迟收入确认时间的方式来实现延迟相应税收的纳税时间，从而实现资金的流动时间得以延长，有效解决资金短缺问题，避免企业在运营过程中发现金链断裂现象。

（2）对收入类型进行转换以实现纳税筹划。当房地产企业在运营过程中存在较多闲置资金时，可将闲置的资金应用于国债或权益性投资，以促进企业非主营业务收入得到增加。

3.明确合作双方的利益分享与风险承担问题

合作开发房地产进行的主要目的是为了分享房屋开发过程中所获得的经济效益。但是由于在合作开发过程中受多种因素影响，其得到的经济效益也存在一定差异性。因此，在合作开发过程中，合作双方必须依靠合同对合作过程中所涉及的利益分享、利益分享等问题作出明确安排和规定，避免事后各种纠纷地出现。明确合作双方的利益分享与风险承担问题，可有效处理合作开发过程中出现的财务账及费用分摊争执等问题，促进所得税纳税筹划地有效进行。

三、结束语

合作开发房地产企业应在不违反相关法律法规的前提下积极进行纳税筹划，促进企业在运营过程中具有良好的资金支持和资金流动。各房地产企业应密切结合自身发展特点、国家相关政策、市场发展特点等，合理选择适当的财务处理方法，不断优化纳税筹划，提高企业的市场竞争力。

参考文献：

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[2]蓝相洁.房地产企业纳税筹划的多维考察[J].中国房地产金融，2013，9（1）：624-625