浅谈如何控制好房地产成本

江海军

【摘 要】众所周知，房地产成本是影响房地产最终销售价格的直接因素，不仅如此，房地产成本还可能对社会的经济发展带来巨大的影响。特别是最近几年，我国的房价一直处于居高不下的状态，本文笔者就在这种形势下分析了构成房地产的基本要素；并就如何控制好房地产成本发表了自己的看法和意见。

【关键词】房地产；成本；控制；措施分析

最近几年，我国的房地产业迅速发展，市场也逐渐趋于成熟和完善，房地产企业的竞争也逐渐趋于规范化。因此在房地产市场竞争逐渐加剧的背景下实现对房地产成本的有效控制和管理，相信是每个房地产企业都亟需解决的重大问题。

一、房地产成本的构成要素

1.土地使用出让金以及拆迁安置补偿费

对于这部分的房地产成本主要指的是房地产在从事房地产发开的过程中需要给土地所有者也就是国家支付一定年限的土地使用费用以及房地产开发商对一些被拆除房屋以及其他附属物的户主支付一定的补偿费用。

2.前期的工程费

在房地产开发中，前期工程费主要指的是用于房屋开发之前的市场调查、可行性研究、环境影响评价、地质勘测、规划、设计以及土地开发、整理等各项费用支出。

3.建筑安装费

房地产成本中的建筑安装费主要包含建造商品房以及相关工程所需要的土建工程费、安装工程费以及装饰工程费等等。

4.公共配套设计费用

公共配套设施费用主要指的是因为不能有偿转让小区中的公共配套设施产生的费用支出。

5.基础设施费

基础设施费用主要包含建设小区中的道路、供电、供水、排污、通信、绿化等方面的支出。

6.开发间接费用

开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

7.期间费用

期间费用，主要指房地产开发企业，在公司管理、财务管理、营销管理方面发生的费用。一个好的地产公司会根据自身条件制定一整套完善的管理办法，根据这些管理办法形成行之有效的管理体系。这样会极大的提高工作效率，从而很好的达到降低管理成本的目的。

8.贷款利息

因为房地产开发本身是一件耗时长、涉及资金大的工程，因此在开发过程中必须要借助银行的信贷资金做支持，因此在房地产开发经营的过程中通过借贷筹集资金而需要支付一定金额给金融机构，而贷款利息会在未来分摊到开发间接费用中，这也是房地产成本的重要组成要素之一。

9.税费支出

房地产开发中的税费支出主要指的是房地产开发生在进行转让、销售、出租、转让自身的无形资产、对固定资产的出租以及开发以及销售过程中所需缴纳的营业税、附加税及土地增值、企业所得税等等。

二、如何控制好房地产成本

1.在设计阶段加强对房地产成本控制

从现阶段来看，绝大部分房地产开发商在设计阶段对成本的控制能力还比较薄弱。这主要是因为房地产设计水平和实践经验不足造成的。因此需要在设计阶段加强房地产成本的控制，首先相关工作人员在设计之前根据当时材料的价格、现有住房的建造成本等，预算出房地产每平方的造价，然后设计师根据测算的价格，发挥想象力，灵活设汁出美观、大方、实用的建筑。

2.在招标阶段加强房地产成本控制

招标环节作为房地产开发中的重要环节，是影响房地产成本的重要因素之一，招标又可以划分为经济标和技术标两大类型。从目前来看，绝大部分的房地产开发企业都是根据市场上的承包商或者材料商的具体情况邀请部分企业进行投标，通常情况下采用的是非公式招标，但是还有一部分房地产开发商更加看中的是经济标，因此可以借助谈判的过程，更改报价，以价格最低者得标的方式，有效降低了房地产成本。

3.在施工阶段控制好房地产成本

施工阶段作为房地产发开中的重中之重，如果在这个阶段对成本控制不好就很可能导致最终进行工程结算的价格要比合同价格高。因此要加强对房地产成本的控制，要特别注重施工阶段成本的控制，最好要将结算价跟原合同价格控制在10%作用，但是对于政府工程除外。在施工阶段加强对房地产成本的控制主要从以下几个环节出发：

（1）严格控制工程签证。在施工之前应该尽量减少签证的次数和费用、降低返工修改产生的费用，严把图纸审核关。除此之外，还应该避免工程中签证的重复计费，特别是分清需要另外签证还是合同包干。

（2）严格控制设计变更。之所以要严格控制设计变更，主要是因为在设计施工图的时候，因为不同设计院水平的差异、设计人员能力的差别以及一些主客观方面的变更，都会导致设计存在一些不完善甚至失误的地方，因此在施工过程中，要尽量控制设计变更的产生。但是要完全杜绝设计出现变更又是不可能的，所以应该将设计变更控制在施工以前。

（3）减少各种索赔费用.因为在房地产开发中参与的施工单位、材料供应商较多，再加上工期长，参与的工作人员和部门较多，如果不能协调好每一道工序，就可能会对其他工作或者下一道工序造成直接的影响，再加上自然灾害以及天气等原因，提高了索赔发生概率。这就需要从事房地产管理的人员特别是现场管理人员，应该及时处理好各类工作的交叉作业，协调好各个部门和各个员工的工作，尽量减少出现窝工、返工的情况。

4.对核算资料进行认真审核

对核算资料的认真审核主要包括审核房地产工程量是否正确，审核取费是否正确、所采用的定额数目是否正确，审核价格满足合同价格的规定等等。

参考文献：

[1]王桂琪.浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进[J].现代商业，2010（17）：114-117

[2]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业，2010（12）：59-60