房地产企业纳税筹划问题研究

王晓慧

摘 要：当前中国的经济发展当中，房地产业的税收相对来说是比较繁重的，但是相应的，利润也是相当可观的。房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用纳税筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。

关键词：房地产企业；纳税筹划；借款利息

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）09-0107-02

纳税筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。

一、借款利息的纳税筹划

由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

二、通过临界点来进行税收筹划

这个方法在房地产企业中基本用于土地增值税的税收筹划，根据国家税法规定的中国普通住宅土地增值税的20%起征点（即所谓的临界点）来计算企业的收入和支出，在开发成本和销售定价上进行充分的预计，可以采取增加开发成本，增加可扣除的房地产开发费用的计算基数，降低增值额，减少税负；也可以根据市场行情适当降低销售价格，减少收入，使增值额在临界点之下，这样就可以达到免征土地增值税的目的，当然降低收入引起少收款项，但我们要在考虑少收款项和增加税负的金额中来进行比较，确定一个能使企业税负最低的价位。

三、通过关联方转移税负进行纳税筹划

与股本投资相比，融资更具灵活性。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第39条的规定，关联企业之间在融资业务中所支付或者收取的利息不能超过或低于没有关联关系企业之间所能同意的数额，或者超过或低于同类业务的正常利率。企业可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率，以达到最佳的节税效益。如总公司所在地税负高，而子公司所在地税负低，当子公司占用总公司资金时，总公司可以采用同类业务同期下限利率与子公司结算，使税负较高的总公司税基减少，所减少的税基转移到税率较低的子公司；反之，当总公司所在地的税负低时，可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。

四、变房地产销售为投资进行纳税筹划

按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如，甲房地产开发企业，商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1 200万元，缴纳营业税1 000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20 000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1 000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙参与企业税收筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1 100万元为限。

五、让物业公司提前进入以降低税基

目前，在房地产企业进行营业房开发中，采用“售后返租”的形式进行促销较为普遍。所谓“售后返租”，就是房地产开发商在销售商品房给购房者时，同时与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中开发商承诺在购房后几年内，给予购房者固定租金，所购房屋由开发商统一经营。开发商一般会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公司，进行商业经营。开发商收取租金后，再按合同约定的租金支付给购房者。按照税法规定，开发商须就该租金缴纳营业税。如果开发商在房屋竣工后再出售房屋，然后成立一家物业管理公司。各购房者在购房时，由物业公司与购房者另外签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。这样处理，可将收取的租金分解为物业公司代收的租金和代理手续费。按照代理业营业税计税依据的相关规定，物业公司可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加，代收的租金不用纳税。与由开发商与购房者直接签订租赁合同相比，可避免对租金进行重复纳税。

参考文献：

[1] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2013.

[责任编辑 陈丹丹]endprint