浅谈房产价格上涨的影响因素

王铁军

摘 要：房产作为一种固定资产，与日常百姓的生活息息相关，老百姓的衣食住行中住房占有相当重要的地位。近些年房产价格的上涨一直是全社会街头巷尾热议的话题。房产本应该像其他商品一样被视为一种正常的消费品，但由于中国经济的发展，老百姓手头日渐宽裕起来，房产已不仅仅作为一种满足老百姓基本需求的商品，而逐渐演变为一种投资品。与90年代和二十世纪初相比，中国房价正以疯狂的态势持续增长，丝毫没有减缓的迹象。为了使房价回归理性，许多针对房地产市场的调控政策接连出台，政府对下调房价，稳定房地产市场的决心势在必得。只有正确认识房产市场的现状，分析房产价格上涨的根本原因，才能对症下药，制订出相应的方法和策略，从源头对房地产市场的价格予以遏制。文章以上述问题作为出发点，从不同角度分析了房产价格的现状和影响因素，以求得出对问题有效的解决方法。

关键词：房地产；价格上涨；调控

这几年，我国房地产市场的蓬勃发展是不争的事实，鳞次栉比的高楼大厦比比皆是。然而在这一繁荣景象的背后到底隐藏着什么，是房地产市场虚假繁荣，产生了泡沫问题，还是真的确有其事，各方争论不一。房地产行业的发展需要强有力的资金支持作为后盾，这就将它与金融行业高度联合起来。房地产建设需要的巨额资金是通过银行借贷的方法实现的，没有银行金融体系的支持，房地产行业的发展将无从谈起，同时，银行金融系统资金的回笼和繁衍也紧紧依赖于房地产行业的稳定发展。如果房价持续上涨以致于超过消费者的承受水平，房地产泡沫现象发生，将会导致房地产行业的崩盘和资金链条的断裂。大量资金无法回笼会严重危及到金融系统的运作，引发金融危机。因此，解决房地产价格上涨的问题刻不容缓。

1 房产价格现状

房地产行业支撑着我国经济的发展，是国民经济的重要组成部分。从某种程度上来说，它是衡量社会经济发展和人民生活水平好坏的重要指标。房价尤其是居住用房的价格近几年来持续受到人们的关注，国家也持续加大经济适用房的建设力度和控制经济适用房价格的涨幅来保障居民的正常居住需求，但这些显然是远远不够的。各地新建居住用房数量不断增加并没有缓解房价过高这一现状，相反房价却不降反涨，二手房的价格亦是如此。针对这一现状，我国政府积极采取应对措施，通过税收，金融和土地等经济调节杠杆来缓解房价上涨过快这一趋势，但由于其涉及领域广，环节也较复杂，实施起来效果显现将会较慢。目前我国的房价走势开始趋向平稳，速度也逐渐放缓，但总体来说仍然是上涨趋势。房价上涨从中长期看来是必然的。

2 房产价格上涨原因

2.1 银行贷款利率降低和贷款条件宽松促使房价上涨

众所周知，名义利率与商品价格呈反比的关系，利率的降低会间接导致商品价格的上升。近年来，国家多次下调银行贷款利率，对贷款者的条件审查标准也适当有所放宽，促使消费者和投资者将大量闲置资金和银行贷款投资到房地产市场，需求的增加推动了房地产价格的上扬。

2.2 房价上涨的根源之一归因于建筑成本的增加

房地产行业的建筑成本主要由两部分构成：土地开发成本和人工管理成本。房地产行业竞争日趋激烈和有限的土地资源造成了房地产开发的土地成本增加，尤其是土地使用权实行挂牌招标以后，土地价格被不断拉高，成为房价上涨的主因。除此之外，一些中小型企业由于生产的建筑材料不合格而被国家相继取缔。生产建筑材料的企业数量减少了，而房地产开发的趋势却愈演愈烈，使得建筑原材料的数量供不应求，价格上涨是必然的。另外，人工及管理成本也正在逐年增加。国家对建筑物的适用性和经济性，如兼顾建筑的保温性的同时要注意节能等方面的要求和标准提高造成工程分包程序增加，管理程序重复，导致管理效率下降和费用的增加，这也是推动房价上涨的因素之一。

2.3 房地产市场需求导致房价上涨

中国教育体系的不完善和教育资源的分配不均使得城市内各个中小学校的教育质量和教育资源参差不齐，家长们更愿意购买附近教育环境一流的住宅来满足对孩子的教育需求，校区房已成为房地厂销售商促销房子的噱头。其次，购房者对房屋所处地理环境是否优越，交通是否便利，购物是否方便等因素也更加关心，所以，居住条件优越的房屋自然供不应求，价格也随之水涨船高。近年来房价过高导致房屋租赁的人数急剧增加，房屋租赁市场迅速繁荣起来，刺激了购房者再次投入房屋的投资领域进行置业，如此循环往复，也推动了房价的上涨。此外，人们消费心理上的买涨不买跌的跟风现象，也是房价上涨的助推剂。

3 应对房产价格上涨的策略

3.1 运用金融和税收的调控手段

在金融领域，贷款利率的降低是引起房价上涨的因素。对此，国家可以充分运用对利率的调整手段来干预房地产开发市场。尽管对于房地产市场这一高利润行业来说微弱的利率调整幅度影响不会太大，但利率的变化至少可以代表金融市场正在有所变化，并且变化趋势是不明了的，从而会影响消费者和投资者的投资预期，改变其投资行为。国家还可以通过利率调整向投资者发出信号，利率的提升自然会大幅增加企业和购房者的成本，投资者和企业不得不审慎考虑这一因素，平衡利益与成本的关系。因此从长远看来，受到利率调整的影响，房地产投资的积极性会受到打压，投资也会更加理性。在税收领域，税收杠杆的作用也十分重要。每年定期征收的物业税既可以增加政府财政收入，而且其将一次性缴纳的大笔土地出让金转化为按年征收的小额税收资金间接降低了开发商的开发成本和资金压力，促使房价下滑。

3.2 房地产行业制度的完善

房地产业制度的完善能促进房地产开发市场更健康有序的发展。为提高各地的土地管理水平，使土地规划更合理更科学，政府在各地区专门成立了土地储备机构。在居民进行房产交易时，房产交易信息透明度的提高有助于使居民消费行为更理性，不再盲目交易，也可以缓解房地产市场过热的现状。在执法过程中，要严厉查处房地产市场交易的乱象，如广告刊登不实，价格欺诈，物价虚高的状况，同时要加大价格监督管理的力度，尤其是对普通商品住房、经济适用住房价格管理，确保在房屋交易过程中明码实价。完善房产交易合同的制订和执行规范，依法打击各种合同欺诈行为。

3.3 加大综合资源整合力度

继续实行对危房旧房的改造政策和经济适用房项目的建设，满足人们的居住需求。有效合理的分配中小学教育资源，包括教育设施和教师资源的配置。使各地区教育资源均等，中小学采用划片就近入学的原则，解决校区房的问题。另外，在住房的配套设施方面，政府和开发商应积极配合，改善住房周边的交通和居住环境，缩小地区间差别，改变住房选择的环境因素。

4 结束语

我国房地产行业的现状是不容忽视的，造成房价飞涨的原因也是多方面的。国家只有正视我国房地产行业所处局面，广泛采取行之有效的调控措施，并时刻以人民的利益为根本出发点，才能使房地产行业回归到健康有序的发展轨道上来。

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