浅析房地产集团企业的资金管理优化措施

刘婷婷

【摘要】房地产企业属于资金密集型行业，其资金是否充裕、资金管理是否健全直接关系到企业的生存和发展。所以，我国房地产企业务必要建立起一套科学、合理的资金管理体系，充分利用好企业内部资金管理存量，优化企业的资金管理。

【关键词】房地产集团企业 资金管理 优化

一、资金集中管理的概念与特点

（一）资金集中管理的概念

资金集中管理是指依据国家政策法规，结合资金运动的规律和特点，集团本部在集团整体战略目标的指引下，通过控制成员分（子）公司的资金运作，汇集成员企业资金并组织资金运动，实现资金的安全增值。

（二）资金集中管理的特点

资金集中管理具有以实现资金增值、加速资金周转为基本目标；以资金预算及资金计划为主要控制工具；以资金、物资相结合运行为控制对象；对所控制的资金进行实时的监督、检查，发现问题及时纠正等管理特点。

（三）资金集中管理的制约因素

制约集团资金集中管理的主要因素包括以下几点：第一，业务机构因素，企业集团可分为一体化战略及多元化战略两种战略发展类型，相比之下，一体化战略的企业集团更适合集中型资金管理；第二，组织结构因素，企业组织结构可分为矩阵型、直线型、事业部型、职能部型等多种类型，事业部型、矩阵型的组织结构不太适合资金集中管理；第三，集团资金地域分布因素，集团成员企业的地域分布特点会影响资金集中管理。

（四）资金集中管理的基本理论

目前，较为被大众认可的资金集中管理理论包括了：委托代理理论、资金风险理论、资金成本效益理论、内部控制理论等。

二、地产集团企业资金集中管理的原则及目标

（一）资金集中管理的必要性

集团企业资金走向集中管理是经济发展的必然趋势，通过借鉴银行金融企业对大量资金的管理模式，运用现代化信息技术手段实现资金集中管理，资金集中管理的必要性体现为：首先，规范企业内部资金的统一调度，优化资源配置；其次，提高企业资金使用效率，降低财务风险；再次，强化集团财务控制力度；最后，改变银企关系，降低金融风险。

（二）资金集中管理的原则

地产集团企业在进行资金集中管理时，应该把握统一对账户和资金进行管理、不改变成员企业对资金的所有权、不影响成员企业的生产经营活动、内部资金的协调要按利益原则来协调等基本原则。

（三）资金集中管理的具体目标

资金集中管理的重点是提升集团财务管理水平，实现资金运营效益最大化，保持资金的流动性，其具体目标可拆解为：第一，资金管理的集约化和透明化；第二，优化企业资源，提升资金使用效率；第三，不影响成员企业生产经营，方便成员企业用资；第四，加强银行账户的管理，减少银行账户的数量；第五，集中投资及融资权限，降低资金使用成本。

三、地产集团企业资金管理存在问题

（一）资产负债率过高，负债经营

我国上市地产企业的资产负债率已经很高，而没有上市的地产企业，其主要融资渠道就是依靠银行贷款，资产负债率势必更高，过高的资产负债率就会带来极高的资金风险。此外，部分房地产企业在融资过程中违规操作，让施工方垫付资金来解决自身的资金问题，这给企业带来不少负面影响，也会影响工程的进度。

（二）融资渠道不畅，过度依赖银行贷款

我国地产企业的发展速度惊人，然后在快速发展的背后也存在着不少问题，融资结构失衡且过度依赖银行贷款就是其中一个主要的问题。造成地产企业过度依赖银行信贷的主要原因地产行业发展时间过短，对应的金融市场发展不够成熟，没有构成多元化的支持体系和风险分担体系。

（三）资金沉淀过多，使用效率不高

部分地产集团企业的资金占用情况很差，资金不能转化成为新的供给或新的房地产商品，形成资金积压，阻碍了资金有效循环。另外，空置房给地产企业带来的很大的资金风险，它占用了企业很多的循环资金和机会成本，极易造成企业资金断流。

（四）资金投入缺乏合理性

我国房地产企业的管理者对资金管理还处在摸索阶段，管理意识较为淡薄，这直接导致企业经营管理的核心关注点倾斜。另外，很多的房地产企业在利润的诱惑下，忽视了高收益与高风险是并存的这一客观规律，对多开发的项目缺乏合理的论证，也没有对市场状况进行必要的调研，致使投资具有很大的盲目性，造成投资失败。

（五）经营管理不善造成资金短缺

一些地产企业管理者对利息、资本成本、时间价值等概念把握的不清晰，对资金的管理没有上升到一定的高度，资金管理责任无法落实到具体责任人，致使资金问题频出。通常来说，投资项目的优劣直接关系到企业资金的回收，企业在进行项目投资时就应该实施严格的资金监控，密切的关注资金流向，保证资金的良好运转。

（六）信息专递不畅

企业内部信息不能有效的传递是阻碍企业信息化建设及资金管理的重要问题。信息化建设是提升财务管理效率的重要因素，其能够实现财务数据、内部控制、资金情况、应收资金等信息的实时共享，而目前很多企业内部信息形成了信息孤岛的状态，这严重阻碍了企业的发展。

四、地产集团企业资金集中管理体系的构建

（一）建立健全资金管理制度

地产集团企业应借助已经确认的公司制度来推动资金集中管理项目，并对执行情况进行监督检查，对企业管理工作岗位合理设置，吸纳高技能的财务人员，确保资金管理的顺利进行。资金管理制度建设应该注重以下几个方面：首先，地产集团企业应该对现金进项全程管理和预算控制；其次，地产集团企业应该根据自身优势对筹资方式、渠道、结构进行谋划；最后，在资金的投入使用方面，企业应对资金合理的安排使用，设立必要的审批控制程序，避免损失和浪费。

（二）设置资金管理中心

地产集团企业应该设立资金管理中心，作为资金管理的承担机构，统一管理下属成员企业的资金。在人员、制度、资金统一的情况下，地产集团企业的资金管理中心就是地产企业资金管理调控的中枢。另外，各全资、控股地产企业原来的银行账户也统归集团资金结算中心接管，资金中心根据集团统一的资金管理制度对资金进行全面的管理。设置资金中心的好处包括：第一，将地产企业的资金整合，提高统筹管理能力，提升集团整体的经济效益；第二，设立资金管理中心在一定程度上符合管理者的成本与效益观念，分清主次缓急；第三，便于集团根据战略目标进行统一的投资；第四，避免因资金分散导致在金融机构信用评级中受到不利影响；第五，极大的提高集团内部信息共享程度；第六，有效的平衡资金的流动和使用；第七，使往来款项结算更加方便，转账手续更加快捷。

（三）资金集中结算体系的建立

资金结算体系的建立要通过互联网信息技术实现银企直连接口，在此基础上建立起资金预算和计划管理制度，根据集团下属企业的特点，针对性的制定财务管理对策。

（四）现金流预算控制体系的建立

现金流预算管理是企业财务预算的核心，对企业的发展意义重大，现金流预算控制体系建立应该注意以下几点：第一，引进网络技术，提高管理效率；第二，战略目标与年度预算目标有效结合，提高战略的可执行性；第三，预算执行严格遵循分级审批、层层把关的原则，通过财务收支预算管理控制资金流向；第四，将资金管理贯穿到企业管理的各环节，增强每一个人的资金管控意识；第五，设立专门的资金预算管理机构。

（五）资金管理风险控制体系的建立

信息监控的三大原则包括：上级单位可查询下级单位资金信息、各成员可查询本单位资金信息、公司可根据权限查询成员单位信息，通过这样严密的资金信息监控，便于及时的发现资金风险，强化资金审批监管，提高资金透明度。

地产集团企业实行资金集中管理，其本身就是加强了资金风险的防范，在资金风险控制时不仅要注重结算资金的安全性，还应该关注到对信息安全的控制，地产集团企业建立风险防控体系应关注加强内控管理以防范操作风险，在此基础上加强资金流操作以防范资金短缺。同时，集团公司本部应加强对下属成员企业监督，防止下属公司资金体外循环，并需对网络设施进行优化，降低资金信息对外泄露风险。

参考文献

[1]刘洁.我国预亏上市房地产公司财务困境实证研究[J].商业时代，2010（26）.

[2]陶平.房地产公司财务风险控制模式研究[J].建筑管理现代化，2009（05）.