浅谈程序要件与农村宅基地确权发证

高晓颖

为加强农村土地权属管理，依法保护农村宅基地使用权人的合法权益，根据我国土地管理法的规定，必须依法进行土地登记。我们基层土地所处在土地管理的第一线，农村宅基地确权发证是我们主要工作之一。

做好这项工作，进一步落实好国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》精神，加快集体土地使用制度改革，有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐与稳定都具有十分重要意义。

如何做好农村宅基地发证工作？一定要从农村宅基地确权发证的程序和要件入手，严格按照土地登记程序办事，严把要件入口关，建立土地管理程序的合法化、规范化。

1 用户申请

1.1 申请人填写土地登记申请表：填表时要用钢笔填写，字迹清楚，项目填齐无漏，内容真实可靠，不得涂改，有条件的可利用微机打印，申请人必须加盖名章。

1.2 必须提供的相关要件：（1）申请人身份证、本人的身份证复印件和公安部门开具的户籍证明，变更登记的还需要变更双方的身份证和户籍证明，双方要填写土地变更协议书并在协议书上签字认可。（2）土地权属来源资料：包括批准农村建房用地批准书；建设用地规划许可证、房产证明，地上附着物权属证明资料及国土资源管理部门认为需要提供的有关资料。属违法用地的应提交按有关规定处理后证明文件和补办用地资料；因历史原因无法提供权属证明材料的应由四邻认可，村民委员会开具证明材料；乡镇（街道）证明其权属来源。因买卖、交换、赠与、继承等形式取得土地使用权的变更登记，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或公证书外还要提交土地证及房产证明文件。

2 地籍调查

地籍调查包括权属调查和地籍测量两个方面，也是我们平常所说的外业调查工作。

2.1 权属调查主要是针对土地使用者的申请，对土地使用者，宗地位置、界址、用途等情况进行实地核实、调查、记录。调查人员在实地调查前，应对宗地权属情况（含共同使用情况），土地性质和权属资料上的土地使用者和申请书的土地使用者直接调查、核实，特别是对权属复杂或有权属争议的宗地要认真研究，以便心中有数。到达现场后，要对照申请书，核对宗地坐落的名称、门牌号码及土地的实际用途与申请书是否一致；如申请书上的内容与实地调查有出入，须注明原因，确认无误后，填写《地籍调查界址确认表》，进行界址调查。

2.2 界址调查是地籍调查的核心工作，也是土地使用者最关心的问题，因而在调查中应特别注意：（1）如本宗地有相邻宗地的，必须由本宗地和相邻宗地的使用者共同到现场指界认定，并出具身份证明；（2）户主不能亲自到场指界的，可由委托代理人指界，并出具身份证明和委托书；（3）经双方认定的界址，必须由双方指界人在《地籍调查界址确认表》上签字盖章；（4）如户主不识字，可由调查人员代签，户主盖章或按手印。

依据有关法律程序对申请登记的宗地进行现场调查，以核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用状况，再通过地籍测绘获得宗地界址点的平面位置和宗地形状及其面积的准确数据，从而为土地登记核发土地使用证做好技术上的准备。

3 权属审核

根据我国地籍管理的科学化、规范化的要求，对农村宅基地确权权属审核必须把好三个关：一是对土地登记申请人审核。主要审核土地权利人有无权利能力和有无行为能力，农户确权发证审核要件为法人代表证明书、户主身份证、户籍证明、土地登记委托书、代理人和被代理人身份证明等。二是对宗地自然状况审核。主要对用地范围、用途、等级进行审核，审核要件为地籍界址确认表，宗地范围和宗地面积及土地用途。三是对土地权属状况审核。主要对土地权源来源、土地权属来源证明（政府批准使用土地的文件）、土地权利对申请登记的土地享有何种权利的类型（农户一般为集体土地使用权）。变更登记审核的要件是看双方是否符合变更登记的条件：一是，是否符合《土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”；二是，双方是否为同一村的农户；三是，是否有原土地证。

4 注册登记

注册登记即是一种行政行为，也是一种极为严肃的法律行为。注册登记的依据是经过人民政府批准登记的《土地使用权登记审批表》，填写《土地登记卡》、《土地归户卡》再依据《土地登记卡》填写《集体土地使用证》。按照土地证固定的格式：（1）填写土地证号，内容有行政区域简称，颁发证书年份和顺序号（通常在编的土地证号为8位数，乡镇是二位，村二位，次序号4位）。（2）填写颁发该证人民政府名称及批准登记时间。（3）记事内容填写，内容有土地使用者姓名，宗地坐落地址、面积、等级、用途等。（4）备注栏填写，内容有验证期限，超法定面积多少平方米（如不超法定面积的就无须填写），原土地证号。（5）1∶200四至平面图的粘贴，并加盖土地使用证骑缝章。

5 颁发土地证书

程序为通知—验证—发证。要件为验证身份无误，并由领证人在《土地证书签收簿》上签字盖章后，交清有关规费，领取土地证书。农村宅基地确权发证工作不仅是基层国土所一项重要的日常工作；更是对农村宅基地进行跟踪管理的唯一手段和重要措施。随着社会不断发展，农民法制意识的不断提高对土地使用证重要性认识也不断加强。因此，作为我们基层土地管理部门的同志一定要加大業务学习，努力提高业务素质，在确权发证工作中作到“权属合法、界址清楚、面积准确”最终达到以证管地，规范用地之目的。