景区经营权质押贷款问题初探

【摘要】近年来，景区经营权质押作为一种主要的融资手段，日渐受到重视与关注。本文针对景区经营权质押贷款可能面临的问题，在完善制度、价值评估、风险防范等方面提出一些建议，以期景区经营权质押贷款的稳步推进。

【关键词】旅游景区 经营权质押 融资

近年来，随着我国旅游经济的快速发展，一些旅游景区企业开始尝试以旅游景区经营权质押作为融资手段，越来越多的金融机构开始接受这种贷款担保方式。但由于我国现有的法律法规对景区经营权质押缺少明确规定，景区经营权质押在实际操作中还面临诸多困难和风险，但作为一种创新，可以帮助旅游景区摆脱融资难的困境，实现持续发展。

一、开展景区经营权质押贷款的作用

（一）有利于拓展旅游景区融资渠道，解决景区企业资金难的问题

开展景区经营权质押贷款，将旅游景区的经营权作为一种生产要素参与融资，突破了景区经营权不能作为质押物的瓶颈制约，使景区旅游资源的各种价值资产化，提高资源的资产化收益，为景区企业在开发旅游资源过程中解决资金不足的问题提供有效的途径。

（二）有利于旅游景区提档升级，加快旅游景区的开发

有了景区经营权质押贷款的支持，旅游景区企业不再有资金的束缚，可以放开手脚，大胆地对景区进行更高起点的整改和规划，进一步完善景区环境、配套设施，改善服务质量，使景区接待能力提高，旅游收入增加，满足游客吃、住、玩等需求，形成良性循环。

（三）有利于金融机构培育和拓展新的信贷增长点，降低贷款风险

随着金融机构信贷制度的健全和经营的合规，信贷风险的防范被提到了重要议事日程。对有效抵押品不足的旅游景区投放大额贷款，金融机构深感风险较大，这也是一直以来旅游景区贷款难的主要根源。有了景区经营权质押贷款这个新产品，金融机构可大大降低贷款的风险性，信贷资产质量也随之提高。

（四）实现了景区企业和金融机构双方互利多赢

景区经营权抵押贷款业务的开办，一方面企业获得及时的流动资金，促进了旅游资源价值的资产化和景区的改造升级；另一方面，引导金融机构创新金融产品，打破贷款担保传统模式，加大信贷支持力度，吸引了更多的资金投入到旅游景区的开发建设中去，同时，也拓宽了信贷投放渠道，增加了利息收入，实现了企业和银行双赢。

二、开展景区经营权质押贷款面临的问题

（一）景区经营权质押价值评估不规范

目前，人们往往根据旅游资源的使用价值，以门票价格推算资源价值，或者参照农村、城市土地的基准地价确定风景游憩价值，缺乏合理的、适合不同类型旅游资源的价值评估方法，缺乏一整套景区经营权价值评估的标准和操作程序，景区经营权价值评估随意性较大。这样，就可能会导致景区旅游资源价值被严重高估，抵押权人无法实现景区经营权处置变现，形成不良贷款；同时，景区企业也不能取得满足需要的资金。

（二）贷款风险难以掌控

景区资源作为一种不可再生的特殊国有资产，其经营权质押还处于尝试阶段，在实际操作中，质押贷款会面临一些风险。首先，由于我国现有的法律并没有明确景点经营权质押登记的职权部门，未经登记的经营权质押合同一旦涉诉，作为质权人的银行，就会因质押合同未经登记而得不到法律保护，这样就容易使贷款银行重复质押，或因私自转让经营权给善意第三方造成银行质押权利悬空。

其次，有些景区（如国家级风景名胜区）的经营权，国家明文规定是不能转让的，如果银行接受了不可转让的经营权作质押，作为质押物的景区经营权难以有效变现，将大大影响贷款的安全性。

（三）法律不规范，贷款操作性差

由于景区经营权没有进入《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》，以旅游景区经营权作质押的贷款业务并没有明确的法律依据，实际进行景区经营权质押贷款的可操作性差，最终导致质押权不能真正落实于贷款银行。

再加上，金融机构更看重质押人质押的经营权所处的行业，更看好垄断性行业、特许经营行业，更关注质押的经营权的专有性及质押的经营权所处的行业的稳定性。而景区经营权所处的行业是旅游业，具有较大的不确定性，发展过程中未知因素和争议地方多，导致很多金融机构不愿涉及，如果缺少引导和鼓励，经营权质押很难在大范围内展开，一些中小旅游景区的融资仍然会面临困难。

三、开展景区经营权质押贷款的思考

（一）制定法律、法规，完善经营权质押融资制度

制定和完善包括《旅游景区经营权登记管理办法》在内的法律法规，出台相关的司法解释确认景区经营权这种物权种类，完善我国《物权法》权利质押篇对经营权的相关规定，明确旅游景区经营权质押贷款融资的合法性。

确定负责办理经营权质押登记工作的相关部门，引导景区企业办理景区经营权质押公证手续，在法律法规没有规定登记部门的情况下，选择公证部门为抵押登记部门。

同时，金融机构也可出台《旅游景区经营权质押融资方式》、《金融支持旅游发展》等信贷指导意见，来规范景区经营权质押贷款业务的开展。

（二）规范旅游景区经营权价值评估

首先，建立旅游景区经营权价值评估制度。各级地方政府根据各地实际，出台专门针对旅游景区经营权价值评估的管理办法。

其次，设立专业的景区经营权价值评估机构，或者委托现有商业评估机构对景区经营权价值进行评估，科学评估景区资源的价值及经营权质押的额度。

第三，制定景区经营权价值评估标准和评估操作细则，选择合理的评估方法、评估参数，保证评估结果的可比性。

（三）建立风险防控机制

一是加强对景区经营权质押的贷款审核，把握景区企业先期投资体量、近几年的经营情况、经营活动、现金流量情况，判断企业是否具备持续的经营能力和较稳定的收入来源。

二是贷款额度不超过经营权评估价值的一定比例，贷款期限按承包期限和经营周期确定，期限最长不得超过景区经营权剩余年限。

三金融机构作好贷前调查、贷中监控、贷后管理工作。调查景区企业经营权的取得是否合法合规，调查或用于质押的经营权是否存在经济纠纷或被法院依法查封等情况。加大贷后检查频率，防止经营权已转让而贷款不偿还的现象发生，降低质押贷款的风险性。

四是探索多种质押担保方式。比如在当前银行接受经营权质押比较困难的情况下，用景区经营权作为反担保质押物，通过担保公司的介入，来分担银行的贷款风险。

参考文献

[1]邓卫华.山东创新担保方式缓解“三农”贷款难[EB/OL]. [2009 -06-02].http：//finance.sina.com.cn/roll/20090601/18012869013.shtml.

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[3]周香泉.景区门票收费权质押贷款评估案例[J].行政事业资产与财务，2012（2）：58-63.

作者简介：曹扬（1972-），女，汉族，重庆南川人，重庆工商大学旅游与国土资源学院副教授，研究方向：区域旅游经济与旅游产业政策。endprint