我国政策对房地产金融市场的影响及相关问题探讨

李剑锋

（安徽大学江淮学院，安徽 合肥 230001）

一、我国政策对房地产金融市场的影响

从2004 年10 月中国人民银行将金融机构的存贷款基准利率提升之后，房地产金融市场也因此受到了影响。为了平衡发展，中央银行对商业银行在住房贷款方面的政策也作了适当的调整，同时各个部门也积极制定出了相关的规定。如以往商业银行给客户提供住房贷款业务的期限为三十年，现已减少到二十年；购买的房子在两年之内就要转让的要收取售房总金额的0.05 比例的营业税；以往客户要申请购房的贷款最高限额是0.8，现已减少到0.7。中央银行一系列货币政策出台后不久，杭州、上海、徐州等城市房地产的发展就受到了影响，不仅开发面积增长率有所下降，房屋价格也有所降低，这也为房地产金融市场走向规范化提供了平台。

利率，实际上就是指资金的价格，是资金供求情况的一种体现，在金融领域和经济领域都占有核心地位。利率发生变化首先影响的就是货币的供给和需求，接着影响商品市场，最终对整个市场经济的运作造成影响。利率提升货币的供给量也就增加，需求量减少，也就降低了商品市场的需求。就居民来说，利率提升产生的一系列影响可以降低自身消费，同时，储蓄的资金也会有所增加。另外，利率提升也会对居民的股票、房屋、土地等价格造成影响，降低居民的投资收入，制约居民的投资需求。就企业来说，利率的高低对自身的投资规模也有影响。在货币供给量保持不变的基础上，利率提升就表示资金的价格也提升，企业自身的融资成本也就增加了。利率的提升还会促使原材料成本增加、工资增加。如果市场上资金的价格没有响应的提升，那么企业的利润就会受到影响，投资规模自然也就受到制约，市场给企业的供给量也就会相应减少。这样低效率的企业就无法在竞争激烈的市场上立足，最后被淘汰，促进行业整体的效率提升。此外，利率的提升也就表示紧缩性货币政策的实施，商业银行也就会收紧银根，控制甚至是缩小信贷资金的规模，进而提升供需两方的融资难度，有效制约投资跟需求。

二、对我国房地产金融市场的政策建议

（一）调控住房贷款结构跟规模，抑制货币供给量增长过快

货币供给量的增加过快，就会使得住房贷款增加，进而房地产开发的投资跟投机需求也就会增加。尤其是住房贷款相关标准的降低，更会使得投机需求增加，导致房地产价格持续上涨。所以，监管部门必须要严格控制住房贷款的结构跟规模，适当制约房地产投机需求的增加，提升住房贷款的水准。这样一是可以制约房地产金融市场的快速发展，二是可以减少贷款的风险。

（二）创建并完善房地产金融市场的预警跟统计指标系统，指引金融机构的信贷走向，促进信贷资金的平衡发展

强化并落实房地产信息处理、统计、公开等制度，创建并完善科学的、合理的预警和检测系统。一是，定期将各自地区商品房的开发、投资、施工、竣工、空置、销售等情况公布出来，增加房地产相关信息的透明度，给开发商提供有效的投资信息，指引开发商投资有发展潜力的商品房。二是借助对相关信息的披露、问题的分析以及政策的解读，避免消费者盲目的跟风投资，强化消费者的风险意识，保证房地产金融市场的健康、稳定发展。

（三）改善投资环境，探索并拓展投资渠道

当前，很多资本都被卷进了投机市场，民间资本也有大量外逃现象，这都是因为投资渠道受阻，投资经济收入低下的原因。因此，当前的投资环境需要进行改善。为此，政府应该侧重改善投资环境、强化公共服务、调控市场秩序等方面的政策，减少甚至是避免政府跟居民争夺投资利益的情况，创造更多的投资机会。大力支持债券市场、股票市场等的发展，借助增加相关信息的披露量和透明度、约束上市企业及证券商的行为准则、给中小投资者的正当权益提供保障等方式，让社会广大投资者将目光重新放到其他的投资领域上，增加投资渠道，进而分散房地产金融市场过多的投机资金，降低房地产金融市场的调控压力。

（四）取消房屋预售制度

取消房屋预售制度，只进行现房销售，这样会使房地产企业承担的风险跟责任都增加。当房地产企业只能进行现房销售时，就不能够再借助预先售房收取购房款或是跟购房者跟银行的按揭贷款，必须自己筹集更多的资金进行楼盘的建设以及配套，最终使得自身的资金成本增加。此外，进行现房销售，可以有效制约房地产投机。现房销售的炒房成本资金要高出期房很多，也就将房地产投机者的成本金额提升了，可以有效制约房地产投机。也就是说，取消房屋预售制度，实行现房销售可以转变房地产企业过去的开发形式，对房地产开发商拥有的资金要求也会很高，可以促进房地产金融市场的优胜劣汰，保证房地产金融市场健康、稳定、长远发展。

总之，国家出台的货币紧缩性政策对房地产的短期是有一定的影响，但从房地产的长远、稳定、健康发展来说是有利的。

[1]沈寅珂.金融政策的调整对房地产市场的影响[J].东方企业文化，2012（05）.

[2]张锋.金融调控政策及对房地产市场的影响[J].中国房地产金融，2008（04）.