土地财政依赖、保障房与商品房价格关系

摘要：商品房价格受多种因素影响，其中土地财政依赖与商品房价格间存在着不显著的正向关系；经济适用房的供给量显著负向影响商品房的价格，负向调节着土地财政依赖与商品房价格之间的关系。为了控制房价过快上涨，应合理分配土地财政收入，提高保障房建设的投入比例；增加经济适用房供给量，降低购房预期；拓宽地方政府融资渠道，理清地方政府债务关系。

关键词：土地财政依赖；商品房价格；经济适用房；供给量；调解作用

一、引言与文献综述

自1994年我国实行分税制改革以来，土地收入成为地方财政收入的主要来源。有数据表明，许多地方政府的土地出让金收入占地方财政收入的比例已经超过了60%。[1]在我国各地房价普遍高涨的情况下，人们很容易联想到土地财政是导致房价高企的重要因素。

通过对相关文献的梳理发现，有关两者之间关系的研究存在着两种不同的观点。一种观点认为，地方政府对土地财政的依赖导致了高房价。例如，张双长等[2]研究表明，地方政府越是依赖土地财政，该地区的房价上涨速度也越快；周彬等[3]通过构建一般均衡模型并利用1999～2009年全国季度面板数据进行了格兰杰因果检验，得出中国式的土地财政必然推动房价上涨的结论；郭珂[4]采用静态和动态面板数据的分析结果表明，土地财政依赖具有显著为正的滞后效应，对房价存在显著的提高作用；宫汝凯[5]对分税制改革下土地财政的形成机制进行了实证研究，结果表明土地财政在分税制价格和房价之间起到了中介作用，土地财政是推动房价上涨的重要因素。

另一种观点则认为，土地财政与房价之间的关系不显著或存在着负向关系。张双长等[6]指出，当房价下跌时，土地财政依赖程度较高的地方政府不愿意积极配合中央政府抑制房价的政策，更不愿看到房价的下跌，导致难以实现对房价的有效控制；郑思齐等[7]运用2003～2008年35个大中城市的面板数据分析了土地财政依赖与地价之间的传导机制，表明城市对土地财政的依赖程度越高，居住用地供给的受限程度越高，居住用地价格上涨的压力也越大，进而影响到房价，但分析结果在统计意义上并不显著；王斌等[8]通过建立中国省级面板数据的回归方程研究发现，土地财政不但不是推动房价上涨的原因，反而在一定程度上抑制了房价的上涨；刘成玉等[9]指出，地方政府依靠土地财政有其合理性的一面，土地财政收入的多少与增长速度并不会推动房价上涨，即土地财政与高房价之间并不存在着必然的关系。

本文引入保障房这一因素来解析土地财政依赖与房价之间的关系，为合理解释土地财政依赖与房价之间的关系提供参考，并为制定抑制房价的合理政策服务。鉴于保障房中的限价房、廉租房、公租房等数据的难以获得性，在此以经济适用房来代替保障房来展开相关研究。

二、研究假设

在对我国2003～2010年29个省区的土地财政依赖程度和商品房价格两变量的面板数据进行排序后，发现土地财政依赖程度较高（低）的地区，其商品房价格也较高（低）。但也有一些省份的土地财政依赖程度与商品房价格并未实现动态的匹配，即一些省份的土地财政依赖程度较高（低），但商品房价格并不高（低）。本研究中土地财政依赖程度由土地出让金和一般预算收入两部分组成。一些地区经济发展水平不高、居民收入较低，在房屋刚性需求的推动下，该地区的主要财政收入来源于土地出让金，导致土地财政依赖程度相对较高，但商品房价格并不高。例如，2010年吉林、湖北、安徽和重庆等地区的商品房平均价格分别为3647元/平方米、3743元/平方米、4205元/平方米和4281元/平方米，均未超过全国商品房平均价格5032元/平方米，但这些地区的土地财政依赖程度分别高达67%、76%、95%和77%。

有些学者研究了经适房价格与商品房价格之间的关系，认为经适房价格对商品房价格产生正向影响。[10]笔者认为，经适房对商品房价格产生作用需要建立在经适房供给量充足基础之上，如果经适房供给量不足，即使经适房价格再低，可能也不会对商品房价格产生冲击。在土地财政依赖与商品房价格之间关系方面，当某一地区经适房供给量较多时，由于经适房的天花板价格和供给量的充足，土地财政依赖对商品房价格的影响可能会减弱；而当某一地区经适房供给量较少时，经适房对商品房价格的影响较弱，导致土地财政依赖对商品房的影响可能仍很强。根据上述分析，提出如下假设：

假设2：经适房供给量在土地财政依赖与商品房价格关系中起着负向调解作用。

三、变量选取与数据来源

本文主要研究经适房供给量在土地财政依赖与房价之间的调解作用。其中，解释变量为土地财政依赖，被解释变量为商品房价格，调节变量为经适房供给量。房价的影响因素众多，这里我们仅从供给、需求和预期等三个层面来选择控制变量。其中，供给层面的变量为人均房屋竣工面积，需求层面的变量为人均国内生产总值，预期层面的变量为上年商品房价格增长率。为了抑制变量的异方差，并使回归系数能够准确表达变量间的弹性关系，对商品房价格、土地财政依赖、经适房供给量、人均房屋竣工面积、人均国内生产总值等变量取对数。各变量的定义与说明详见表1。

土地财政依赖是通过土地出让金成交价款与一般预算收入的比值计算得来的；商品房价格为各省区商品房的平均价；经适房供给量为各省区经适房竣工面积与总人口的比值。

人均房屋竣工面积作为商品房供给层面的一项重要指标，其数值的增加意味着商品房供给量的增加，一定程度上可缓解供小于求的住房供给短缺的局面，进而逐渐降低商品房价格。

人均国内生产总值代表一个国家或地区的经济基本面情况。房地产行业作为我国经济的支柱性产业之一，经济持续健康增长必然会推动房地产行业的快速发展；而人均GDP在一定程度上可以代表我国居民收入水平，居民收入水平的持续增长必然引起房地产有效需求的增加。如世古美善（Miki）[11]运用SVAR模型研究认为日本的经济基本面与住宅平均销售价格存在着较强的相关性。

对房价的未来预期影响着购房行为。当预期未来房价上升时，购房需求会呈现出较为旺盛的局面；而当预期未来房价下跌时，购房行为则会在一定程度上表现的较为平稳。例如，米尔鲍尔（Muellbauer）[12]研究了预期对房价的影响，发现人们对房价的预期越高，参与房地产市场交易的购房者就越多，房价也会越高；任荣荣等[13]以我国35个大中城市为样本研究发现，预期在房价变化中发挥了重要作用，尤其是在房价较高的城市，对房价的影响更为明显。

考虑到数据的可获得性和样本数量大小，选取我国29个省、自治区和直辖市（不包括上海、西藏和港澳台地区）作为本研究的样本数据来源。考察期间为2003～2010年，共232个观测值。商品房价格、一般财政收入、房屋竣工面积、总人口、预期和人均国内生产总值等数据来源于2003～2011年《中国统计年鉴》，土地出让成交价款数据来源于2004～2011年《中国国土资源统计年鉴》，经适房竣工面积数据来源于2004～2011年《中国房地产统计年鉴》。表2为各变量的描述性统计。

四、模型构建与实证分析

本文按照巴隆（Baron）等[14]对调解作用检验程序的介绍，采用层级回归检验经济适用房供给量在土地财政依赖与商品房价格之间的调解作用。具体分析步骤如下：

首先，分析商品房价格与各控制变量之间的关系，构建模型1：

其次，构建商品房价格与各控制变量、解释变量和调节变量之间的回归模型2：

最后，将经中心化处理后的土地财政依赖与经中心化处理后的经适房供给量的乘积作为交互项纳入到模型2中，得到模型3：

为检验各序列的平稳性，采用LLC、IPS、ADF 和PP等多种方法展开单位根检验，单位根检验的滞后期采用施瓦兹（Schwarz）标准自动选择，检验式中只包括截距项。从表3的检验结果可知，各变量的水平值并未呈现出一致的平稳性，一阶差分后均是平稳的，各变量均在1%的水平上显著。上述分析表明，7个变量都是一阶单整的。

为了考察各变量间是否存在长期均衡关系，采用恩格尔-格兰杰（Engle-Granger）二步法展开协整检验。表4的协整检验结果表明，模型1、模型2和模型3中各变量间存在着协整关系，即商品房价格、人均房屋竣工面积、人均国内生产总值、预期、土地财政依赖、经济适用房供给量以及土地财政依赖和经济适用房供给量的交互项之间存在着稳定的长期关系，因此可展开面板数据的回归分析。

采用豪斯曼（Hausman）检验来判断应该建立固定效应回归模型还是随机效应回归模型。模型1、模型2和模型3均接受了随机效应回归模型原假设，说明应建立随机效应回归模型。运用最小二乘法与AR组合方法分析固定效应回归模型，结果详见表5。

从表5的面板模型回归结果可知，控制变量中的人均国内生产总值、预期和土地价格在模型1、模型2和模型3中均显著，说明人均国内生产总值和预期两变量与商品房价格之间存在着正向关系。而人均房屋竣工面积对商品房价格产生负向影响，但在三个模型中均不显著，原因可能在于，目前我国正处于城市化进程高速发展的时期，市场上消费者对房屋的需求量较大，在供小于求的状况下房屋供给很难对房价产生较大的冲击。

针对解释变量来说，在模型2和模型3中土地财政依赖与商品房价格之间存在着正向关系，但均不显著。这说明土地财政依赖对商品房价格的正向影响效果不明显，假设1得到了验证。同样，笔者通过对各地区2003～2010年土地财政依赖和商品房价格取均值，并对取均值后的数据进行相关性分析，结果显示两者的相关系数为0.302，但不显著。其中，大于取均值后的土地财政依赖平均值但小于取均值后的商品房价格平均值的地区包括河北、宁夏、江西、湖北、山东、重庆、四川和安徽8个省区市；而小于取均值后的土地财政依赖平均值但大于取均值后的商品房价格平均值的地区涉及北京和广东2个省市。

针对调节变量来说，经适房供给量在模型2和模型3中系数分别为-0.0351和-0.0393，分别在5%和1%水平上显著，说明经适房供给量的增加能够抑制商品房价格。如果交互项LR1*M1的回归系数显著，则说明调节效应显著。[15]在模型3的交互效应中，经适房供给量负向调解土地财政依赖与商品房价格之间的关系，回归系数为-0.0271，在5%水平上显著，假设2成立。

笔者根据各地区经适房供给量的中位数大小将数据划分为两组，经单位根检验和一阶单整协整检验后（见表6），采用豪斯曼检验两个模型的检验结果均接受了随机效应回归模型原假设，说明应当建立随机效应回归模型。采用最小二乘法与AR组合方法分别建立土地财政依赖与商品房价格间的随机效应面板回归模型，结果详见表7。为了更直观地了解经济适用房供给量在土地财政依赖与商品房价格间的调解作用，绘制了如图1所示的调解作用示意图。可知，随着经适房供给量的增加，土地财政依赖对商品房价格的正向影响越来越弱。

五、结论与政策建议

本文运用29个省市区2003～2010年省级面板数据考察了经适房供给量在土地财政依赖与商品房价格关系中的调解作用，经实证分析得出以下主要结论：一是土地财政依赖与商品房价格之间存在着正向关系，但不显著；二是经适房供给量显著负向影响商品房价格；三是经适房供给量负向调节着土地财政依赖与商品房价格之间的关系。综合上述研究结论，提出如下政策建议。

目前，我国各地政府在土地财政收益的分配环节存在着不合理现象。土地财政收益应当实现“取之于民用之于民”的效果。2011年5月24日，财政部和住建部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，要求各地政府投入到保障性工程建设的土地出让收益的比例仅仅不低于10%。[16]以2010年为例，全国土地出让金收入为27464.479亿元，全国GDP为401202亿元，土地出让金占GDP的比例为6.84%。可知，我国投入到保障房建设方面的资金占GDP的比例不足1%。相比较而言，英国政府用于保障房建设的资金一致保持在GDP的2%左右；1990年，新加坡用于保障房建设方面的投资占GDP的9%左右；美国中央政府（不包括地方政府）每年用于保障房的资金不低于150亿美元。[17]因此，地方政府应当加大土地财政收益用于保障房建设方面的投入比例。

通过观察2003～2010年29个省市区的经适房销售面积占其与商品房销售面积之和的比值发现，这一比值的最小值仅为0.108%，最大值为33.197%，均值仅为7.84%。而我国城市中低收入阶层庞大，占80%以上。上述数据表明，我国经适房供给量普遍存在着供给不足的现象。由于经适房不仅价格低于商品房价格，还能满足我国居民“居者有其屋”的心理。因此，地方政府应加大对经适房的建设力度，以实现降低房价的目的。

政府应当从限购、利率、税收和保障房等多个层面制定科学有效的政策，营造房价下跌的氛围，避免因投机者炒房行为而产生“有效需求旺盛”的局面。第一，在房价过高的地区，实行限购政策，限制投机者购买多套住房；第二，通过对存量住房征收房产税的方式，将多余空置存量房源挤压出来；第三，通过加大保障房建设，不仅从供给角度冲击商品房，还从预期角度降低人们对商品房价格继续上涨的预期，使其回归合理价位。

地方政府可通过改变融资渠道来脱离对土地财政的过度依赖。第一，地方政府应当通过培育高新技术企业和发展第三产业的方式转变经济发展方式、加快经济结构调整步伐和推进产业结构调整，脱离依赖土地财政拉动地方经济的不可持续发展途径；第二，调整房产税征收范围，加大保有环节的税费征收，拓宽地方政府的融资渠道；第三，改革财政体制，理清地方政府债务关系，实现地方政府事权与财力的匹配，不可简单地将地方国企和事业单位的债务划入财政债务范畴。

＊本文受国家社会科学基金“符合中国国情的住房保障和供应体系研究”（项目编号：14BJY060）、河北省社会科学基金“河北省保障性住房可持续发展研究”（项目编号：HB14GL067）、河北省社会科学基金项目“河北省钢铁行业服务转型升级的路径与对策研究”（项目编号：HB14GL063）和天津市哲学社会科学规划基金项目“溢价回收视角下城市公共物品的平等负担制度研究——以公共交通为例”（项目编号：TJLJ13-007）的资助。

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The Relationship between Land Financial Dependence，Indemnificatory Housing and Commercial Housing Price

Abstract：Commercial housing price is influenced by so many factors；and among all these factors，there is the positive relation between land financial dependence and commercial housing price；the quantity supplied of affordable house has significant negative impact on commercial housing price；and it has the negative moderating effect on the relationship between land financial dependence and commercial housing price. To control the quick rising housing price，we should rationally distribute land financial income，improve the proportion of investment of indemnificatory housing，increase quantity supplied of affordable housing，reduce people’s purchasing expectation，expand local governments’financing channel，and clarify debt relation of local governments.

Key words：land financial dependence；commercial housing price；affordable housing；quantity supplied；moderating effect

[作者简介]刘广平（1981-），男，河北省景县人，河北工业大学经济管理学院教师，博士，主要研究方向为项目管理与风险控制、房地产经济学；陈立文（1964-），男，吉林省安图县人，河北工业大学经济管理学院教授，博士生导师，主要研究方向为项目管理与风险控制。