天价学区房现象批判*——兼谈就近入学政策

●李世奇马焕灵

天价学区房现象批判*
——兼谈就近入学政策

●李世奇马焕灵

就近入学政策、学区以及优质教育资源三者的内在逻辑关联构成了天价学区房特殊的形成机制。从“理性经济人”、教育产品的外部性以及合理教育制度三个层面检视天价学区房现象产生的教育问题，采取完善就近入学政策、设立教育优先区、征收学区房购置特别教育税以及试行户籍与学区房相分离等措施，切实维护教育公平。

学区；天价学区房；就近入学政策

北京海淀区五道口的学区房，37平方米预售价350万元，接近10万元每平方米。北京的房价虽然大家都知道“那是相当的高”，但如此离谱，还是令人感到震撼，五道口因此被网友戏称为“宇宙的中心”。[1]而据北京市统计局2012年度发布的统计数据显示，当年北京市职工月平均工资为5223元，同期北京市新建商品住房成交均价为2.07万元／平方米[2]，可见学区房单价远远高于一般性商品房。天价学区房现象已引起社会多方面强烈关注，然而其势头不仅没有得到应有的遏制，反而呈现出愈演愈烈的态势。

一、天价学区房形成的教育政策机制

机制是事物或现象各部分之间的一种相互关系及其运作方式。[3]影响天价学区房形成的因素较多，在此我们只分析教育政策层面的形成机制，不涉及政治、经济、社会等层面。研究天价学区房形成的教育政策机制，即是弄清天价学区房组成要素之间的相互关系及其运作方式。

（一）天价学区房组成要素之间的相互关系

本研究中所探讨的天价学区房主要指的是具备优质教育资源且单价显著高于一般性商品住宅的房源。尽管当前学术界对学区房的定义不尽一致，但都离不开对学区房以下三个形成性因素的分析：（1）从地域分布特点来看，学区房是在政府划定学区地域内的商品住宅；（2）从溢价原因来看，学区房附近拥有众多知名中小学；（3）从教育政策层面来看，就近入学政策是购房者产生“以房择校”的制度根源。

学区是学区房赖以形成的土壤，学区房附近拥有众多知名中小学，这是高端学区房赖以存在的重要基础。如果仅仅作为学区，其附近并未形成知名中小学，也比较难形成天价学区房。就近入学政策为学区以及学区房的形成提供了政策保障，学区所包含的优质教育资源愈是稀缺，学区房交易成本愈是高昂。

（二）天价学区房缘起及其运作方式

我国的学区房起源于社会转型时期，体现了公民日益增长的教育及住房需求。在转型期优质住房以及教育资源主要由市场竞争机制和政府科层分配体制来提供。然而，当前政府对优质住房以及教育资源的供给总量仍不够充足，区域配置上不尽均衡，质量也有待提升。由于公民获取优质的住房以及教育资源的机会和途径不尽相同，对这些资源的争夺，容易引发冲突与对抗，影响社会稳定。天价学区房的价格形成机制即是佐证。显然，住房以及教育，关乎社会公平，具有正向外部性，完全依靠市场调节是难以实现资源的优化配置。因此，需要政府做出一定的政策制度安排，以增强教育的正向外部性，缓解供需矛盾。

学区、优质教育资源以及就近入学政策三者之间内在的逻辑关联体现了天价学区房的运作方式。为实现义务教育阶段教育公平，政府行政部门出台了就近入学政策；为保障这一教育政策顺利实施，各级地方政府部门出台了相应的政策执行路径方案，成立学区；市场所提供商品住房与子女教育用房的媾和联姻形成当前的学区房；公民个人对优质教育资源需求的持续增长，引发“以钱择房、以房择校”。政府、市场以及公民个人的“联合协同”必然使得学区房售价屡创新高。

二、天价学区房现象检视

当前天价学区房现象揭示了义务教育阶段优质教育资源配置不均衡的现实。学区房的竞争性与排他性，使得高企学区房多为社会强势阶层所占用，使得原本以实现教育公平为导向的就近入学政策异化，造成政策执行的偏差。就近入学政策是政府部门实行的对义务教育公共性和公益性进行维护和保证的“最低保障政策”，旨在保障适龄少年儿童最基本的平等受教育权。[4]就近入学政策催生出的天价学区房现象使得政府、市场、公民个人围绕住房，特别是教育资源展开了一系列激烈的博弈。政府旨在实现义务教育的公共性、公益性；市场则关注的是教育制度的外部溢价，以实现更多的经济价值；公民个人关注的是自身的利益。就近入学政策在面对公民个人、利益团体等众多政策主体利益取向和价值诉求时，难以实现多元政策主体利益的有效整合。藉此引发笔者从“理性经济人”、教育产品外部性以及合理教育制度三个层面检视天价学区房现象。

（一）基于“理性经济人”视角分析

人是有理性的，在机会成本为既定的条件下，理性人系统而有目的地尽最大努力去实现其目标。[5]理性经济人指出人们在社会活动中，总是遵循自身利益最大化原则，并以此决定自己的最佳行为方式。

学区房作为一种特殊商品，持有者往往遵循“理性经济人假设”，以实现自我利益最大化。教育资源稀缺程度决定了学区房价值的大小，购房者在获得居住权限的同时，其子女可额外获得就近、免试进入名牌中小学的收益。与一般商品房相比较，购房者自然要支付更高昂的经济成本以购买这部分溢出的价值。学区房买卖交易活动看似稀松平常，没有任何问题。然而，这种“理性经济人”交易行为在本质上与就近入学政策所倡导的实现义务教育阶段青少年、儿童就学机会均等原则相违背。

首先，学区房市场交易遵循“丛林法则”，个体的能力支付大小与利益获得程度呈现高度一致性，加剧了社会富裕阶层对社会贫弱阶层优质教育资源的强势掠夺，形成优质教育资源争夺的“马太效应”破坏了就学机会均等原则。学区房市场交易活动中，社会贫弱阶层被排除在外，造成不同阶层民众子女所享有的教育入学机会均等权利的差异。

其次，学区房中的买卖双方角色可能会互相转换，其转换频次应与学区房稀缺程度成正比：学区房愈是稀缺，优质教育资源的供需矛盾愈是难以调和，民众对学区房的购房投资（投机）行为愈是得以强化。每次角色转换必然会产生新的理性经济人，进一步增加学区房的交易成本，正是这种理性经济人的行为模式，使得学区房价格居高不下。购房者为不使子女输在“人生起跑线上”，以房择校成为必然选择。

（二）基于教育产品外部性视角分析

萨缪尔森将外部性定义为“那些生产或消费对其他团体强征了不可补偿的成本或给予了无需补偿的收益的情形。”[6]外部性往往伴随着经济主体在社会活动中对他人或社会福利产生有利或不利的影响，由此产生外部经济或外部不经济。在现代市场经济国家中，政府通过补贴或者直接的公共部门的生产来推进积极的外部性的产出。[7]教育是一种正外部性活动，因此，世界各国政府普遍重视教育产品的供给，特别是将义务教育产品的供给作为政府的一项重要职能。就近入学政策作为政府部门提供的政策制度资源，以增进义务教育积极的外部性的产出，实现均衡义务教育发展目标。然而，作为就近入学政策相关配套制度，学区以及学区房的产生及其异化，导致就近入学政策对实现教育公平的影响日渐式微。

从外部性的影响效果来看，政府用以增进义务教育积极外部性产出而提供的教育制度资源被社会强势阶层所占据，给予了社会强势阶层无需补偿的收益。学区房地域内优质教育资源大多由政府提供，而政府对优质教育资源支出的成本却由普通民众共同分担。一方面，学区房属于商品房范畴，理应由市场来提供，追求利润是其最本质、最重要的特征；另一方面，学区房又有着自身的显性特征，它是政府实施就近入学政策的附加品，而公益性是就近入学政策的价值指向。显然，学区房的行政学区性与商业地产性有着难以调和的矛盾。由于政策资源的供给，导致学区房拥有一般商品住房难以企及的外部溢价。政府作出规制性的就近入学政策的制度安排使得市场行为主体产生“搭便车”行为。

从外部性的根源来看，对就近入学政策进行制度外部性层面分析后，发现在就近入学政策实施的一段时期内，支付原有教育体制改造的成本大量增加，这种支付并没有立即增加教育产品的总供给，反而还会在一定时期内阻碍教育产品的优化配置。只有在过渡时期终结后，用于增进教育积极的外部性产出的教育制度改革的正向效应就会逐渐显现出来。就近入学政策的制度安排以及义务教育本身都是作为公共物品的形式存在，都具有正向的外部性。只是由于社会转型时期，复杂的社会矛盾使得呈正向外部性就近入学政策的支出，不能立刻产出卓越的教育公平效能，造成政策资源的低效和外部不经济。

（三）基于合理教育制度视角分析

教育制度有助于降低教育中的交易费用，合理的教育制度既是节约教育中的个人交易费用的装置，也是从总体上节约社会交易费用的装置。[8]天价学区房现象违背了合理的教育制度关于节约教育中的个人交易成本以及节约社会交易成本的应然逻辑。

一方面，政策执行的次生品，可能会导致公民教育机会公平成本的剧增。由于区域教育资源配置不均衡的客观事实，公民个人择校路径发生了微弱的变化，由就近入学政策制定前的显性钱权择校变成隐形钱权择房、以房择校，当然还可能伴有利益寻租的钱权择校现象。就近入学政策执行中所产生的衍生品——学区房，一定程度上增加了民众的教育机会公平成本。这是由于政策资源的注入使得市场供求曲线发生一定偏差，造成优质教育资源供需矛盾的加剧。市场行为主体的“搭便车”行为，公民个体“理性经济人”行为，放大了优质教育资源稀缺的缺口，使得公民支付教育机会公平成本增加。

另一方面，天价学区房的出现也增加了社会交易费用成本。学区房的溢价很大一部分来自购房者对子女择校的教育支出，在子女入学时获得其产权，当子女这种教育需求消失时，将其投放到市场，以实现自己新的价值需求。一方面由于信息不对称的存在，买方和卖方不可能完全客观的掌握学区房市场信息，导致学区房价值可能出现贬损现象；另一方面由于教育改革伴随的政策波动性，如地方政府对学区的调整等措施，也可能会造成高价学区房价值的骤然贬损。市场信息的不对称性以及教育改革的波动性增加了个人学区房交易成本，公民个人可能会通过其他途径的消费挤兑向社会转嫁这种额外交易成本，最终增加了社会交易费用成本。

三、教育公平视野下的就近入学政策建言

天价学区房作为就近入学政策执行过程中产生的次生品，其成本分担、利益获得模式与购买者支付能力息息相关。就近入学政策旨在坚守义务教育的公平、公益价值。然而，随着天价学区房藩篱的出现，它正遭受质疑。显然，就近入学政策在实现城乡义务教育均衡发展，保障最低民享教育权限方面极其必要，也较为有效。但是，我们还应审视天价学区房所引发的有关教育问题，透过学区房之窗，检视完善就近入学政策的相关举措，使教育公平的政策价值得以切实维护。

（一）明确就近入学政策的相关规定

就近入学政策从法律层面上规定了我国义务教育公办学校一律按照“划片、就近、免试”入学，但仍存在两个方面问题：第一，“划片”要求政府充分考虑地区经济发展水平、教育传统、人口地域分布等众多因素，全面、准确、客观的划分出相应地域界限。这往往需要投入较多的政府资源，加上对“划片”根据的不同理解，经济导向、教育导向还是其他，各级地方政府莫衷一是。第二，就近入学的“就近”仅作为地域概念，不同地区的标准也往往不尽一致，存在模糊性。为此，我们建议政府应进一步明确就近入学政策中的有关“划片”、“就近”等相关规定。比如做好区域教育资源的规划、开发与保护等工作，以教育公平价值作为“划片”的依据，根据区域人口特征，学校布局，尽可能的明确“就近”的空间方位、距离。

（二）试行教育优先区，改造薄弱校，实现均衡区域教育资源

教育优先区，指被政府列为物质或经济极为贫乏或不利，须优先予以改善，以利教育机会均等实现的地区。教育优先区一词首度出现于1967年的英国卜劳顿报告书（The Plowden Report）中。该报告指出影响儿童学业成就之最主要因素为家庭环境，而且儿童年级愈低，则受环境因素影响愈大，并建议英国政府为避免物质或经济贫乏、不利地区儿童在起跑线上立于劣势，危害教育机会均等的理想，应积极介入改善这些地区学校之校舍与社区环境。[9]在以学区房为代表的以房择校、货币择校等行为上，社经地位不利儿童家庭在起跑线上立于劣势，危害教育机会均等。

为规避危害教育机会均等的行为，政府理应有所作为，保障社经地位不利儿童享有应有的教育权利。我们在借鉴英国教育先行区的经验同时，可以结合自身的实际情况，有步骤、有计划的创建教育先行区，逐步实现区域内的教育公平。比如，在城郊结合地带，特别是一些城中村地区，创设教育优先发展实验区，在师资配置、经费保障等方面给与倾斜，提供与教育发达地区青少年、儿童同等或相近的教育资源，提升教育效能，改造薄弱校。

（三）征收学区房购置特别教育税，用于补偿薄弱学校

对学区房的成本分担与利益获得模式分析，不难发现学区房优质的教育资源大多是政府的赋税支出而产生的优质教育产品。由于高企的价格，学区房所包含的优质教育资源往往为部分强势阶层所享有。政府可以利用税收机制，对学区房，特别是优质高档的学区房征收特别教育税，用以补偿和改造薄弱学校。同时，在区域内建立优质学校与薄弱学校的一对一帮扶机制，在学区房特别教育税基础上建立学校改进专项资金，用以帮扶对应帮扶的薄弱学校改造。

（四）试行就近入学与户籍相分离

学区房并非中国特色，美国也有。美国在整个基础教育期间，遵循的都是划片入学的原则，全国大概15000个学区，实实在在存在学区房。[10]加州教育法将学区定义为由专项公共基金支持的非赢利的地方教育政府机构[11]。美国的学区以及学区房并没有对子女的户籍做出特定要求，即使是父母在该学区租房，其子女也可以进入相应的学校接受教育，而且美国地方政府对学区内的商品房建立有一整套的价格管控机制，并及时发布相关的学区房租赁出售信息，有效地解决了学区房市场信息不对称问题。在我国，就近入学政策对应的学区房，不仅要求购房者拥有其产权，还应拥有对应的户籍，其子女才可以进入相应的学校进行学习，优质教育资源打上了人身财产依附的印记。以户口登记和管理为中心的户籍制度不仅是一项基本社会管理体制，也是一项与福利分配和资源配置密切关联的制度。[12]我国当前户籍制度的改革已取得了一定的成效，实行就近入学政策与户籍制度相分离应该是未来教育改革的一个重要方向。

[1][10]任孟山．中美“学区房”为何差距这么大[N]．华夏时报，2013-5-23，023．

[2]北京市统计局国家统计局北京调查总队编．2013北京统计年鉴[Z].北京：中国统计出版社，2013:140-142.

[3]孙绵涛.教育管理学[M]．北京：人民教育出版社，2006:285.

[4]祁型雨．我国就近入学政策分析——兼谈对农民工子女就近入学权益的维护[J]．教育科学研究，2010（7）：5.

[5][美]N.格里高利曼昆．经济学原理（微观经济学分册）[M].梁小民、梁砾译．北京：北京师范大学出版社，2010（5）：6．

[6][美]保罗·萨缪尔森，[美]威廉·诺德豪斯.经济学[M]．萧琛等译．北京：人民邮电出版社，2008（18）.

[7]陈振明主编．公共管理学——一种不同于传统行政学的研究途径[M]．北京：中国人民大学出版社，2003（2）：188.

[8]康永久．教育制度的生成与变革——新制度教育学论纲[D].华中师范大学2011年博士学位论文．

[9]The Plowden Report（1967）Children and their Primary Schools:A Report of the Central Advisory Council for Education（England）.

[11]The California Public Records Act.Section 6252.Definition（b）.

[12]陆益龙.户口还起作用吗——户籍制度与社会分层和流动[J]．中国社会科学，2008（1）：149-165.

（责任编辑：张斌）

*本文为2012年度国家社会科学基金教育学一般课题《教育法律纠纷干预机制研究》研究成果，批准编号：BFA120036;2009年度全国教育科学“十一五”规划教育部重点课题《学校德育成果新进展研究》研究成果，课题批号：GEA09001。

李世奇/沈阳师范大学教育经济与管理研究所2011级硕士研究生，主要研究领域为教育管理基本理论、教育政策法规

马焕灵/沈阳师范大学副教授，教育学博士、博士后，主要研究领域为教育管理、教育政策法规