省会核心城区房地产业发展现状与对策研究

胡小春　赵录贵

摘 要：十八届三中全会后，关于房地产业的政策及解读观点很多，其中认为房价会下跌的占了主流。但经调研，随着省会核心城区可供开发的土地逐步减少，土地价格一路走高，预计房价总水平未来三至五年将逐步提高，其中高档商品房价格增幅将在40%左右，普通商品住房的价格涨幅将在20%左右。

关键词：省会核心城区；房地产业；对策研究

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）03-0227-04

从2013年11月12日十八届三中全会发布的“公报”来看，近5 000字的内容未提及房地产，只有“建立城乡统一的建设用地市场”最沾边；11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。前一政策表明农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，接下来更多农村土地将进入供应，那未来的土地供给量将有明显改善，市场的供不应求的局面将在中长期有所缓解；后一政策可理解为：实施不动产登记制度，再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，甚至会有“反腐”的效果，这将带来的一种可能就是，买房人对投资房地产热情下降，同时很多房源可以释放到二手房市场带来供应量的增加，进而带来房价下降。就如SOHO中国董事长潘石屹11月21日发布称“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌”。利空政策如此频出，但这是否意味着城市房地产价格将受到冲击？省会核心城区房地产价格是否也会紧跟下跌？为此，对广西南宁市青秀区进行了调研。

一、青秀区房地产业发展的宏观环境及现状

（一）青秀区房地产业发展的宏观环境

青秀区位于广西首府南宁市区东部，是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心城区；是中国东盟博览会永久会址所在地；是南宁市中央商务区（CBD）以及中央居住区（CLD）的集合区域。2012年青秀区GDP达536.84亿元，同比增长9.5%，2011—2012年地区生产总值年均增长10.2%，高于全国平均水平1.65个百分点，经济总量占全市总量的二成多。

（二）青秀区房地产业发展现状[1]

1.投资继续保持较快发展

2013年1—5月，青秀区房地产投资完成46.44亿元，同比增长5.41%，增幅比一季度提高7.62个百分点。从投资用途看，住宅投资同比略增，商业地产（办公楼和商业营业用房，下同）投资大幅增长，1—5月，青秀区住宅投资15.49亿元，同比增长1.58%，占房地产开发投资比重为33.35%，同比提高16.94个百分点。商业地产完成投资8.17亿元，增长36.72%，比住宅投资提高35.14个百分点，占房地产开发投资的18.57%，比重同比提高7个百分点。

2.土地开发施工面积小幅增长

1—5月，房地产开发房屋施工面积1 349.71万平方米，增长1.52%。其中住宅施工面积900.49万平方米，下降2.71%，占房屋施工面积的66.72%，比重比上年减少2.9个百分点；商业地产中，办公楼施工面积102.66万平方米，增长34.59%；商业营业用房135.56万平方米，增长1.49%。新开工面积61.48万平方米，增长5.59%。住宅新开工面积45.13万平方米，增长127.7%。其中，商业地产新开工面积2.23万平方米，下降74.51%，占房屋新开工面积的3.63%，比重比上年减少2.92个百分点。

3.商业地产完成投资较快增长

2013年1—5月，青秀区商业地产投资发展较快，商业地产完成投资8.17亿元，增长36.72%，占房地产开发投资的18.57%，比重较上年提高7个百分点。商业地产施工面积238.22万平方米，增长41.44倍，占房屋施工面积的17.65%，比重较上年提高5.55个百分点；其中商业地产新开工面积41.03万平方米，增长78.3%，占房屋新开工面积的15.2%，比重较上年提高8.7个百分点。由于商业地产不受调控政策影响发展迅速，一批地标性建筑不断涌现，万象城、万达广场、东盟文化广场和南湖名都广场等多个购物中心、甲级写字楼乘势而起。由投资100亿元的荣和时代广场、投资80亿的南宁青秀万达广场和万象城、投资35亿的龙光世纪和南宁华发新城、投资25亿的荣和大地、投资20亿的东盟文化广场正在施工建设，1—5月，完成投资13.86亿元。

4.商业地产销售增幅显著

商业地产由于不受调控政策限制和影响，开发商将投资的重心逐渐向商业地产开发倾斜，引领青秀区新一轮的商业地产潮。1—5月商业地产销售增幅显著（见表1）。

5.项目建设到位资金充裕

房地产开发项目建设到位资金充裕，到位资金143.96億元，增长33.31%（见表2），有力保障了投资项目顺利推进。

6.重点板块楼盘产销两旺

1—5月，南湖、津头和仙葫板块开发企业共完成投资36.62亿元，占青秀区房地产投资的七成以上；商品房销售面积59.06万平方米，占房地产商品房销售面积的八成以上（见表3）。

二、青秀区房地产市场存在的问题

在青秀区房地产业快速发展中，我们也应清醒地看到其中存在着影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在：

（一）商业地产投资、尤其是办公楼投资放缓

2013年1—5月，从商业地产投资情况看，形势不容乐观，1—5月，办公楼投资2.58万平方米，同比下降32.87%。直接影响后市商品房的建设规模和供给，对于整个房地产市场的供需平衡以及调控效果的巩固和稳定都有不利影响。商业地产开发是资金、技术和管理密集型的经济活动，目前湖南商业地产开发融资渠道单一，一方面，开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高；另一方面，在运营模式上，不得不采取类似住宅的短期销售模式，这样最易导致后期的运营管理的混乱，缺乏竞争力，从而导致项目失败。

（二）商品房平均销售价格及待售面积高位运行

2013年 1—5月，在成交量回升的拉动下，商品房平均销售价格快速回升并处于高位运行。1—5月，青秀区商品房平均销售价格10 258元/平方米，同比增长7.46%，创历史新高。商品房待售面积80.59平方米，同比增长73.33%，其中，住宅待售面积42.36万平方米，同比增长128.48%。商品房销售价格和待售面积双双高位运行，不利于调控效果的维持和巩固。

（三）中高端与低端产品的比例不够协调

青秀区中高端产品与低端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。如2013年9月份，在所销售的商品房中，单价4 000元～6 000元/平方米的仅占11.18%，6 000元～8 000元/平方米的也只占39.27%，8 000元～10 000元/平方米的占32.77%（见图1）[2]。从广西实际需要看，大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。

（四）住房保障体系不完善，加剧了住房市场上的供求矛盾

当前青秀区住房保障体系由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。具体表现就是廉租房的覆盖面比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。

（五）土地供应紧张问题继续加剧，新开楼盘价格被推高

2013年1—5月，从土地购置情况看，青秀区开发企业本年土地购置面积同比下降49.2%；从竣工建设情况看，竣工面积同比下降12.42%；由于青秀区可供住宅开发的土地相对越来越少，使得可以开发的土地偏紧，土地价格居高不下。区内大面积的新开盘项目将越来越少，新开盘价格定位相对较高，价格涨幅也较大。

三、青秀区房地产市场发展趋势及预测

（一）“十二五”后期青秀区发展的总体判断

总体来看，尽管青秀区在今后几年的发展受大環境的影响将会遇到许多问题，但应当说有利因素仍然大于不利因素，未来两年仍是加快发展的机遇期，只要妥善处理和解决好发展中问题，迎难而上，开拓创新，基本上仍可保持平稳较快。

1.有利因素

一是南宁经济发展保持平稳较快发展，为青秀区提供了良好发展环境。近年来，尽管受到来自国际国内形势复杂变化和重大自然灾害的严峻挑战，但全市经济发展态势依然良好。

二是《广西北部湾经济区发展规划》的实施推进，为城区提供了新的发展平台。国内外大企业、大集团纷纷落户北部湾经济区，为城区对接“北钦防”发展配套产业、发展总部经济提供了机遇。

三是《广西北部湾经济区发展规划》对南宁市的功能定位，进一步强化青秀区作为南宁市“核心城区”的地位和作用。《广西北部湾经济区发展规划》对南宁组团定位为“发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流等现代服务业”，定位正好契合青秀区的区位优势和资源条件，青秀区可将城区的发展与南宁市的发展紧密结合起来，最终建成面向中国与东盟合作的区域性国际城市的核心城区。

四是金融组织体系的健全，进一步改善青秀区的金融环境。各大国有股份制银行、商业银行纷纷在青秀区设立总部，特别是中信银行、兴业银行、华夏银行、新加坡星展银行、香港南洋银行、北部湾银行等国内外金融机构相继在青秀区设立分支机构，这使青秀区成为广西拥有银行最多，同时也是第一个拥有外资银行的城区。金融产品地不断创新，将进一步改善企业的投融资环境，将青秀区打造成区域性金融中心。

五是城区自身经济持续较快增长能力增强。青秀区经济连续多年快速增长，经济发展的质量和效益不断提高，城乡发展的基础日益巩固，特别是几年来一批产业项目竣工投产，一批基础设施项目完工使用，投资环境进一步改善，产业发展后劲进一步增强，为经济持续增长提供了内在支撑。

2.不利因素

一是2012年起进入中速增长阶段之后，南宁市的经济增长继续保持“十一五”期间较高增长率的可能性不大。据我们预测判断，在保持现有条件不变的前提下，青秀区2013—2015年的经济增长率预测值依次将为11.06%，10.73%和10.42%，这意味着今后三年，经济增长率将放缓。

二是埌东片区发展空间日趋饱和，空间制约问题日益突出；征地拆迁、城市管理工作还有待进一步加强。

三是工业投入薄弱，工业一直以来是青秀区“短腿”，一定程度上制约经济发展。

四是招商引资工作难度加大。由于一些在城区设立分支机构或分公司的大企业、大公司为了抽回资本对本部进行救急，将有可能减少对城区的再投资，新引进外资难度将有可能更大。

五是承接产业转移难度加大。沿海地区外向型企业出口增长的减缓，将加大承接东部产业转移的难度。

（二）青秀区房地产业发展总体判断

近年来的宏观调控取得了一定的成效，但从土地情况看，目前青秀区可供开发的土地逐步减少，区域内寸土寸金，土地价格一路走高，开发商无需太多的营销即可凭借区域资源优势以及未来发展前景而热销。再加上近期政策对小产权房的严厉打击，预计房价总水平未来三至五年逐步提高，其中高档商品房价格增幅将在40%左右，普通商品住房的价格涨幅将在20%左右。

四、青秀区房地产业持续健康发展的对策

（一）改善融资渠道，扩大商业地产投资

当前限购、限贷政策持续从严，商业地产的资拉动投和刺激需求，对促进区域经济平稳较快增长有重要意义。因此，青秀区应因地制宜发展商业地產项目，尤其是加快办公楼投资；调整结构，增加商业地产有效供给，科学确定各类房产供应规模和比例。地产开发商应改变单一依靠银行的信贷融资模式，可以探索项目融资、信托、海外基金等新型的融资渠道，从而推动青秀区房地产业的健康持续发展。

（二）合理定价，保证房地产业的适度健康发展

从着眼于调控商品房价格和打击土地囤积的角度出发，做好以下工作：一是要对应售未售的商品房、已批但尚未开发建设的土地以及已经停建工程进行全面清理，做到心中有数；二是要在去年消化空置商品住宅的基础上，对符合使用条件的商品住宅，继续通过拆迁安置、旧城改造、改善配套等途径进行转化，特别是对竣工一年以上尚未出售的住宅，要尽快采取措施；三是要在审批新开工项目时，尽可能利用停建工程转化；四是要将新批土地与利用已批但尚未使用的土地相结合，尽可能使用已批土地，对于取得土地使用权，但未做实质性开发的土地，要依法征收土地闲置费或依法收回土地使用权；五是要对已批土地和已批项目进行确权，明确权属关系，为下一步消化空置做好准备。

（三）加强监管，有效解决供需矛盾

首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本。再次，要规范房地产建设住房结构比例，尽可能增加中、小面积的商品房供给量。

（四）建立完善的住房保障体系，保障群众基本住房需求

应建立完善的住房保障体系，可参照重庆市住房保障体系“5+1”模式，即采用廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓五种保障方式，与公共租赁房这种新的保障方式并举，全力满足群众基本住房需求。健全保障性住房建设监管和考核制度，建立保障性住房建设情况定期报告制度，提高公开性和透明度；加强对保障性住房规划实施、计划执行、土地供应以及建设目标完成等情况的监督检查，作为政府业绩考核内容。

（五）加强对房地产开发土地的监管，保证土地持续供给

为保障今后青秀区商品房的后续供应，特别是商品住宅的供应，应进一步加强对土地的监督管理，新增用地的计划安排要与消化历年已批未用的存量土地挂钩，促进闲置存量土地的有序开发，扩大房地产市场的有效供给。控制一些房地产企业规避套型结构调整规定、变相囤积房源、哄抬房价、损害消费者合法权益的行为，对取得销售许可证的房屋实行最高限价，制止乱涨价，扰乱市场秩序。防止开发商用捂盘惜售、虚拟交易、自我炒作等行为来欺骗消费者，维护房地产市场的正常秩序，使房地产市场沿着健康、理性的方向稳步发展。通过“城市更新”活动进行综合整治、优化城市布局，使城市布局更清晰且更具功能性，从而获得更多的用地空间。

参考文献：

[1] 青秀区统计局.1—5月青秀区商业地产强势崛起[J].南宁统计，2013，（7）.

[2] 南宁城市房产，http：//nn.cityhouse.cn/district/QX/，2013-10-15.

[责任编辑 王玉妹]