株洲市房地产业住宅产品结构的生态位诊断及应对

刘蓉宋杰

摘 要：本文借鉴压力-状态-响应（PSR）模型对株洲市房地产业产品结构的生态位诊断，发现房地产业产品结构存在着生态位的偏差，表现出生态位宽度不足、效度欠佳、共生恶化3个层面的生态性症状，应致力从扩大行业发展面、引进优质项目、推进合理布局等层面充分发挥株洲市房地产业住宅产品结构共赢生态系统的整体效应。

关键词：房地产业；产品结构；生态位；株洲

在我国高档住宅和普通住宅还没有严格的区分界限。在《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）中只是明确高档住宅是属于或高单价、或大户型、或低密度的别墅与高档公寓，但没有给出统一的量化界定标准。根据株洲市2015年经济社会发展整体状况及城镇居民可支配能力，以房地产市场10个片区2015年商品住房产品类型与销售价格（商品住房成交均价1.2倍以上）等影响要素综合确定株洲市高档住宅研究对象，其余项目则属于房地产业中、低住宅产品。本文尝试通过压力一状态一响应（PSR）模型对株洲市房地产业产品结构生态位诊断，导出调整其房地产业产品结构的有效路径，以期株洲市房地产业住宅产品结构共赢生态系统的整体效应能得以更好地发挥。

一、生态位理论的引入及研究意义

作为一种适用的理论分析工具，生态位理论已延伸到诸多相关学科，形成了发展生态位、产业生态位、教育生态位等多个领域专有名词[1-2]。近年来，部分学者在房地产业产品结构相关领域做了不少有益的研究探索，其成果多集中于房地产企业间竞合关系、房地产产业生态等层面[2-4]。房地产业住宅产品结构生态系统也遵循生态位理论，即房地产业住宅产品结构调整工作应以产品结构生态体系中各自所占据的生态位为中心展开功能。就房地产业住宅产品结构的研究领域而言，运用生态位思维方式来研究房地产业住宅产品结构优化机制还处于起步状态，这将为房地产业住宅产品结构调整问题的分析增添一个新视角。

二、PSR模型与房地产业产品结构生态系统健康评价

加拿大学者Friend与Rapport在1979年提出了压力-状态-响应（Pressure-State-Response，PSR）模型，在此基础上在20世纪90年代经济合作与发展组织OECD和联合国环境规划署UNEP共同推动，将该模型用于环境保护问题的研究框架体系[5]。近年来生态系统健康评价领域广泛应用PSR模型，有效解决了实际问题[5]，但在房地产业住宅产品结构生态系统整体健康评价中的应用还少有涉及。该模型的运用能涵盖房地产企业和住宅项目运行状态、引领带动外围区域开发效应、各种住房需要的满足能力三大要素间互相影响及作用，不仅反映出房地产业住宅产品结构生态位因为房地产企业和住宅项目在房地产业产品结构生态系统中的运行状态、引领带动外围区域高效开发、多层次住房需要的满足能力等重要因素的变化而引致的影响，也最终反映了房地产业可持续发展因为房地产业住宅产品结构生态系统功能状态与结构效应的变化而导致的调整性反馈。“压力”表征了房地产企业与项目运行状态的调控后劲不足、牵引拉动外围区域高效开发、满足多层次住房需求的能力发挥不够、的改善程度不佳引致房地产业产品结构生态系统的运行不畅负荷；“状态”反映了房地产业产品结构生态系统产生失衡状态引致的产品结构生态位的偏差，表现为生态位的宽度有限、效度欠佳和生态共生恶化等复合型问题；“响应”则展现了应对房地产业产品结构生态系统上述“状态”表现问题所实施生态位矫正的调整路径，表现为优化生态位效度、改善生态位宽度、实现生态共生互利。将PSR模型运用到房地产业高中低住宅产品结构生态位具体问题的探究，可梳理其住宅产品结构生态位出现偏差的逻辑关系，导出更具针对性的生态位矫正的调整路径。

三、房地产业住宅产品结构的生态位诊断

（一）住宅产品结构生态位宽度不足

当前株洲市房地产业产品结构仍处狭生态位，主要表现在房地产企业和住宅项目运行状态的调控乏力。金字塔形式是一座城市房地产住宅市场项目应有结构，而株洲却是中间大、两头小，2015年1-12月株洲市城区高档住宅成交面积市场占比仅为12.4%。正常的消费结构，高端楼盘的市场占比应达到20%，显然株洲市高档住宅项目偏少，产品结构存在不均衡与住宅项目运行状态调控乏力的状态。

（二）住宅产品结构生态位效度欠佳

株洲市房地产业住宅产品结构的生态位效度欠佳，集中体现在引领带动外围区域开发效应的改善程度不够。别墅在株洲市供应量偏小，高档公寓布局空间也较局促，大多数项目在天元片区与中心片区布局，其市场占比为69.8%，可见高档住宅市场总体空间发展不均衡。而城郊开发强度也较低，房地产引领带动外围新区如新马、西南片区开发能力在下降，乃至消失。

（三）住宅产品结构生态存在共生恶化问题

刚需类住宅项目在株洲市市场是绝对的主力产品，但部分区域确实存在供过于求的风险。株洲市栗雨湖片区CBD，受规划利好政策的前期刺激，近年大量开发企业特别是外来的上市企业在该区域投资，开发成片住宅，造成区域板块内市场竞争异常激烈。由于同档次住宅产品严重堆积及品质单一，导致该区域大量住宅项目销售去化困难，库存较严重。

四、产品结构生态位偏差的调整路径

（一）扩大行业发展面

不断改善房地产业住宅产品结构的生态位宽度。加大中小户型和高档商品房的供应，这必然要求我们在郊区放大城市的概念。株洲市高档住宅市场开发区域由中心区向城郊扩展是整体趋势，因此，对于城郊的高档住宅供应与建设要出台相关的优惠政策，加快城郊配套设施投资，增强区域市场吸引力。

（二）引进优质项目

不断优化房地产业住宅产品结构的生态位效度。株洲市应拿出优质的大地块支持规模开发建设，推出大地块招商政策，引进市外大品牌城市发展商和运营商，推动株洲市住宅开发规模、格调和品位的提升，以高档住宅品质影响力优化株洲市房地产业的产品结构。

（三）推进合理布局

实现房地产业住宅产品结构的共生互利。为保障地段型商业综合体物业价值得以最大程度的提升，高档公寓的建设体量在株洲市中心片区应得以大力发展，促使带动其周边整体区域的综合开发。荷塘、芦淞、天元、石峰片区也应在高档公寓建设总量的提升上大手笔、全力推进。结合株洲市委、市政府“在发展的空间上，坚持向南发展，拓宽升级版的战略空间”总体发展要求，云龙生态新城、枫溪生态新城、大京水库等等城郊区域应拿出优质地块，在新型城镇化进程中吸引推进城郊区域发展的新项目落地开花，实现中心区域别墅住宅市场的有效转移，提升其市场吸引力。（作者单位：1.湖南铁路科技职业技术学院；2.株洲市房产管理局）

参考文献：

[1] 李景春.生态位理论视域中的教育生态系统及其发展.教育科学，2006，（3）.

[2] 刘蓉，宋杰.房地产投资环境的生态位诊断及应对-基于株洲市30个建设项目的调研.商，2015.12.

[3] 张志宇.基于生态位理论的房地产投资环境形成机制分析.商业时代，2010（2）.

[4] 徐晓娟.基于生态位理论的房地产投资环境分析.青岛：青岛理工大学，2010.

[5] 吴炳方，罗治敏.基于遥感信息的流域生态系统健康评价——以大宁河流域为例[J].长江流域资源与环境，2007，（1）.