中国房价逆转接近临界点

刘杉

虽然房价由供求关系决定，但是决定供求曲线背后的因素更为复杂，包括实际购买力、利率水平、预期等。目前来看，影响需求的决定性因素正在发生变化，中国房价拐点开始临近。

1、人口因素。中国放开“单独二胎”政策，这表明20年内劳动力供给将出现短缺。同时，限制特大城市人口数量，更意味着一线城市供求关系会得到缓解。而像北京这样的城市，精英阶层基本会把儿女送到国外定居，未来祖孙两代人的住房都会成为庞大供给来源。

2、利率水平提高。央行货币政策已经明确“减杠杆”，反映在市场上就是流动性吃紧，以及利率攀升，这会直接增加购房成本，进而抑制需求。

3、预期逆转。业内人士认为，房价不断上涨的预期来源于通货膨胀的预期。除了央行明确“减杠杆”，李克强也表示不会再使用通货膨胀政策刺激经济。假设三中全会改革能带来巨大红利、创造更多供给，由此在控制货币增速条件下，伴随总供给量的不断增加，实体经济会吸收大量货币存量，物价总水平将保持稳定，甚至出现价格结构性调整。所以，在流动性收缩条件下，资产价格调整将不可避免。

4、土地供给垄断局面改变。三中全会提出同地同权，未来政府征收土地会更加困难，短期可以导致地价上涨。从中长期分析，地方政府要落实城市规划，需要农村土地通过市场来增加供给。如果政府拿不到差价，政府会鼓励土地降价出售，土地供给垄断局面被打破，政府操纵房价可能性降低。

5、政府微刺激活动告一段落。今年以来房价继续上涨，除了需求释放外，政府默认也是主因。政府目的在于利用房价上涨刺激房地产开发投资，进而全面稳定经济。但是，稳定经济不是稳定就业，在于实现政治目的。十八大提到经济总量翻一番，要求年均经济增速达到7.2%，为此政府通过采取微刺激以获得较高增速。由于前3年经济增速较高，后7年只要达到6.9%左右即可完成政治任务。因此，未来政府最大的任务是促进改革，而不是继续保持增速。考虑到新供给增加、房地产作用下降、土地财政改革加快，明年美联储结束QE（量化宽松政策）可能性很大，这会导致全球货币供给环境逆转，中国也会随之收缩货币供给。未来，中国力图让人民币成为国际货币，会力求保持本币稳定，而让国际社会保持信心的重要基础是避免通货膨胀预期。此外，房产税2016年后可能会大面积推广，为了避免交税，大量二手房将进入市场，同时产生“囚徒困境”，看谁跑得更快、脱手更快，这是每个二手房售卖者的个体理性。