关于居住用地控制指标的分析

文/张 勇

关于居住用地控制指标的分析

文/张 勇

张 勇，宁晋县城乡规划局

居住用地控制指标主要包括容积率、建筑密度、绿地率和停车率。其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。用地指标直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关，同时也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。合理确定的用地指标是打造宜居城市的技术支撑，是实施城乡规划管理的依据。下面通过统计分析石家庄、唐山、邢台、济南、迁安及沙河等城市居住用地出让时的技术指标，结合我县的实际情况，通过定性与定量分析相结合，对我县居住用地控制指标进行分析。

一、容积率分析确定

容积率的确定，要考虑土地使用的经济效益，还要注重开发建设的社会和环境效益。在实际工作中，确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面。应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率，以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。

（一）定性分析

1、建设条件分析

区位不同决定了土地的使用价值不同。城市中心区人口密度大、基础设施条件优越、地价较高，容积率应大于城市外围地区。考虑到城市景观环境的营造，应鼓励采用高层低密度高绿地率的形式，提供开敞空间。与此相反，城市外围地区容积率应适当降低，提高居住环境质量。

旧城改造和棚户区改造除了要考虑技术因素外，还必须考虑动迁安置成本等因素，可适当提高开发项目的容积率，平衡改造成本和效益，吸引开发商的积极参与。

环境承载能力是决定容积率控制上限的重要因素，中心区公共基础设施齐全，能够承载较高的容积率，外围地区公共基础设施较少，容积率应适当降低。通过调查发现，容积率过高的小区普遍存在基础设施超负荷、停车困难、存在安全隐患等问题。

2、周边城市容积率分析

通过对石家庄、唐山、邢台、济南、迁安及沙河等城市近两年土地出让公告的调查分析，摸清周边城市的地价水平和容积率控制情况，为合理确定我县容积率指标提供参考。

邢台市区以居住为主要功能的地块均价约2230元/平方米，容积率除个别地段较高外，一般控制在2.6以下。根据《邢台市人民政府印发关于加快推进城市棚户区、城中村、危旧房和旧城区改造意见的通知》，控制棚户区改造容积率一般不超过2.6，危旧房改造容积率一般不超过2.8。

石家庄市区以居住为主要功能的地块均价约4180元/平方米，容积率普遍较高，一般控制在3.0以下。

唐山市区以居住为主要功能的地块均价约2080元/平方米，容积率除个别地段较高外，一般控制在2.8以下。

迁安市区以居住为主要功能的地块均价约2590元/平方米，容积率重点地段控制在3.0以下，一般地段在2.6以下。

沙河市区以居住为主要功能的地块均价约600元/平方米，容积率除个别地段较高外，一般控制在2.6以下。

济南市区以居住为主要功能的地块均价约4380元/平方米，容积率普遍较高，统计的12个地块容积率均在2.5以上。

3、综合分析

通过以上两方面分析可以看出，影响容积率的主要因素有开发地段的区位、开发成本、基础设施承载能力和地价水平等。

石家庄、济南作为大城市，由于城市人口密集、土地价值高，容积率普遍较高，与宁晋县可比性不高。根据我县目前土地成交价格并考虑地价上涨的可能，估算以居住为主要功能的地块均价约2250元/平方米（150万/亩），地价水平与邢台市和唐山市比较接近，通过与两个城市对比分析认为，我县容积率控制指标仍有下调的空间，可控制在不超过2.8。中心区、旧城改造和棚户区改造地段容积率可采用较高值，一般地段、城市外围地段容积率应适当降低。

（二）定量分析

1、人口容量分析

根据城市总体规划和控制性详细规划，到2020年城市规划区用地规模达到27平方公里，其中居住用地921.67公顷，规划范围内居住人口达到30万人。

按照居住区人均建筑面积35平方米计算，要满足30万人的居住需求，城市居住区建筑面积至少应达到1050万平方米，由此得出满足城市人口容量的最小容积率

30万人*35平方米/人÷921.67万平方米=1.14

目前我县城市规划区内实际建设项目容积率都大于1.14，可见居住用地较为宽裕，完全能够满足城市人口的居住需求。

2、城市开发投入产出分析

根据城市既定的地价水平，通过土地的投入产出分析为开发强度提供技术支撑。用地的投入产出分析为规划确定容积率等控制指标提供定量分析依据，增强了规划的科学性。

城市开发的投入主要包括土地出让地价（旧城改造时为动迁安置成本）、建安成本、设计费、行政收费及小区内部道路、绿化等其他费用。城市开发的产出对于开发商来说，就是可售房屋价格之和。由于开发总产出=总投入*（1+利润率）。因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即低于这一容积率将导致开发商利益受损，若高于这一容积率开发商将得到一部分超额利润。最低经济容积率对制定合理的容积率，具有重要的参考价值。

根据总产出=总投入*（1+利润率）得出：

1） 净地开发投入产出分析

S*FAR=[P1+(P2+ P3) *FAR ]（1+R）

由此推导出

FAR=P1*（1+R）/[S-(P2+ P3)*(1+R) ]

P1:净地开发时为土地出让价。根据统计近10宗土地出让结果并考虑我县地价上涨的可能，估算为2250元/平方米（150万元/亩）。

P2:为基础设施配套和其他费用。主要包括基础设施配套费等各项行政性收费、设计费用、监理费、小区内部道路、绿化、市政设施和管理费等，估算400元/平方米。

P3:为建安成本，多层建筑约1000元/平方米，高层建筑约1700元/平方米。

R :为利润，根据市场行情为15%左右。

S :为销售平均价格，目前我县销售平均价格在3500元左右。

由此得出净地开发项目住宅为高层时容积率达到2.39，住宅为多层时容积率达到1.37即可使开发商取得合理利润。

2） 旧城改造投入产出分析

旧城改造涉及拆迁安置，目前采用政府委托开发商拆迁安置，待开发商通过招拍挂有偿取得土地使用权后再返还开发商拆迁安置费。而拆迁安置费通常大于土地征用费，因此为了简化计算，可以将拆迁安置成本代替土地征用成本，由此得出：

S*（FAR-P4）=(P2+P3)* FAR*（1+R）

由此推导出

FAR= S* P4/ S-(P2+P3)*（1+R）

P2:为基础设施配套和其他费用。主要包括基础设施配套费等各项行政性收费、设计费用、监理费、小区内部道路、绿化、市政设施和管理费等，估算400元/平方米。

P3:为建安成本，多层建筑约1000元/平方米，高层建筑约1700元/平方米。

P4:旧城改造安置建筑面积。根据我县目前安置标准，按照宅基地面积1:0.9安置，宅基地面积按照改造区面积的88%计算，安置建筑面积约为改造区面积的0.8倍。

R:为利润，根据市场行情为15%左右。

S:为销售平均价格，目前我县销售平均价格在3500元左右。

由此得出旧城改造项目住宅为高层时容积率达到2.58，住宅为多层时容积率达到1.48可使开发商取得合理利润。

需要说明的是，以上计算的是使开发商取得合理利润的理论最小值，实际中根据土地价值和建设条件的不同，经济容积率会略有不同，中心区地价高于平均地价，容积率应适当提高，城市外围地价低于平均地价，容积率应适当降低。

（三）综合确定我县容积率

通过对容积率的定性和定量分析，建议根据土地价值和建设条件的不同，将容积率分三个层次进行控制。

1、宁晋县中心区、旧城改造和棚户区改造项目容积率高层控制2.8以下，多层控制1.6以下。

2、一般地区项目容积率高层控制2.6以下，多层控制1.5以下。

3、城市外围地段高层控制在2.2以下，多层控制在1.3以下。

（四）容积率奖励制度

某些特定地段，可适当提高容积率。借鉴国外和我国大城市的做法，如果开发商愿意投资新建一些公共活动空间（如小广场、小公园等）和公益性设施，可以奖励开发商一定的建筑面积。这种方法可以在开发商满足其经济利益的同时，增加公共福利、保障公共利益，以达到一种“双赢”的效果，具体奖励办法可在规划技术管理规定中确定。

二、建筑密度分析

建筑密度表明了场地内土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。建筑密度过低，则场地内土地的使用不经济，建筑密度过高又会引起场地环境质量的下降。可见，场地的建筑密度应有一个合理的取值，它受到容积率、建筑层数与形式、场地的位置与地价等诸多因素的制约。

由于容积率=建筑密度*建筑层数，因此可以通过已经确定的容积率，分析不同平均层数时建筑密度值，由此得到合理的建筑密度范围。

1、高层住宅区

高层住宅多采用主流的12层和18层两种层数计算，不同容积率时建筑密度如下：

建筑密度容积率18层时建筑密度（%）2.823.3 15.5 2.6 21.7 14.4 2.2 18.3 12.2 12层时建筑密度（%）

考虑到商业用房和物业用房等公共设施和基础设施建设，建筑密度应适当提高，建议高层建筑密度控制15%-25%。

2、多层住宅区

多层住宅以6层计算，不同容积率时建筑密度如下：

建筑密度容积率6层时建筑密度（%）1.6 26.7 1.3 21.7

考虑到商业用房和物业用房等公共设施和基础设施建设，建筑密度应适当提高，建议多层建筑密度控制23%-28%。

3、高层及多层混合住宅区

小区中既有高层又有多层时，建筑密度应综合考虑，建议控制18%-25%。

三、绿地率

绿地率是反映居住环境的重要指标。目前我县控制绿地率不小于30%。随着我县被评为省级园林县城，城市居民对居住环境提出了更高的要求。规划控制绿地率可根据建设条件和环境要求适当提高，建议绿地率旧城改造项目不小于30%，一般项目不小于35%。

四、停车率

现行《城市居住区规划设计规范》规定居住区停车率不低于0.1个/户，由于规范是2002年修订，距现在已有10年时间，随着近年来机动车的普及，规范规定的停车率明显偏低，目前我县控制居住用地停车率不少于0.8个/户，考虑到小区需配套建设住宅建筑面积10%以上的保障性住房，实际商品住宅停车率达到1个/户，基本满足业主停车需要。同时考虑到小区来访人员车辆临时停放需求，可按0.1个/户（每10户设置1个）标准设置访客车位。

商业用地目前控制停车位0.3-0.5个/100平方米建筑面积，考虑到商业用地上人流密度大，目前商业区停车位紧张的现实情况，参考邢台市等地商业用地停车位指标，建议我县商业用地停车位逐步提高到不少于1个/100平方米建筑面积。对于大型商业建筑和公共建筑做项目交通影响分析评估报告，根据报告确定项目的停车比例。▲

1、何强为．容积率的内涵及其指标体系[J]．城市规划,1996（1）：25-27．

2、朱春阳．关于控制性详细规划指标体系的几点思考．江苏城市规划,2008（3）．

3、建设部． 城市居住区规划设计规范．2002．

4、段兆广． 控制性详细规划中容积率的合理确定——以昆山老城改造为例．《城市规划和科学发展——2009中国城市规划年会论文集》．2009．