房地产市场价格范围的探索

陈晨 安原 刘华彬

摘要：本文旨在通过对一系列影响房价的基本因素的分析并对这些因素进行统计、推断和经济意义上的检验，估算出合理的价格范围，使房地产市场既能循环发展，又能有效带动GDP增长，使我国经济可持续发展。

关键词：房地产；价格范围；市场供求

一、相关原理

1.我国现阶段的基本国情

我国目前仍然处于社会主义初级阶段，从人口的数量看，人口总数已超过13亿，每年还在以年均800～1000万的速度增长；从工业化和城市化程度看，中国仍低于世界平均水平，目前中国处于工业化中期阶段，农业人口还占总人口的60%以上，农业劳动力占全部就业人口的比重仍远远高于工业化国家，也高于一些发展中国家；从人民生活水平看，中国人民生活仅在总体上达到小康，中国还有约1/4的人口没有达到小康生活标准，人民已经过上小康生活，但是离富裕还有一定距离。

2.生态经济与循环经济

生态经济就是一种尊重生态原理和经济规律的经济。它要求把人类经济社会发展与其依托的生态环境作为一个统一体，经济社会发展一定要遵循生态学理论。生态经济所强调的就是要把经济系统与生态系统的多种组成要素联系起来进行综合考察与实施，要求经济社会与生态发展全面协调，达到生态经济的最优目标。

循环经济是一种以资源高效利用和循环利用为核心，以减量化、再使用、再循环为原则，以低消耗、低排放、高效率为基本特征，以生态产业链为发展载体，以清洁生产为重要手段，达到实现物质资源的有效利用和经济与生态的可持续发展。从本质上讲，循环经济就是生态经济，就是运用生态经济规律来指导经济活动，也可称为一种绿色经济。

生态经济与循环经济的主要区别在于：生态经济强调的核心是经济与生态的协调，注重经济系统与生态系统的有机结合，强调宏观经济发展模式的转变；循环经济侧重于整个社会物质循环应用，强调的是循环和生态效率、资源被多次重复利用并注重生产、流通、消费全过程的资源节约。生态经济与循环经济本质上是一致的，都是要使经济活动生态化，都是要坚持可持续发展。

3.可持续发展

可持续发展的定义是“既满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身需求的能力构成危害的发展”。可持续发展包括三方面的内容：经济、生态和社会可持续发展。

可持续发展的内涵是：突出发展的主题，发展与经济增长有根本区别，发展是集社会、科技、文化、环境等多项因素于一体的完整现象，是人类共同的和普遍的权利，发达国家和发展中国家都享有平等的不容剥夺的发展权利；发展的可持续性，人类的经济和社会的发展不能超越资源和环境的承载能力；人与人关系的公平性，当代人在发展与消费时应努力做到使后代人有同样的发展机会，同一代人中一部分人的发展不应当损害另一部分人的利益；人与自然的协调共生，人类必须建立新的道德观念和价值标准，学会尊重自然、师法自然、保护自然，与之和谐相处。

二、价格区域范围

1.影响因素

房价的影响因素涉及经济、社会、政治和环境等方面，但归根到底是和收入有着直接关系的。从广义上分析，企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、差别定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价。土地通常有两种使用方法。一是拍卖给开发商用以建房。以拍卖的方式出让也就抬高了地价，进而提升了房价。二是国有使用，建经济适用房。因此，房地产价格影响方面涉及土地、税收、货币；影响因素包括城市化率、外汇储备量、人均可支配收入、年贷款总数、投机需求、国民生产总值和房子使用年限等。

首先，影响房地产市场价格的因素就是房地产市场经济本身。自2009年以来，中国一线城市商品房和土地交易量有效放大，价格上升，表明住房刚性需求得到了有效释放。有的人指出，一线城市投资投机性需求比重较大，有过热嫌疑；三、四线城市住房库存天量，这是地域性过热；住宅市场过热，商办市场正常甚至偏冷，这是结构性过热。也有人指出，中国整体经济体制问题没有解决，即一味追求高房价。这是中国经济结构不合理造成的，投资渠道狭窄、资本市场不发达、制造业对外竞争力不足等导致产业资本向房地产领域集中，引发房地产业的忽冷忽热问题。

其次，根据西方经济学的供求理论，影响中国房地产市场价格的一个重要因素是供求关系。在市场经济中，商品房价格是由需求和供给的均衡决定的。有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要。商品房的有效需求包括自住需求和投资需求。供给就是供应方有能力的提供，而房地产市场的有效供给指的是开发商满足购房者即期居住的自住需求。由以上的定义可知，提供给投资需求和投机需求而处于空置状态的供给不是房地产市场的有效供给。房子的使用年限大体是50～70年，这就限制了投资与投机行为，要做到生态循环经济和可持续发展，就应理智的制定房价，而不是用一生的时间买一套房子，盲目追求高价。

2.价格范围

在当地政府靠房价带动当地经济发展或提高政绩或企业追究高暴利时，房地产价格就会升高，但其危害也是显而易见的。一方面，货币流通量变大，通货膨胀上涨，货币贬值；另一方面人民生活负担加重，房子价值大，个人财富虽然多，但是真正提高生活水平、改善饮食起行的却并不多。房地产价格过低，势必会造成经济滞胀，房地产这个行业难以带动经济发展。由于利润空间小，退出者居多，这个行业就不景气，进而使劳动生产率低，激励效应也就很难起作用。

储蓄这个概念太笼统，只是从质上笼统定义，我们还应该注重到量，实现由质到量的升华。人的一生大体工作30年，在这段时间里最起码要有个住所，把30年的收入扣除消费，剩余的投入到房产上，换回一个大体能生存大约60平米的住所，而在人到了55岁左右的时候能否住进90平米以上舒适型住所，就要依靠以后的收入。简言之，应用数学微积分的定理，大体上要用至少10年的工资收入买到60平米的房子，而房子每平米的价格高低要由人民的平均工资水平衡量，二者偏离太远，就会造成泡沫经济。对于房价的上限，如果用20年的纯收入买套可以生存的房子，势必会对日常生活造成无比大的压力，限制了对奢饰品、旅游等闲暇的消费。房价肯定是与可支配收入有关，但是具体到实际更应该和每年统计的人均工资水平相关。无论是10年还是20年的收入，都是应用数学微积分计算的在将来一段时间的可自由支配且未排除各项消费的纯收入。当然随着生活水平的提高，以及共同富裕理论和对共产主义社会的畅想，我们的待遇也应稳步提高。

三、小结

综合上述研究和发现，房地产价格与人均可支配收入和当地平均工资水平有着密切关系。由此，本文总结了以下两点建议。

第一，一个城市的房地产价格必须要与该城市的经济发展水平和居民收入水平相协调。要正确运用财政税收政策进行调控。在对房地产征税过程中，要区分对不同环节征税可能产生的结果，加强收入结构调整。既然住房需求的主体是普通中低收入居民家庭，那么可以通过人均工资水平衡量房价，提高中低收入者的收入增幅，降低房价收入比，促进供求平衡，进而稳定房价。对于那些高收入人群，通过房产税降低他们的收入增幅，使他们因中介费用过高而放弃或延缓房地产投机行为，从而稳定房地产价格。应加强对房地产市场的宏观监控和管理。宏观经济形势和政策的改变往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、房地产泡沫收入、金融环境、企业利润等，因此既要保证人人有房住，又要合理带动经济增长，富国富民。

第二，随着国家的进步，人均收入的增加是必然的，人们会有更多资金用来投资，我们应该从微积分的角度合理制定房价，鼓励长线投资、规避短线投机。合理的长线投资对于房地产市场的发展有着很大的促进作用，能够防止短线投机引起的大起大落。在鼓励长线投资方面，应该加强二手房市场交易的规范性，建立和完善高效的租赁配套服务体系，控制和把握好其投资的相对稳定性和必要的合理投资回报率，尤其是鼓励对新建商品房的投资，舆论也要给予公正客观的评判。

参考文献：

[1]王竿.房地产价格高企和银行信贷的关系[J].安徽大学，2010（04）.

[2]杨亮.房地产泡沫的成因及对策分析[J].当代经济，2009（14）.

（作者单位：陈晨、安原，山东新泰市委党校；刘华彬，山东新泰市国土局）