公共租赁住房为主的常州模式

◎ 天则经济研究所

1.保障对象

高后再购买经济适用房。

常州经历了大规模拆迁改造，多数居民有住房。同时，常州房屋供应量充足，2008年底库存已经达到了年销售量的1.8倍。在这种情况下，常州政府放弃继续大规模建设经济适用房的计划，将经济适用房保障方式由“补砖头”改为“补人头”。符合经济适用房补贴的保障对象，每户发放补贴8万元，在市场上购买商品房作为经济适用房。在用货币补贴方式解决掉经济适用房建设问题后，对于没有能力购买经适房的低收入群体，采取廉租房和公共租赁房实物配租为主的方式解决。

常州模式下，经济适用房和公共租赁房的保障对象是重叠的，也就是符合相应条件的家庭既可以选择租赁公租房，也可以选择购买经济适用房，一般是先租赁公租房，待经济能力提

2.保障方式

常州建构的多层次住房保障体系是最低收入家庭（人均收入在市区人均可支配收入40%以下）享受廉租住房政策；低收入家庭（人均收入在市区人均可支配收入40%～60%之间）和中等偏低收入家庭（人均收入在市区人均可支配收入60%～80%之间）申购经济适用住房；不符合廉租住房申请条件、但又未购买经济适用住房的低收入家庭、中等偏低收入家庭（即“夹心层”家庭）租住公共租赁住房。

（1）廉租住房保障

保障对象：家庭人均收入在上年常州市人均可支配收入的40%以下（未来有可能将廉租房保障对象扩展至家庭人均收入在上年常州市人均可支配收入的50%以下），人均住房建筑面积低于18平方米的城镇居民家庭。

保障方式：包括实物配租和租金补贴，符合条件的保障对象可以二中选一，选择了实物配租但在轮候期的保障对象也可获得租金补贴。（1）租金补贴：家庭每人补足18平米，低保家庭每人每月每平米补贴12元，其他家庭每人每月每平米补贴10元，单人家庭按1.5倍的标准补贴。（2）实物配租：首先对低保无房家庭全部实行廉租住房实物配租，然后逐步扩大到低收入无房家庭，廉租住房实物配租的租金标准为1元/平方米/月。

（2）公共租赁住房保障

保障对象：常州公共租赁房保障对象主要有三种：一是城市低收入家庭，家庭人均收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下，且无房，在常州市居住三年以上的户籍居民；二是新就业人群，具有大专以上学历，毕业5年以内，与企业签有稳定劳动合同，本人及父母在市区无房的新就业职工；三是外来务工人员，即非本市户籍，在本市工作的农民工。

保障方式包括实物配租和租金补贴，符合条件的保障对象可以二中选一，选择了实物配租但在轮候期的保障对象也可获得租金补贴。

实物配租：对于低收入家庭实施以家庭为单位的实物配租，租金为3.5元/平方米/月，是市场租金价格的30%，目前常州的社会平均月租金为12元/平方米。未来公共租赁房租价不会高于市场租价的50%。对新就业人员，实施由单位申请的组合安置形式的实物配租，租金为4.5元/平方米/月。对外来务工人员，实施由工业园区提供的集体宿舍形式的实物配租，租金为1～2.5元/平方米/月。

租金补贴：凡经审核可以享受租金补贴的家庭，市住房保障办公室按规定为其建立家庭账户。租金补贴家庭账户的资金可以用于租赁自住住房；但有的家庭拥有住房（但未达到标准）不愿意另外租房的，则家庭帐户的资金可以累积起来，未来用于购买二手房、经济适用房、普通商品房和拆迁安置房，达到改善居住条件的目的。

（3）经济适用住房保障

保障对象：家庭人均收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下，人均住房建筑面积低于18平方米的城镇居民家庭。

保障方式：1.实物分配：2009年前，建设经济适用房实物房源，以市场价60%左右的价格向保障对象出售。2.货币补贴：2009年开始，全面实行货币化补贴，对符合条件的保障对象每户补贴购房款8万元，保障对象可在本市商品房市场自由选购一套新建普通商品住房。

4.资金来源

公共租赁住房的资金来源：通过投融资等方式筹集的公共租赁住房的建设和收购资金；经政府批准可用于公共租赁住房的住房保障资金；出租公共租赁住房及配套设施回收的资金；社会捐赠用于公共租赁住房的资金。

2009年，常州成立了注册资本为10亿元的常州公共住房建设投资公司(以下简称“房投公司”)，作为保障房建设的投融资平台。支撑“房投公司”融资的种子资金来源包括：一是土地出让净收益的10%，每年约10亿元；二是公积金增值收益部分，每年约两三千万元；三是财政专户投入每年1亿元左右；四是政府直接给“房投公司”注入了3000亩土地作为资产，落实了30多亿元融资额度；五是经济适用房转售上市部分，常州政府经适房货币补贴的8万元/户，在经济适用房出售时，需要将8万元退还政府；六是商品房项目中提取的配建资金。

在建设公共租赁房时，将配建一部分商业店面等公建部分，以公建部分出租的租金来弥补一部分公共租赁房项目的运营成本。

5.公共租赁住房的房源筹集渠道

常州市公共租赁住房的房源筹集渠道主要有：直接投资建设和收购的公共租赁住房；政府在中低价位、中小户型商品房开发项目中配建的公共租赁住房；廉租住房转为公共租赁住房；社会捐赠及其他渠道筹集的公共租赁住房。

常州市规定商品房项目中要配建3%的廉租房和公共租赁房，新建公共租赁住房的单套建筑面积控制在50平方米左右。在开发项目中配建的公共租赁住房，按配建面积免收城市基础设施配套费、权属登记费、工本费、交易管理费和土地登记费等各种行政事业性收费和政府性基金，免征契税和印花税。如果项目不配建，也可以选择将3%的配建项目土地出让金和建设成本按照楼盘建设情况折算成现金给政府，政府易地建设。此外，常州还大规模从市场收购商品房作公共租赁房，购买商品房作为公共租赁房要求三个条件：一是位置要好；二坚持小型、适用、满足基本住房需求的原则；三是成本要低，基本以微利价格收购。

6.审查和退出机制

公共租赁房设定租期为3年，保障家庭每年必须参加年审，不再符合保障条件的，就要退出。在退出机制上，常州公共租赁房规定，到期后最长可以设定6个月的延长期，在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%，如果超过延长期仍然不退出，则按市场租金价格的1.5倍收取租金，同时计入社会诚信记录。对于拒不推出的，向法院申请强制执行。