试论房地产开发企业的资金管理

蔡兴宇

摘 要：随着房地产调控政策的巩固实施，国内的房地产行业进入了一个相对低迷的时期。许多开发商由于销售回款困难、贷款到期、按揭受阻等诸多原因导致资金链将近断裂，使房产商如何度过这次房地产行业的冬天成为一个亟须解决的问题。从房地产行业的资金管理出发，提出完善房地产开发企业的资金管理体系建设策略，以期在一定程度上帮助房产企业走出这次危机。

关键词：房地产企业；资金管理体系；资金链

中图分类号：F275文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）08-0117-02

一、我国房地产行业发展现状

经过多年的高速发展，我国的房地产行业已经成为一个国民经济的主要支柱，不仅带动了大量的钢筋、水泥、建材等基础设施企业的发展，更是增加了就业，给国家经济的发展带来相当大的贡献。但是经过多年的发展，受金融危机、通货膨胀等诸多因素的影响，房地产的价格有些偏离了实际。许多一线城市的房价严重超出了人们的收入水平，房地产越来越成为一个国民津津乐道的话题，也越来越关系到国家的宏观经济与民生。于是国家开始对房地产行业进行一系列的调控，经历了越调控越上涨的局面之后，终于出台了史上最为严厉的调控政策。限购、限价、房产税、提高贷款利率等一系列组合拳的出台，让发热的房地产行业开始缓慢降温。目前房地产企业大都面临着与消费者相持，捂盘惜售，贷款即将到期，资金链即将断裂的局面。在当前的局面下，降价销售已经是大势所趋。但是由于现实房价与百姓期望的价格相差太大，所以房产企业面临着巨大的风险，并且随着骨牌效应的发生，甚至会导致房价的突然猛降，给房产企业带来不可估量的损失。那么，房产企业在这样一个大趋势之中如何能保持正常的运作呢，加强企业的资金管理就是其中一个措施。

二、当前我国房地产企业资金管理存在的问题

1.计划性不强。当前正是我国房地产企业发展的黄金时期。许多其他行业的企业嗅到房地产企业的巨大商机之后纷纷开设分支机构开始从事房地产行业。从2008年金融危机以来，国家采取了一系列稳定扶持经济的措施，包括“四万亿资金的投入”、“降息”等措施，使市场上的资金重新充裕起来，这让中国很快摆脱了金融危机的漩涡，也让房地产市场迎来了一次“井喷式”行情。许多开发商由“活不下去”转身变成赚得“盆满钵满”，资金状况大为改观。一时间开发商们壮志凌云，纷纷拿地抢地，涌现出好多“地王”，根本没有进行详细经济测算和资金管理规划，完全被投资冲动所左右，只是铺摊子上马项目，无资金计划可言。或虽有资金计划，但只是个摆设，没人关心当初怎么计划的，只是做到哪算哪。由于资金管理无计划或有资金计划不起作用，在国家连续调控政策下，本已紧张的资金状况就更加紧张，资金链断裂的可能性也就日益增加。

2.公司管理层重视程度不够。许多房地产企业都是母公司的一个分支，高层管理人员都是由母公司派遣过来的人员。这些高管对原行业的市场情况把握的比较准确，但是对房地产行业的情况就不是那么的熟悉。许多房产企业的高管仍然沿用老旧的管理方式来管理房产公司，虽然在高利润的房地产行业也能赚取利润，但是落后的管理模式使得企业浪费了大量的既得利益。比如,管理层不重视资金计划管理，各部门条块分割严重、互不通气、各自为政，更谈不上建立以资金计划为核心的动态资金管理体系,因资金管理不当浪费许多机会，同时又增加了许多不该发生的费用。

3.财会人员素质不高。许多房地产企业的财会人员素质有限，他们的专业水平制约了房地产内部控制体系的完善。同时由于市场上的房地产企业鱼龙混杂，一些不具备从业资格或者自身素质不达标的人员也进入房产企业的财会部门，只能进行简单的财会计算与统计，对更深层次的动态资金管理体系的组建与完善不能起到应有的作用,甚至不能很好地完成本身的工作任务。随着房地产行业的规范化发展与准入制度的越来越严格，这些财会人员给房地产企业本身的发展就带来了一定的阻碍，更不用谈对房产企业的资金管理体系做出贡献。

4．资金管理体系不够科学。房产项目需要一个庞大的运作团体。在房产项目的运作和建设过程中，涉及到土地、融资、贷款、策划、开发、销售、售后等一系列庞杂的工作。并且由于房产开发项目周期长，从选址、拆迁、设计、施工、验收、销售，这一系列过程短则数十个月，长则数年，需要同多个政府部门与供应商相协调，并且资金投入量巨大，动辄需要上千万、上亿的资金。这不仅仅需要开发商自筹资金，更重要的是需要贷款与融资。并且开发过程中会出现种种的风险，所以极其需要建立资金管理体系，有计划的、灵活的、动态的进行资金管理。但是许多企业的资金管理不够完善，往往是领导拍脑门决策，对融资、筹资、投资方案没有经过科学缜密的分析，对各种可能发生的风险，没有充分的思想准备和处理预案，或者资金管理体系设计不够科学，不能对整个开发过程的资金运作进行全程性有效的监督与控制，直接导致了资金管理体系不能正常的发挥应有的作用。

三、房产企业如何建立完善的资金管理体系

1．建立健全资金管理体系。房产企业要正视资金管理体系的重大作用。在当前情况下，房产企业面临着巨大的危机，那就是政府调控给房产企业带来的巨大影响。如果政府继续维持严厉的调控政策，坚决要打压房价，那么房产企业如果不想资金链断裂，应该做的就只有一件事：优化企业资金管理体系，拓宽资金来源渠道，减少开支，度过严冬。那么这个时候我们的资金管理体系就可以发挥巨大的作用。在事前、事中、事后三个阶段，不简单进行成本效益核算，而且要建立资金管理体系，实时预测、跟踪、资金的时点状况和区间收支流动情况，对资金在某时点或区间可能遇到的风险应有充分的估计、用资金管理报表给企业精确地展示企业资金的安全状况、充裕程度、使用效率、资金来源展望、资金使用计划、资金运作风险等，有助于企业做出正确的选择。当前，所有的房产企业都应该建立自己的资金管理体系，有资金管理体系的企业也要完善自己的资金管理体系，科学组建，合理规划，让资金管理体系在企业的发展中真正发挥应有的作用。

2．管理层加强重视。所有的管理层应该进行学习与研究，重视资金管理体系在企业发展中的重要作用，并且投入足够的人力物力建设自己部门的资金管理体系，从上层开始重视资金管理体系的建设，就会对整个企业的资金管理体系的建设做出一个良好的开端。管理层应该尊重资金管理体系的运行规律，切忌用拍脑袋决策破坏资金管理体系，对确有必要发生的计划外资金安排，应有机地融入资金管理体系，而不是让他对资金管理体系产生破坏性影响；而资金管理体系在建立和运行过程中，也要对各种风险有充分的估计和预案，实行弹性管理，给可能发生的计划外资金收支留出空间，对资金管理要有前瞻性，对可能遇到的极端情况要有思想准备和资金准备。

3．加强对财会人员的培训。当前，房产企业应该加强对财务人员的培训与教育工作，从根本上提高资金管理体系的质量。资金管理体系的质量关键在于执行资金管理体系人员的素质。房产企业复杂的资金收支要求资金管理体系人员拥有良好的业务素质与较好的沟通与理解能力，以及较强的适应能力。财会人员不仅仅要精通自己财会专业的知识，更要学习经济、管理等诸多学科的知识，为更好地掌握企业资金管理体系打下坚实的基础。财会人员不仅要按权责发生制原则进行成本效益核算，反映企业财务状况和盈亏结果，也要考虑以收付实现制为核心的资金运营情况。这不单以现金流量表或财务状况变动表等对外财务报表来反映，而是企业应结合企业内部的实际情况，设计出适合本企业的资金管理报表，删繁就简，简单明了地反映出企业最关心的资金要项。

4．建立有效的动态资金管理系统。由于房地产企业开发项目的复杂性与时间上的延迟性，这就需要对整个房地产企业的运作进行一个有效的实时监督和动态资金管理。作为房地产企业的主要资金来源——房屋销售收入，就有很大的不确定性，情况好时，可能被一抢而空，情况不好时，可能几个月都卖不出去一套。所以作销售资金计划时，要在充分评估销售风险的基础上，作出不同的预案，避免因资金计划与实际资金收支差异过大而使资金管理系统失灵甚至崩溃的情况出现。根据实际情况建立资金管理季报、月报制度，特殊情况还可以建立资金管理周报、日报制度，根本目的在于动态实时把握资金运作状况，让资金处于稳健且效率较高的运行状态。同时，要对风云变幻的市场环境有所准备，在逆境中能把握住商机，在顺境中能抵住诱惑，让资金像健康的血液一样，源源不断地满足企业这个“人体”需求。所以，当前房产企业都要建立一个有效的动态资金管理系统。在充分评估风险的基础上，制定合适的企业发展策略，找出合适的资金运作方法与控制标准，从而从内部加强资金管理体系的建设。

在当前情况下，房产企业只有尽快地建立自己的资金管理控制体系才能有效应对眼下的这场房产危机，也只有建立有效的资金管理体系才能精确控制企业的资金链，让企业资金有序健康地运行，避免出现资金链断裂的风险，提高资金使用效率，压缩资金使用成本，在减少不必要的浪费的基础上增加企业的既得利益，促使房产企业更快更好地发展。

参考文献：

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[3]金珊.谈房地产开发企业会计核算的特殊性[J].财会月刊(A会计),2003，(12).[责任编辑 王 莉]