泰安市房地产价格的影响因素分析

程中华 宁伟

［摘要］近年来，房地产价格问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本文分析了影响泰安市房地产价格的主要因素,从成本、经济、社会、政府行为方面讨论了影响泰安市房地产价格的主要因素。

［关键词］房地产价格；影响因素；利率

［中图分类号］F2933［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0044-02

随着近年来全国二三线城市房地产业的飞速发展,泰安作为山东经济发展战略的重要城市,经济的快速增长推动了房地产业的完善和繁荣。在20余年的发展历程中,泰安市房地产业由不成熟向成熟市场转变,在国家宏观调控政策下,泰安房地产市场秩序日渐完善,但市场还不是一个有效的市场,还存在许多问题,而各种问题最终可表现为价格的波动。目前对泰安市房地产价格的波动及预测的研究还不多,本文分析了影响泰安市房地产价格的主要因素。

1成本因素

11土地

地价是房地产成本的重要组成部分,在房地产价格中,地价一般占有五至六成的比重,其走势直接影响着房价。随着国民经济和城市建设的发展,相关土地的出让价格会上涨,尤其是随着我国城市化进程的推进,城市土地资源日渐稀缺。房地产总量的有限性主要体现在土地总量的有限性上,土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,必然会导致土地价格的上涨,从而使房地产价格偏离资产的实际价值。

土地价格是房地产的成本之一,如果土地价格增加,那么房地产开发企业的成本必然增加,则利润率随之降低,这势必引起房地产投资规模下降,房地产市场的供给相应减少；相反,如果地价下降,企业利润率提高,则房地产供给相应增加,这势必影响房地产价格的涨跌。

12建筑安装成本

从房价的构成看,房价=地价+建筑安装成本+各种税费。建筑安装成本是房价的主要部分,是生产建设住宅时的原材料费用和人工费用,即由建筑房屋时的原材料消耗和建设人员工资支出等构成。根据调查的情况,大多数城市的建筑安装成本占房价的比重略高于地价,土地费用占房价的比重约为30%,而建筑安装成本占房价的比重约为32%。建筑材料的上涨,尤其是钢材、水泥等主要建材价格的上涨,必然推动建筑安装成本的提高,从而导致房价的上涨。

2经济因素

21GDP对房地产价格的影响

一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平较高、资金充裕,从供给方面来看,国民生产总值总量较大,用于投资的部分也会相应较大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加,相关行业的配套服务能力也较强,能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。

22城镇居民人均可支配收入对房地产价格的影响

城镇居民人均可支配收入是影响住宅价格的一个重要的因素。购房者在购房时,面临的重要问题就是是否有足够的收入去支付购房所需的款项。如果是采用抵押贷款购房的形式,那么购房意愿就会受到贷款额度和偿还能力的影响,而这两个因素都与城镇居民人均可支配收入密切相关。目前银行审核批准抵押贷款申请的一个重要依据是申请人的住宅负担能力,也就是购房者的购买能力,而衡量这个能力的标准就是家庭年收入。由此可见城镇居民人均可支配收入对影响住宅需求与价格的重要性。

23利率对房地产价格的影响

利率的变化对已购房者的影响是：由于我国的住房抵押贷款采取的是浮动利率支付方式,也就是说,央行加息即利率上升后,已购房者将按照上升后的利率支付利息,因此,央行加息增加了已购房者的月供。另外,加息在一定程度上挤出了房地产价格泡沫,因此,已购房者所持有的住房发生了贬值。而对持币观望者的影响是：由于央行加息会增加购房者的月供,也就是说增加了购房者的成本,即使央行加息的幅度不大,购房者的成本不会高出很多。但是,却增加了持币购房者对房地产市场和利率的风险意识。因此,持币观望者在购房时一定会把自己所面临的风险考虑在内。也就是说,央行加息改变了这部分人的预期,这部分人可能继续持币观望。对购房者而言,由于受收入的限制,购房者在购房时,需要通过金融机构进行融资(住房抵押贷款)来突破自己的预算约束。当利率提高时,对投资性购房者而言,购房的机会成本增加,购房需求降低,在供给不变的情况下会降低房地产价格。

3社会因素

31人口因素

房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。

32房地产投机

房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的,关于房地产投机对房地产价格的影响,普遍认为它会引起房地产价格上涨。

4政府行为因素

影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策。

41房地产制度

房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如,在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配,必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。

42房地产价格政策

房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式,可能是直接制定价格,也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策,一般是指政府对房地产价格放任不管,或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策,一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此,高价格政策促进房地产价格上涨,低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是,低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理,高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

43城市发展战略、城市规划及土地利用规划

城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响,特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看,不同用途对土地条件的要求不同；反过来,在土地条件一定的情况下,规定用途对土地价格有着很大的影响,具体表现在两个方面：①就某一块土地而言,它会降低地价；②从总体上看,由于有利于土地的健康协调利用,因此有提高地价的作用。

44税收政策

不同的税种、税率及其征收环节,对房地产价格的影响是不同的。可将税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外,考察税收政策对房地产价格的影响,必须注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的课税可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去,那么它对房地产价格的影响就小,甚至不起作用。直接或间接地对保有房地产课税,实际上是减少了利用房地产的收益,因而会导致房地产价格下降；相反,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格上升。

参考文献:

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