贫富差距对房地产价格的影响——基于国际视角的实证分析

辽宁大学 闵乐

贫富差距对房地产价格的影响
——基于国际视角的实证分析

辽宁大学 闵乐

一、引言

近年来持续快速上涨的房地产价格成为人们关注的焦点，同时我国的贫富差距不断扩大并超越了国际警戒线。贫富差距的扩大是否对房地产价格存在显著的影响，这是本文探讨的问题。本文将以国际的视角比较多国的房地产价格水平与贫富差距程度，运用多元回归模型检验贫富差距对房地产价格的影响。

二、文献回顾

《中国房地产报》指出买房踊跃的一个原因是收入分配差距的扩大。经济增长并不是平均分配给每个居民，其中高收入的人有更快的收入增长。他们的钱没有正常的投资渠道，结果使得买房更为火爆。王晓通（2008）从高收入人群的搬迁行为进行分析，认为贫富差距越大，高收入居民对住房区位品质的需求越不能被满足，从而产生搬迁的动机；而地区差距越大，落后地区的高收入居民可在发达地区获得更高区位品质的住房，从搬迁行为中获得的收益越大。在贫富差距和地区差距较大的情况下，大批不发达地区的高收入居民为追求更好的区位品质而向发达地区流动，增加了部分大城市高端房地产的外地需求，继而引发那些大城市房地产价格的全面上涨。《上海金融报》潘晟的文章认为收入差距的扩大，贫富分化的加剧，是导致如今房地产市场乱局的罪魁祸首。目前中国社会财富分配不平衡，人们想依靠劳动薪酬来致富的难度越来越大，因此与过去致富后想到买房不同，如今已经有越来越多的人将买房看作是致富的一种手段，这种观念持续下去，使得房地产市场面临旺盛的投资性需求，从而导致了高房价的产生。

尹向飞和陈柳钦（2008）将贫富差距细分为收入差距、财富差距和收入增长，利用协整等方面理论对这三个变量和房地产价格的因果关系进行分析，其研究结果认为收入分配不均导致了房价上涨、房价上涨加剧了财富分配的差距，同时房价上涨使得10%的最高收入阶层收入增长速度加速，使得收入进一步两极分化。

关于房地产价格与贫富差距的关系，国外的学者也做过相关研究。Gollier（2001）虽然没有直接探讨房价与贫富差距之间的关系，但是他研究了资产定价和贫富差距的关系，认为贫富差距引起资产溢价。不同禀赋的投资者拥有不同的风险偏好。富有的投资者风险厌恶程度低因而倾向于持有更多的风险资产，他们对资产出价较高，从而抬高了资产价格导致资产溢价。

三、研究设计

（一）样本说明

为了考察贫富差距对房地产价格与的影响，本文选取了57个国家作为研究对象。以2009年世界银行和全球房地产指南网站公布的数据作为资料来源。房地产价格水平指各国中心城市位于主城区约120平方米公寓的平均价格水平。

（二）影响房地产价格水平的因素

房地产的价格水平可以表示为以货币为单位的绝对形式，也可以是房价收入比或租售比等指标的相对形式。由于房地产本身的区位、面积等自然差异明显，比较不同国家地区的房地产价格水平时，宜采用相对形式。本文选择租金收益率，即租售比的倒数，作为代表房地产价格水平的变量。租金收益率低（高）代表房地产价格水平高（低）。

房地产既有普通商品的属性，也有投资品的属性。作为普通商品，房地产的价格取决于其供给量和需求量。由于土地的供给基本上是固定的，所以房地产的商品价值主要是由需求因素决定。影响居民购房需求的主要因素有（1）收入水平。当收入增加时，出于安全感的需要和改善居住条件的愿望，居民的购房需求会增加。当居民收入增加时，租房是一种劣等商品，人们会降低租房需求。所以收入水平上涨，租金收益率下降。（2）人口增长率。人口增长越快，对住房的需求就越大，但是新增人口可以选择购房和住房两种方式，所以人口增长率与住房租金收益率的关系不能确定。（3）经济周期。当经济繁荣时，居民可支配收入增加，并且收入预期较高，所以购房需求增加，住房租金收益率下降。

作为资本品，房地产的价值主要取决于未来现金流的大小。假设国际费雪效应关系成立，即各国房地产投资实际收益率一致，那么租金收益率的高低主要取决于房地产价格的升值幅度。所以房地产价格预期升值幅度取决于以下几个因素。（1）经济增长率，用人均GDP增长率表示。目前的增长率水平是未来增长率的估计值，随着经济增长，地价和房价都会上涨。（2）城市人口增长率，特别是城市化水平的提高，预示着城市住房需求的增加，房地产价格会上涨。（3）通货膨胀率，用CPI表示。当预期通货膨胀率上升时，为了追求财富的保值，居民会增加对购房的需求，住房租金收益率会下降。（4）汇率水平。当本币低估时，贸易顺差导致国内货币供应增加，从而增加房地产投资需求，租金收益率下降。同时本币低估也意味着本币未来升值的预期，从而外资对本国房地产投资的增加。

据美国俄克拉荷马大学土壤微生物博士后芦晓飞介绍，我国有3.6万公顷耕地土壤重金属超标，由此每年造成的粮食污染高达1200万吨，直接经济损失超过200亿元。我国目前的土壤现状可以用“病入膏肓”来形容。

如果贫富差距过大导致的对房地产投资的过度需求，或者由于贫富差距导致过度投资，从而使资产溢价的话，那么贫富差距越大，租金收益率就会越低。在房价决定的多元回归模型中，贫富差距的系数应该为负数。

其他影响房地产价格的因素，比如政策和消息等，均计入回归的误差项。

（三）变量定义

1、贫富差距。可以分为财富差异和收入差异。房地产是居民最主要的财富，所以房地产价格与财富水平是密切相关的。但是人们更关注的是收入差异与房地产价格之间的相互影响。衡量收入差距的指标主要是基尼系数和高收入群体的收入占比。前文的理论分析，高收入人群的投机活动推高了房地产价格，所以本文选择最高收入10%人群的在总收入中占比作为代表贫富差距的指标，变量符号为RICH。

2、收入水平。变量的数值为以购买力平价计算的人均国内生产总值，符号为GDP。为了消除异方差和量纲的问题,对变量进行了对数处理,以符合研究需要。

3、经济周期。用人均国内生产总值的增长率来表示，符号为GDPGR。

4、城市化水平。用近五年各国城市化水平的变化值来表示，符号记作URBAN。

6、汇率水平。用该国货币的估值水平来表示，数值为该国货币的市场汇率除以购买力平价汇率，符号为PPP。

（四）实证结果

由于影响房地产价格的因素很多，所以不能简单的求贫富差距与房地产价格的相关系数，必须综合因素的共同影响来判断贫富差距与房地产价格的关系，利用Eviews软件将上述影响房地产价格因素与贫富差距一起对房地产价格做多元回归分析，估计结果如下

YIELD =15.06-0.04CPI-0.81LOG (GDPP)-0.93GDPGR -0.02909RICH-4.14PPP+0.36URBANGR

(2.7295)(0.0123) (0.5187) (0.1844) (0.0463) (1.2998)(0.1413)

从回归结果来看，贫富差距（RICH）的系数为负数，符合理论预期，但是t检验不能拒绝系数等于零的原假设，p值表明超过一半的可能性贫富差距对房地产价格没有影响。即便是统计显著，我们看到代表贫富差距变量的系数绝对值非常小，如果最高收入组的收入占比增加1%，租金收益率只会降低0.03%。从国别数据上来看，贫富差距对房地产价格的影响甚微。

四、结论

实证表明，贫富差距对房地产价格的影响微乎其微。影响房地产价格的显著因素是通货膨胀率、经济增长、城市化进程、本币估值水平和人均国民收入水平。在我国经济快速发展和城市化水平不断提高的进程中，房价高涨在一定程度上是不可避免的。但是可以通过抑制通货膨胀和本币升值的方式，抑制房地产价格的高涨。

[1]于是,地产泡沫源于贫富差距[N].中国房地产报,2005-8-8(3)

[2]王晓通,贫富差距,地区差距与大城市的高房价[J].经济论坛,2008（3）

[3]陈灿煌,房价上涨与城市居民收入差距的关系[J].统计与决策,2007(22)

[4]潘晟,贫富差距过大成高房价之祸[N].上海金融报2010-5-7

[5]尹向飞,陈柳钦.城镇居民收入差距、财富差距、收人增长与房价关系的因果检验[J].1992-2006河北经贸大学学报,2008(6)

[6]Gollier,C.,2001,“Wealth inequality and asset pricing”,Review of Economic Studies,68,p181-203